Danielle Bettinger, Dipl.-Finanzwirt Werner Becker

Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke werden im Sachwertverfahren[1] bewertet. Die folgenden Ausführungen gelten nur für die o. g. Grundstücksarten.

Im Sachwertverfahren werden die gewöhnlichen Herstellungskosten eines Gebäudes ermittelt. Dabei kommen nicht die tatsächlichen Kosten zum Ansatz, sondern standardisierte Werte. Der Grundsteuerwert im Sachwertverfahren wird maßgeblich durch die Grundstücksart, die Bruttogrundfläche und das Baujahr des Gebäudes beeinflusst.

 
Hinweis

Mehrere Gebäude oder Gebäudeteile

Sollte die wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen bestehen, die über eine gewisse bauliche Eigenständigkeit verfügen oder z. B. bei Anbauten unterschiedliche Baujahre aufweisen, sind die nachfolgenden Daten für jedes Gebäude/Gebäudeteil gesondert zu erklären (die Kennzeichnung erfolgt anhand der laufenden Nummer des Gebäudes). Besteht die wirtschaftliche Einheit aus mehr als fünf Gebäuden oder Gebäudeteilen, ist im Falle eines Härtefalles nach § 150 Abs. 8 AO bei einer Abgabe in Papierform zusätzlich das Einlageblatt zur Anlage Grundstück GW-2A auszufüllen.]

Als Erstes ist die (Lageplan-)Nr. des Gebäudes oder Gebäudeteils anzugeben.

Für jedes Gebäude/Gebäudeteil ist sodann die zutreffende Gebäudeart auszuwählen. Die Gebäudeart ist mit der entsprechenden Kennziffer anzugeben. Nach der Gebäudeart richten sich die bei der Grundsteuerwertermittlung anzusetzenden Normalherstellungskosten in EUR je qm Bruttogrundfläche, sowie die Gesamtnutzungsdauer (s. unten).

Die Normalherstellungskosten basieren auf den Normalherstellungskosten 2010 nach der Sachwertrichtlinie (NHK 2010) und enthalten bereits pauschalisiert die Baunebenkosten und Umsatzsteuer für die jeweilige Gebäudeart (auf dem Kostenstand 2010) sowie einen pauschalen Zuschlag für bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen und sonstige Anlagen.

Die folgende Tabelle[2] enthält die vorgegebenen Gebäudearten (die Nummer in der linken Tabellenspalte ist in der Feststellungserklärung unter "Gebäudeart" einzutragen) und die entsprechenden Normalherstellungskosten je qm Bruttogrundfläche (sind nicht zu erklären, werden automatisch durch die Gebäudeart bei der Ermittung des Grundsteuerwerts berücksichtigt):

 
Gebäudeart Baujahrgruppe
vor 1995 1995 bis 2004 ab 2005
1 Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung) 695 886 1 118
2 Banken und ähnliche Geschäftshäuser 736 937 1 494
3 Bürogebäude, Verwaltungsgebäude 839 1 071 1 736
4 Gemeindezentren, Vereinsheime, Saalbauten, Veranstaltungsgebäude 1 004 1 282 1 555
5 Kindergärten (Kindertagesstätten), allgemeinbildende Schulen, berufsbildende Schulen, Hochschulen, Sonderschulen 1 164 1 488 1 710
6 Wohnheime, Internate, Alten-, Pflegeheime 876 1 118 1 370
7 Krankenhäuser, Kliniken, Tageskliniken, Ärztehäuser 1 334 1 705 2 075
8 Beherbergungsstätten, Hotels, Verpflegungseinrichtungen 1 118 1 427 1 859
9.1 Sporthallen 1 133 1 447 1 777
9.2 Tennishallen 814 1 040 1 226
9.3 Freizeitbäder, Kur- und Heilbäder 1 978 2 524 3 075
10.1 Verbrauchermärkte 582 742 896
10.2 Kauf- und Warenhäuser 1 066 1 360 1 633
10.3 Autohäuser ohne Werkstatt 757 968 1 277
11.1 Betriebs- und Werkstätten eingeschossig oder mehrgeschossig ohne Hallenanteil; industrielle Produktionsgebäude, Massivbauweise 762 973 1 200
11.2 Betriebs- und Werkstätten, mehrgeschossig, hoher Hallenanteil; industrielle Produktionsgebäude, überwiegend Skelettbauweise 536 680 942
12.1 Lagergebäude ohne Mischnutzung, Kaltlager 283 361 505
12.2 Lagergebäude mit bis zu 25 % Mischnutzung 443 567 711
12.3 Lagergebäude mit mehr als 25 % Mischnutzung 716 917 1 128
13 Museen, Theater, Sakralbauten 1 514 1 875 2 395
14 Reithallen, ehemalige landwirtschaftliche Mehrzweckhallen, Scheunen und Ähnliches 263
15 Stallbauten 422
16 Hochgaragen, Tiefgaragen und Nutzfahrzeuggaragen 623
17 Einzelgaragen, Mehrfachgaragen 500
18 Carports und Ähnliches 196

 

 
Achtung

Teileigentum

Sollte die Grundstücksart "Teileigentum" vorliegen, so ist die Gebäudeart entsprechend der baulichen Gestaltung des Teileigentums aus der obigen Tabelle auszuwählen.

Sollten dem Gebäude/Gebäudeteil keine der oben aufgeführten Gebäudearten zugeordnet werden können, so ist eine vergleichbare Gebäudeart anzugeben. Beispiele[3] dafür können sein:

 
Nicht aufgeführte Gebäudeart Vergleichbar mit Gebäudeart Gebäudeart
Abfertigungsgebäude, Terminal, Bahnhofshalle Betriebs- und Werkstätten, mehrgeschossig, hoher Hallenanteil; industrielle Produktionsgebäude, überwiegend Skelettbauweise 11.2
Apotheke, Boutique, Laden Kauf- und Warenhäuser 10.2
Baumarkt, Discountermarkt, Gartenzentrum Verbrauchermärkte 10.1
Bürgerhaus Gemeindezentren, Saalbauten, Veranstaltungsgebäude, Vereinsheime 4
Einkaufszentrum (Shopping-Center, Shopping-Mall) Kauf- und Warenhäuser 10.2
Gewerblich genutzte freistehende Überdachung Lagergebäude ohne Mischnutzung, Kaltlager 12.1
Indoor-Spielplatz, Kletter-, Kart-, Skihalle Sporthallen 9.1
Jugendheim, Tagesstätte Wohnheime, Intern...

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