Entscheidungsstichwort (Thema)

Zur Ermittlung des Bodenwerts eines Geschäftsgrundstücks

 

Leitsatz (NV)

Läßt sich bei der Ermittlung des Grundstückswerts im Sachwertverfahren der Bodenwert i.S. des § 84 BewG nicht unmittelbar aus Verkaufspreisen für benachbarte vergleichbare Grundstücke ableiten, so verdient die Ableitung des gemeinen Werts von Grund und Boden aus Richtwerten den Vorzug vor der Einholung eines Sachverständigengutachtens. Soweit das Grundstück von den typischen Verhältnissen der Bodenrichtwertgrundstücke abweicht, sind die besonderen preisbestimmenden Umstände des zu bewertenden Grundstücks durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen. Der geringeren Nutzungsgmöglichkeit einzelner Grundstücksteile wird dadurch ausreichend Rechnung getragen, daß - nach Aufteilung des Grundstücks entsprechend seiner Wertigkeit in verschiedene Zonen und deren Unterteilung in bebaute, unbebaute und sonstige Flächen - die einzelnen Teilflächen mit den um bestimmte prozentuale Abschläge ermäßigten Werten angesetzt werden.

 

Normenkette

BewG §§ 9, 83-84

 

Verfahrensgang

FG des Saarlandes

 

Tatbestand

Die Klägerin, Revisionsbeklagte und Anschlußrevisionsklägerin (Klägerin) ist Eigentümerin eines in X belegenen ... qm großen Fabrikgrundstücks, das der Beklagte, Revisionskläger und Anschlußrevisionsbeklagte (das Finanzamt - FA -) auf den Bewertungsstichtag 1. Januar 1974 gemäß §§ 83f. des Bewertungsgesetzes (BewG) als Geschäftsgrundstück bewertet hat. Streitig ist der nach § 84 BewG anzusetzende Bodenwert.

Das FA hatte den im Wege der Wertfortschreibung in Höhe von ... DM festgestellten Einheitswert durch Einspruchsentscheidung auf ... DM ermäßigt. Dabei ermittelte es einen (durchschnittlichen) Bodenwert von 8,16 DM/qm. Das FA hatte für diese Wertermittlung zunächst das Fabrikgelände der Klägerin in Anlehnung an die Entstehung und fortlaufende Erweiterung des Werks entsprechend seiner Wertigkeit in fünf Werkzonen sowie das Vorratsgelände eingeteilt. Danach umfaßt die Werkzone I den Teil des Fabrikgeländes, der überwiegend an den Innenstadtbereich angrenzt. Die Werkzone II umfaßt den A-Bereich, die Werkzone III den B-Bereich und das C-Werk, die Werkzone IV den D-Platz sowie das E-Werk und die Werkzone V das F-Gelände. Das Vorratsgelände grenzt an die Werkzone II an und wird im übrigen von einer Bundesstraße und anderen (Orts-)Straßen umschlossen.

Die einzelnen Werkzonen bewertete das FA nach einem von der Oberfinanzdirektion (OFD) Saarbrücken mit Verfügung vom 18. Juni 1975 S 3207 - 5 - St 25 (OFD-Verfügung) auf die Verhältnisse des Saarlandes zugeschnittenen Schemas (sog. Rändelungsmethode), das auf den 1. Januar 1964 die Wertermittlung von Industriegrundstücken mit mehr als 50000 qm Fläche landeseinheitlich regelt. Danach wurde jede Werkzone in bebaute Fächen, unbebaute aufbereitete Flächen (das sind sowohl befestigte Flächen, wie z.B. Wege und Plätze, als auch nichtbefestigte Fächen, wie z.B. Lagerplätze), nicht aufbereitete Flächen (Rohbauland) und sonstige Flächen (z.B. Haldenflächen ohne Nutzung) aufgeteilt. Die einzelnen Teilflächen wurden sodann nach Maßgabe der jeweiligen Beschaffenheit mit einem bestimmten Vomhundertsatz des aus den vorhandenen Bodenwerten des Umlands für die Werkzone I ermittelten Ausgangswerts (Richtwerts) von ... DM/qm sowie der daraus für die übrigen Zonen abgeleiteten Ausgangswerte (Zone II: ... DM/qm, Zone III und IV: ... DM/qm; Zone V: ... DM/qm) angesetzt; so wurden bebaute Flächen mit 100 v.H., aufbereitete befestigte Flächen mit 70 v.H., aufbereitete nichtbefestigte Flächen mit 60 v.H. und nichtaufbereitete Flächen mit 50 v.H. des jeweiligen Ausgangswerts erfaßt. Die sonstigen Flächen wurden generell mit ... DM/qm angesetzt.

Das FA errechnete dementsprechend für das gesamte Fabrikgelände der Klägerin nach § 84 BewG einen Bodenwert von ... DM (= ... qm zu 8,16 DM).

Hiergegen richtete sich die Klage, mit der die Klägerin die Herabsetzung des Einheitswerts auf ... DM begehrte. Die Klägerin wandte sich gegen das vom FA angewandte Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts und machte vor allem unter Berufung auf Ankäufe der Y von der Stadt Z im Jahre 1965 geltend, daß bei Berücksichtigung der Erschließungskosten ein Preis von ... DM/qm angemessen sei; hieraus folge unter Berücksichtigung der Wertzahl von 70 v.H. nach § 90 BewG i.V.m. § 2 der Verordnung zur Durchführung des § 90 BewG vom 2. September 1966 (BGBl I 1966, 553) i.d.F. der Änderungsverordnung vom 25. Februar 1970 (BGBl I 1970, 216) die geltend gemachte Herabsetzung des vom FA festgestellten Einheitswerts um ... DM.

Die Klage hatte zum Teil Erfolg. Das Finanzgericht (FG) hat entschieden, daß der Bodenwert des gesamten Fabrikgeländes der Klägerin mit einem Ausgangswert von 5,04 DM/qm zugrunde zu legen sei und hat dementsprechend den Einheitswert für das Geschäftsgrundstück auf den 1. Januar 1974 mit ... DM festgestellt.

Das FG hat seine Entscheidung im wesentlichen damit begründet, daß weder der von der Klägerin geltend gemachte einheitliche Bodenwert von ... DM/qm noch die Bodenwertermittlung des FA mit 8,16 DM/qm anerkannt werden könne. Soweit sich die Klägerin auf den von Y an die Stadt Z im Jahre 1965/66 gezahlten Grundstückspreis berufe, sei dieser Preis nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr i.S. des § 9 Abs. 2 BewG erzielt worden; es handle sich vielmehr um einen ansiedlungspolitisch bedingten Vorzugspreis. Aber auch die vom FA gewählte Methode zur Bestimmung des Bodenwerts nach Richtwerten scheide aus, da es an verläßlichen Vergleichswerten für das Großgelände der Klägerin zum 1. Januar 1964 fehle. Die Schätzungsmethode (Rändelungsmethode) des FA sei nicht sachgerecht. Das FG hat deshalb auf der Grundlage von 12 Verkaufsfällen in der Zeit vom 1. Januar 1962 bis zum 31. Dezember 1965 im Landkreis Z eine eigene Schätzung durchgeführt. Diese führte zu einem Durchschnittswert von 14,39 DM/qm, den das FG wegen der Übergröße des Grundstücks um einen Abschlag in Höhe von 65 v.H. auf 5,04 DM/qm ermäßigte.

Das FA hat gegen das Urteil des FG Revision, die Klägerin hat Anschlußrevision eingelegt.

Das FA rügt die Verletzung formellen und materiellen Rechts und beantragt, unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Die Klägerin verfolgt mit der Anschlußrevision ihr Klageziel weiter. Sie rügt die Verletzung materiellen Rechts.

 

Entscheidungsgründe

Die Revision des FA führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das FG (§ 126 Abs. 3 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung - FGO -).

Die Anschlußrevision der Klägerin ist unbegründet (§ 126 Abs. 2 FGO).

1. Zutreffend gehen das FG und die Beteiligten davon aus, daß der Einheitswert des Fabrikgrundstücks der Klägerin als Geschäftsgrundstück im Sachwertverfahren zu ermitteln ist (§ 76 Abs. 3 Nr. 2, §§ 83f. BewG). Dabei ist der für die Ermittlung des Grundstückswerts nach § 83 BewG erforderliche Bodenwert mit dem Wert anzusetzen, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre (§ 84 BewG). Das bedeutet, daß der gemeine Wert i.S. des § 9 BewG des Grundstücks in unbebautem Zustand maßgebend ist. Soweit der Wert des Grund und Bodens durch Bebauung in seinen Nutzungsmöglichkeiten beeinträchtigt ist, wird eine dadurch eintretende Wertminderung nach der Systematik des BewG erst durch die Anwendung der Wertzahl gemäß § 90 BewG und der Wertzahlverordnung auf den für den Grund und Boden zugrunde gelegten Ausgangswert i.S. des § 83 BewG berücksichtigt.

2. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz ist das vom FA für die Wertermittlung des Fabrikgeländes der Klägerin angewandte Verfahren nicht zu beanstanden.

Wie das FG zutreffend dargelegt hat, ist das gesamte Fabrikgelände der Klägerin als ein einheitliches Geschäftsgrundstück zu behandeln. Für den Streitfall ist danach entscheidend, welcher Preis bei einer gedachten Veräußerung des Betriebsgeländes - unter Berücksichtigung seines tatsächlichen Erschließungszustandes am Bewertungsstichtag 1. Januar 1974 - im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am 1. Januar 1964 zu erzielen gewesen wäre.

Der gemeine Wert unbebauter Grundstücke ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) entweder unmittelbar aus Verkaufspreisen für benachbarte vergleichbare Grundstücke oder auf der Grundlage von Durchschnittswerten (Richtwerten) oder - in Ausnahmefällen - durch Einzelgutachten zu ermitteln (BFH-Entscheidungen vom 21. Mai 1982 III B 32/81, BFHE 136, 141, BStBl II 1982, 604, und vom 26. September 1980 III R 21/78, BFHE 132, 101, BStBl II 1981, 153).

Zwar kommt der Wertermittlung unmittelbar aus Verkaufspreisen für benachbarte Vergleichsgrundstücke grundsätzlich der Vorrang vor den anderen Wertermittlungsmethoden zu. Voraussetzung für die Wertermittlung durch unmittelbaren Vergleich mit Verkaufspreisen ist jedoch, daß eine ausreichende Zahl repräsentativer und stichtagsnaher Verkaufsfälle in der näheren Umgebung vorliegt. Anderenfalls verdient - und dies dürfte in der Praxis die Regel sein - aus Gründen der gleichmäßigen Besteuerung die Ableitung des gemeinen Werts aus Richtwerten den Vorzug (BFH in BFHE 136, 141, 144, BStBl II 1982, 604, 606, und in BFHE 132, 101, 104, BStBl II 1981, 153, 154).

a) Zu Recht hat die Vorinstanz die Voraussetzungen für eine unmittelbare Ableitung des Bodenwerts aus Verkaufspreisen verneint. Entgegen der Auffassung der Klägerin, die sie auch in der Anschlußrevision aufrechterhält, können die in den Jahren 1965 und 1966 zwischen der Gemeinde Z und Y zu einem Preis von ... DM/qm abgeschlossenen Grundstücksgeschäfte zur Wertfindung nicht herangezogen werden.

Das FG hat ohne Verstoß gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze aufgrund der von ihm erhobenen Beweise festgestellt, daß der von der Klägerin geltend gemachte qm-Preis von ... DM im Streitfall schon deshalb nicht zugrunde gelegt werden kann, weil er sich nicht nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage im freien Geschäftsverkehr gebildet hat. Vielmehr habe es sich insoweit um einen ansiedlungspolitisch bedingten Vorzugspreis gehandelt, den die Stadt Z der Y gewährt hat und der deshalb auch von den Vertragspartnern anderer Grundstücksgeschäfte in den Jahren 1965 und 1966 akzeptiert worden sei. Die Schlußfolgerung des FG, daß die damalige Preisgestaltung nicht auf preisbeeinflussenden Umständen i.S. des § 9 Abs. 2 Satz 2 BewG, sondern auf außergewöhnlichen, nicht grundstücksbezogenen und deshalb nach § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG nicht berücksichtigungsfähigen Verhältnissen beruht habe, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

Der von der Klägerin mit der Anschlußrevision unter Bezugnahme auf das schriftsätzliche Vorbringen im Klageverfahren geltend gemachte Einwand, wonach der den Verkäufen von 1964/65 zugrunde gelegte Preis von ... DM/qm durchaus für die Wertfindung herangezogen werden könne, führt - schon mangels einer Auseinandersetzung mit den einschlägigen Urteilsgründen - nicht dazu, die Tatsachenfeststellungen und -würdigungen des FG als nicht möglich erscheinen zu lassen (vgl. BFH-Urteil vom 23. September 1977 III R 18/77, BFHE 124, 73, BStBl II 1978, 188).

Die Anschlußrevision der Klägerin kann daher keinen Erfolg haben.

b) Zu Unrecht hat die Vorinstanz jedoch die Voraussetzungen für die Ermittlung des Bodenwerts nach Richtwerten verneint und statt dessen eine eigene Schätzung durchgeführt. Das FG hat damit verkannt, daß es sich bei dem vom FA angewandten Bewertungsverfahren (Rändelungsmethode) dem Grunde nach jedenfalls dann um ein Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts nach Richtwerten handelt, wenn sich die Wertfindung - wie im Streitfall - an Umlandpreisen orientiert. Diese Wertermittlungsmethode entspricht allgemein anerkannten Grundsätzen zur Schätzung von Bodenwerten. Das FG durfte deshalb diese Schätzungsmethode nicht unbeachtet lassen und statt dessen eine eigene Schätzung vornehmen (vgl. BFH-Urteil vom 18. Oktober 1983 VIII R 190/82, BFHE 139, 350, 352, BStBl II 1984, 88, 89). Das vom FA zugrunde gelegte Bewertungsverfahren (Ableitung aus Richtwerten) verdient aus Gründen der Gleichmäßigkeit der Besteuerung auch den Vorzug vor einer nur im Ausnahmefall gebotenen Einholung eines Sachverständigengutachtens (vgl. BFH in BFHE 132, 101, BStBl II 1981, 153), von der das FG zu Recht Abstand genommen hat.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanz scheidet das vom FA methodisch zutreffend angewandte Bewertungsverfahren auch nicht deshalb aus, weil - unstreitig - in den Durchschnittswert (Richtwert) von ... DM/qm als Ausgangspunkt für die Ermittlung des Bodenwerts der Werkzone I auch nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) liegende Grundstücksverkäufe eingeflossen sind. Zwar bilden Verkäufe, die in einem längeren zeitlichen Abstand vom Hauptfeststellungszeitpunkt entfernt liegen, im allgemeinen keine geeignete Grundlage zur unmittelbaren Ableitung des gemeinen Werts (vgl. BFH in BFHE 132, 101, BStBl II 1981, 154). Doch ist es für die Wertermittlung nach Richtwerten nicht generell ausgeschlossen, in Fällen, in denen für die Ermittlung eines Durchschnittswerts (Richtwerts) nur wenige zeitnahe Verkäufe vorliegen, auch weiter als ein Jahr vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt liegende geeignete Verkaufsfälle - ggf. nach einer Bereinigung um die für den Grundstücksmarkt geltende Preissteigerungsrate - einzubeziehen.

Der Ausgangswert (Richtwert), der aus Kaufpreisen für an das Fabrikgelände der Klägerin angrenzende Grundstücke gebildet wurde, ist nicht deshalb für die Wertermittlung ungeeignet, weil es sich um Bodenwerte für den Stadtbereich X handelt. Denn Bodenrichtwerte stellen nur durchschnittliche Lagewerte dar, die sich naturgemäß auf Grundstücke in einem gebietstypischen Zustand beziehen, der mit dem zu bewertenden Grundstück nicht identisch sein muß. Aus diesem Grunde sind die besonderen preisbestimmenden Umstände für das Grundstück, dessen gemeiner Wert ermittelt werden soll, durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, soweit das Grundstück von den typischen Verhältnissen des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht (vgl. Rössler/Langner/Simon/ Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 6. Aufl., S. 95). Diesem Erfordernis hat das FA nach der von ihm angewandten Rändelungsmethode dadurch Rechnung getragen, daß es das Fabrikgelände der Klägerin entsprechend seiner Wertigkeit in fünf Werkzonen eingeteilt und sodann die (Teil-)Flächen der einzelnen Werkzonen nach Maßgabe des tatsächlichen Zustandes nur mit den um Abschläge bis zu 50 v.H. ermäßigten Werten sowie sonstige Flächen (wie natürliche Wasserflächen oder die F-Flächen ohne Nutzung) nur mit ... DM/qm angesetzt hat. Auf diese Weise wird entgegen der Auffassung des FG gerade vermieden, daß die an das Grundstück der Klägerin angrenzende Wohn- und Geschäftsbebauung trotz anderer Grundstücksnutzung auf das gesamte Industriegelände der Klägerin übertragen wird. Der Senat hält auch die nach der Rändelungsmethode vorgesehenen Abschlagsregelungen für sachgerecht. Sie tragen der geringeren Grundstücksnutzungsmöglichkeit einzelner Zonen ausreichend Rechnung.

Der Senat vermag der Vorinstanz auch nicht darin zu folgen, daß die Unterteilung des Fabrikgeländes der Klägerin in die Werkzonen I bis V und deren weitere Untergliederung nach dem unterschiedlichen Nutzungsgrad des Geländes zum 1. Januar 1974 die wirtschaftliche Einheit des Grundstücks in fiktive Einzelgrundstücke auflöse. Der Grundsatz, daß jede wirtschaftliche Einheit für sich zu bewerten und ihr Wert im ganzen festzustellen ist (§ 2 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BewG), schließt nicht aus, bei der Bewertung eines Grundstücks die Wertigkeit der einzelnen (unselbständigen) Grundstücksteile (Lagezonen) zu berücksichtigen. Nur auf diese Weise kann gerade bei einer größeren Grundstücksfläche ein zutreffender gemeiner Wert für das gesamte Grundstück ermittelt werden. Dies entspricht den anerkannten Regeln der Bewertung. Dementsprechend werden auch die nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ermittelten Bodenrichtwerte im allgemeinen in zonalen oder lagetypischen Richtwertkarten ausgewiesen (vgl. Simon/Cors/Troll, Handbuch der Grundstückswertermittlung, 3. Aufl. 1993, S. 27; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Kommentar zum Baugesetzbuch, 1990 Anm. 73 zu § 196); dabei werden einzelne Lagezonen gebildet, die eine unterschiedliche Wertigkeit der Grundstücke belegen. Eine vergleichbare Aufteilung erfolgt bei tiefgeschnittenen Grundstücken in einzelne Wertzonen (z.B. Vorder- und Hinterland), ohne daß damit die wirtschaftliche Einheit des Grundstücks in Frage gestellt wird (vgl. Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens - BewRGr - Abschn. 8, sowie Simon/Cors/Troll, a.a.O., S. 51f.). Die Richtigkeit der Aufteilung des Fabrikgeländes in einzelne Werkzonen und deren weitere Unterteilung wird im Streitfall schon durch die Überlegung bestätigt, daß bei einer (gedachten) Veräußerung für die an den Kernbereich der Stadt X angrenzende Teilfläche (Zone I) der Werkzone I ohne Zweifel ein höherer Kaufpreis zu erzielen gewesen wäre, als wenn eine nichtaufbereitete Teilfläche (Rohbauland) der Werkzone I bis V veräußert worden wäre. Die nach der Rändelungsmethode vorgenommene Aufteilung des Fabrikgeländes der Klägerin in fünf Werkzonen und deren Unterteilung in bebaute, unbebaute, aufbereitete, nichtaufbereitete und sonstige Fächen führt im Vergleich zu dem vom FA zugrunde gelegten Ausgangswert zu (niedrigeren) Werten, die dem Gebot einer vorsichtigen Schätzung genügen. Gleichzeitig wird damit dem Erfahrungssatz Rechnung getragen, daß der Bodenwert je qm mit wachsender Fläche abnimmt.

3. Die Vorentscheidung ist aufzuheben, da sie auf der Anwendung eines für den Streitfall ungeeigneten Schätzungsverfahrens beruht. Der gemeine Wert des Grund und Bodens ist vielmehr nach Maßgabe des vom FA angewandten Schätzungsverfahrens (Aufteilung in Werkzonen und Unterteilung dieser Werkzonen in Einzelzonen nach der Rändelungsmethode) aus dem Ausgangswert (Richtwert) für das angrenzende Gebiet der Stadt X abzuleiten.

Die Sache ist nicht entscheidungsreif und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das FG zurückzuverweisen. Die Vorentscheidung enthält keine ausreichenden Feststellungen zu der Frage, ob der vom FA mit ... DM/qm ermittelte Ausgangswert (Richtwert) angemessen ist oder ob und inwieweit er wegen der Einbeziehung von Verkaufsfällen, die längere Zeit vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt liegen - ggf. um die Preissteigerungsrate -, zu korrigieren ist. Dies wird das FG im weiteren Verfahren zu untersuchen haben, um sodann nach Maßgabe des vom FA zugrunde gelegten Schätzungsrahmens die angegriffene Wertfeststellung zu überprüfen.

 

Fundstellen

Haufe-Index 64549

BFH/NV 1994, 610

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