Die Übertragung eines Erbbaurechtes kraft Gesetzes und die Übertragung eines Erbbaurechtes durch behördlichen Anspruch unterliegt der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG.

Zwingende Folge eines Rechtsgeschäftes: Der Übergang eines Erbbaurechtes kraft Gesetzes ist immer dann gegeben, wenn entweder den Eigentümerwechsel vorbereitende Rechtsgeschäfte bereits begrifflich ausgeschlossen sind oder das Gesetz den Eigentümerwechsel als zwingende Folge eines Rechtsgeschäftes im weitesten Sinne, das nicht selbst die Übertragung des Eigentums an Grundstücken zur Folge hat, anordnet. Häufigster Fall ist hier die durch den Erbfall ausgelöste Gesamtrechtsnachfolge, die jedoch nach § 3 Nr. 2 GrEStG steuerfrei gestellt ist. Hierunter fallen aber auch Fälle der Verschmelzung und Umwandlung juristischer Personen.

Auch die Sondervermögensnachfolge erfolgt kraft Gesetzes. Eine derartige Sondervermögensnachfolge liegt insb. bei einem Übergang des Erbbaurechtes nach der Höfeordnung vor. Sie ist aber auch gegeben bei der Umwandlung von Personengesellschaften oder Einzelfirmen in eine juristische Person.

Beraterhinweis Der Übergang nach der Höfeordnung ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Dies trifft jedoch auf Umwandlungen und Verschmelzungen nicht zu. Da hier Vermögen als Ganzes übergeht, ist zur Ermittlung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage die Gesamtgegenleistung nach dem Verhältnis zu verteilen, in dem der Wert des Grundstückes zu dem Wert der sonstigen erworbenen Gegenstände steht. Wird der Betrieb fortgesetzt, so handelt es sich dabei um das Verhältnis der Teilwerte zueinander.

Auch die Anwachsung nach § 738 Satz 1 BGB, die Begründung einer Gütergemeinschaft und der Einzelerwerb bei bestehender Gütergemeinschaft, der Erwerb eines Anteiles am Nachlass nach §§ 2032 ff. BGB im Ganzen, durch Einzelrechtsnachfolge oder kraft Abtretung eines Erbteils, sowie die Übertragung des Gesamtvermögens einer AG oder KGaA stellen eine Übertragung des Erbbaurechtes kraft Gesetzes dar.

Der Eigentumsübergang kraft Ausspruches einer Behörde umfasst auch gerichtliche Entscheidungen. Hierunter fallen im Wesentlichen Enteignungen, die ihre Grundlage sowohl in landesrechtlichen Gesetzen als auch im Bundesrecht haben können. Erfasst werden aber auch die gesetzlich geregelten Tauschvorgänge nach Baugesetzbuch, nicht hingegen Tauschvorgänge bei einer freiwilligen Baulandumlegung (vgl. dazu auch BVerfG v. 24.3.2015 – 1 BvR 2880/11, BStBl. II 2015, 622 = EStB 2015, 202 [Günther]).

Die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage bestimmt sich in diesen Fällen nach der für den Eigentumsübergang vereinbarten Gegenleistung. Hierunter sind Entschädigungszahlungen und alle sonstigen Leistungen zu erfassen, die der Übernehmende an den ehemaligen Erbbauberechtigten leistet. Ist eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln, so bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Grundbesitzwert.

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