Bewertung des Grundbesitzes im Rahmen der Grundsteuerreform

Kommentar

Die Finanzverwaltung hat zwei koordinierte Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Anwendung der neuen Bewertungsregelungen für die Grundsteuer veröffentlicht (FinMin Berlin und FinMin Bayern). Die Erlasse konkretisieren die Anwendung des 7. Abschnitts des 2. Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1.1.2022.

Von der Grundsteuerreform sind circa 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten (bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) in ganz Deutschland betroffen. Die Reform stellt damit eines der größten Projekte der Steuerverwaltung in der deutschen Nachkriegsgeschichte dar.

Die Reform der Grundsteuer betrifft jeden Bürger – egal ob es sich um Eigentümer oder Mieter handelt. Und Fakt ist auch, dass die Neubewertung der über 35 Mio. Grundstücke zu einer echten Herkulesaufgabe sowohl für die Finanzverwaltung als auch für die betroffenen Steuerpflichtigen werden wird.

Bereits im Sommer dieses Jahres hatte das BMF den entsprechenden Verbänden Entwürfe für zwei Länder-Erlasse zur Anwendung der neuen Bewertungsregelungen für die Grundsteuer (AEBewGrSt) mit der Möglichkeit zur Stellungnahme übersandt.

Nach abschließender Erörterung haben die obersten Finanzbehörden der Länder nunmehr die koordinierten Erlasse zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer veröffentlicht.

Hinweis: Anwendung auf Bundesländer

Der Erlass zur Bewertung des Grundvermögens findet nur Anwendung auf die Bundesländer, die das sogenannte Bundesmodell umsetzen. Weil in den Bundesländern Saarland und Sachsen dem Grunde nach das Bundesmodell umgesetzt wird und nur im Rahmen der Steuermesszahlen abgewichen wird, gelten die koordinierten Erlasse auch für die Bewertung von dort belegenen Grundstücken. Die übrigen Bundesländer, die von der Länderöffnungsklausel Gebrauch machen (Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg), werden voraussichtlich eigene Verwaltungsanweisungen veröffentlichen.

Der Erlass zur Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens dürfte dem Inhalt nach hingegen für alle Bundesländer von Bedeutung sein, da auch die abweichenden Bundesländer die Bewertungsregeln des Bundesmodells für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft übernehmen.

Zur Historie

Das BVerfG hatte am 10.4.2018 die grundsteuerrechtliche Bewertung anhand von Einheitswerten für verfassungswidrig erklärt und eine gesetzliche Neuregelung verlangt. Bund und Länder einigten sich im November 2019 auf das Grundsteuer-Reformgesetz, welches das sogenannte Bundesmodell regelt. Das war die Grundvoraussetzung dafür, dass das Grundsteueraufkommen der Kommunen gesichert werden konnte. Ansonsten wäre die Grundsteuer ersatzlos weggefallen. Gleichzeitig erhielten die Länder durch eine Änderung des Grundgesetzes die Möglichkeit, vom Bundesmodell abweichende Regelungen zu treffen (sog. Länderöffnungsklausel).

Für alle gilt: Die Einheitswerte auf den 1.1.1935 (neue Länder) und 1.1.1964 (alte Länder) verlieren im Zuge der Grundsteuerreform am 31.12.2024 ihre Gültigkeit und dürfen ab dem 1.1.2025 nicht mehr als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer herangezogen werden.

Während der Umsetzung der Grundsteuerreform hat sich insbesondere aufgrund höchstrichterlicher Rechtsprechung zur Bewertung von Grundstücken diverser Gesetzgebungsbedarf ergeben. Mit den Änderungen durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz (GrStRefUG) vom 22.7.2021 sollen insbesondere eine rechtzeitige und verwaltungsökonomische Umsetzung der Grundsteuerreform und eine verfassungskonforme und rechtssichere Bewertung für Zwecke der Grundsteuer sichergestellt werden.

Übersicht der Regelungen der sog. koordinierten Ländererlasse

Der Erlass zur "Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes (allgemeiner Teil und Grundvermögen) für die Grundsteuer ab 1.1.2022" (AEBewGrSt) gliedert sich in die Teile Allgemeines (Teil A), Grundvermögen Teil (B) sowie Anwendung (Teil C) und enthält diverse Abbildungen (BStBl 2021 I S. 2334).

Der Erlass zur "Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes (land- und forstwirtschaftliches Vermögen) für die Grundsteuer ab 1.1.2022" (BStBl 2021 I S. 2369).

Teil A – Allgemeines zur Feststellung von Grundsteuerwerten (zu §§ 218 bis 231 BewG)

Für die Bewertung nach dem Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des BewG erfolgt eine Einordnung in die Vermögensarten land- und forstwirtschaftliches Vermögen sowie Grundvermögen. Betriebsgrundstücke sind einer dieser beiden Vermögensarten zuzuordnen und entsprechend der zugeordneten Vermögensart zu bewerten.

Grundsteuerwerte sind für inländischen Grundbesitz, und zwar für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und für Grundstücke des Grundvermögens, gesondert festzustellen, soweit sie für die Besteuerung von Bedeutung sind. Grundsteuerwerte sind regelmäßig für die Besteuerung von Bedeutung, soweit eine Grundsteuerpflicht besteht.

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