Entscheidungsstichwort (Thema)

Aufteilung der Anschaffungskosten eines ,,bebauten" Erbbaurechts

 

Leitsatz (NV)

Eine Aufteilung der Anschaffungskosten eines ,,bebauten" Erbbaurechts in einen Gebäudewertanteil und einen nicht auf den Gebäudewert entfallenden Anteil kommt dann nicht in Betracht, wenn der Erwerber dem bisherigen Erbbauberechtigten nachweislich nur etwas für den Gebäudeanteil gezahlt hat, während er das Erbbaurecht als solches von dem Ausgeber unter Abkürzung des Übertragungsweges nach § 3 ErbbauV gegen die Verpflichtung zur Zahlung des laufenden Erbbauzinses erhält.

 

Normenkette

EStG §§ 7b, 9 Abs. 1 Nr. 7; BerlinFG § 15; ErbbauVO §§ 3, 32; RHeimstG § 15

 

Verfahrensgang

FG Berlin

 

Tatbestand

Die Kläger erwarben durch notariell beurkundeten Vertrag vom 4. März 1982 das bis zum 31. Dezember 1988 bestehende Erbbaurecht an dem mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück, eine Reichsheimstätte für Kleinsiedler. Die Kläger zahlten an die bisherigen Erbbauheimstätter den von dem Senator für Bau- und Wohnungswesen gemäß § 15 RHeimstG festgestellten Entschädigungsbetrag, wovon - unstreitig - ein Betrag von X DM nicht auf Gebäudeanschaffungskosten, sondern auf sonstige Wirtschaftsgüter entfiel. Ferner entstanden den Klägern Erwerbsnebenkosten, so daß sie insgesamt . . . DM aufwandten.

In ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 1982 beantragten die Kläger erhöhte Absetzungen nach § 7b EStG, § 15 BerlinFG von dem insgesamt aufgewendeten Betrag. Das FA ermittelte nach Maßgabe der WertR 1976 für das Gebäude einen Verkehrswert von . . . DM und für den Bodenwertanteil des Erbbaurechts einen solchen von . . . DM. Entsprechend den Verhältnissen der Verkehrswerte kürzte das FA die Anschaffungskosten um einen auf den Bodenwert entfallenden Anteil und gewährte erhöhte Absetzungen nur von dem Gebäudewertanteil.

Die dagegen gerichtete Klage hatte keinen Erfolg. Das FG hielt die Aufteilung der Anschaffungskosten des Erbbaurechtes in einen Boden- und Gebäudewertanteil für zutreffend, da Absetzungen nur auf das Gebäude, nicht aber auf das Erbbaurecht zulässig seien. Eine solche Aufteilung des Gesamtkaufpreises sei unabhängig von den Wertvorstellungen der Vertragsparteien und daher auch dann geboten, wenn die Vertragsparteien der Bemessung des Kaufpreises allein den Wert des Grundstückes oder aber den Wert der darauf befindlichen Baulichkeit zugrunde gelegt hätten; denn das Erbbaurecht an dem Grundstück und die aufstehenden Gebäude bildeten bürgerlich-rechtlich eine einheitliche Sache, so daß der Kaufpreis stets Anschaffungskosten sowohl für das Erbbaurecht an dem Grundstück als auch die Baulichkeiten darstelle. Es bestünden auch keine Bedenken gegen die vom FA vorgenommene Ermittlung der Verkehrswerte auf der Grundlage der WertR 1976; die vom FA während des Klageverfahrens berichtigten Wertansätze könnten unberücksichtigt bleiben, da sich diese nicht zugunsten der Kläger auswirkten.

Mit ihrer Revision rügen die Kläger Verletzung der §§ 6 Abs. 1, 7b, 9 Abs. 1 Nr.7 EStG und des § 15 BerlinFG.

 

Entscheidungsgründe

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Stattgabe der Klage (§ 126 Abs. 3 Nr.1 FGO).

1. Zutreffend hat das FG grundsätzlich eine Aufteilung der Anschaffungskosten für das Erbbaurecht in einen Gebäudewertanteil und einen nicht auf den Gebäudewert entfallenden Anteil für notwendig erachtet; denn bei der hier gebotenen pauschalierten Nutzungswertermittlung nach § 21a EStG dürfen von dem Grundfreibetrag nur erhöhte Absetzungen gemäß § 7b EStG, § 15 BerlinFG von dem auf das Einfamilienhaus entfallenden Anteil der Anschaffungskosten abgesetzt werden (§ 21a Abs. 3 Nr.2 EStG).

Zu Unrecht ist das FG jedoch davon ausgegangen, daß unabhängig von den Wertvorstellungen und Vereinbarungen der Vertragsparteien stets eine Aufteilung der Anschaffungskosten vorzunehmen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist vielmehr bei der Aufteilung von Anschaffungskosten für den Erwerb eines bebauten Grundstücks in solche für Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits grundsätzlich von den vertraglichen Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber auszugehen (BFH-Urteil vom 21. Januar 1971 IV 123/65, BFHE 102, 464, BStBl II 1971, 682; Senatsurteil vom 15. Januar 1985 IX R 81/83, BFHE 143, 61, BStBl II 1985, 252).

Dementsprechend kommt entgegen der Ansicht des FG eine Aufteilung dann nicht in Betracht, wenn der Erwerber dem bisherigen Erbbauberechtigten nachweislich nur etwas für den Gebäudeanteil gezahlt hat, während er das Erbbaurecht als solches von dem Ausgeber unter Abkürzung des Übertragungsweges nach § 3 der Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbauV) erhält gegen die Verpflichtung zur Zahlung des laufenden Erbbauzinses.

2. Nach dem von dem FG festgestellten Sachverhalt, insbesondere aus dem in dem angefochtenen Urteil in Bezug genommenen Kaufvertrag vom 4. März 1982 wird deutlich, daß die Kläger an die früheren Erbbauheimstätter den Betrag von . . . DM - mit Ausnahme des Betrages von X DM - lediglich für das übernommene Gebäude gezahlt haben. Die Kläger haben mit dem Kaufpreis genau den Entschädigungsbetrag übernommen, den der Senator für Bau- und Wohnungswesen in Berlin als Ausgeber der Reichsheimstätte nach Geltendmachung seines Heimfallanspruchs laut seinem im Kaufvertrag vom 4. März 1982 wiedergegebenen Bescheid vom 15. Februar 1982 an die bisherigen Heimstätter zu zahlen hatte. Dieser Entschädigungsbetrag bestimmte sich - wie auch das FG betont hat - ausweislich der Wertfeststellung des Senators vom 12. Februar 1982 allein nach dem Wert des Gebäudes; eine angemessene Vergütung i.S. von § 32 ErbbauV für einen nicht auf den Gebäudewert entfallenden Anteil des Erbbaurechts war seitens des Ausgebers der Erbbaureichsheimstätte nicht vorgesehen und ist daher von den Klägern nicht geleistet worden.

Der Senat sieht keine Veranlassung, dieser ausschließlichen Zuordnung des Kaufpreises zu dem Gebäudewertanteil des Erbbaurechts in steuerrechtlicher Hinsicht nicht zu folgen. Abgesehen davon, daß der Kaufpreis bereits deutlich unter dem von dem FA ermittelten Verkehrswert des Gebäudes lag, spricht auch der Umstand, daß der Erbbauzins unter einer marktüblichen Verzinsung des Bodenwertes des unbelasteten Grundstücks lag, im vorliegenden Fall einer Erbbauheimstätte für Kleinsiedler nicht gegen die steuerrechtliche Anerkennung der von dem Ausgeber der Reichsheimstätte vorgenommenen Zuordnung; denn hierbei ist zu berücksichtigen, daß bei der Bemessung des Erbbauzinses durch die Behörde die soziale Zielsetzung der Förderung von Kleinsiedlungen i.S. von §§ 57 ff. des Zweiten Wohnungsbaugesetzes wie auch des Heimstättengedankens zu beachten war.

3. Das FG ist von einer anderen Rechtsansicht ausgegangen; die Vorentscheidung war daher aufzuheben. Die Sache ist spruchreif. Da nach dem Inhalt des Kaufvertrages vom 4. März 1982 und des darin in Bezug genommenen Schriftverkehrs davon auszugehen ist, daß die Anschaffungskosten (einschließlich der Nebenkosten) in Höhe von . . . DM auf das Einfamilienhaus entfallen, stehen den Klägern erhöhte Absetzungen gemäß § 7b EStG, § 15 BerlinFG von diesem Betrag zu.

 

Fundstellen

Haufe-Index 64089

BFH/NV 1993, 92

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