Bewertung der Erbbaurechte und der belasteten Grundstück ... / b) Bewertung des Erbbaurechtes

Vergleichswertverfahren: Der Wert des Erbbaurechts ist grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für entspr. Vergleichsgrundstücke vorliegen. Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren liegen vor, wenn sie aus bebauten Erbbaurechten abgeleitet wurden, die mit der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit hinreichend übereinstimmen. Beachten Sie: Allerdings ist diese Übereinstimmung nur dann gegeben, wenn die Grundstücksart übereinstimmt und die Bebauung, der Erbbauzinssatz, der Bodenrichtwert sowie die Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht erheblich abweichen.

Gutachterausschüsse: Beim Vergleichswertverfahren ist vorrangig auf die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte mitgeteilten Veräußerungspreise zurückzugreifen. Bei mehreren Verkaufspreisen ist ein Durchschnittswert anzusetzen. Sofern die Gutachterausschüsse nur undifferenzierte Grundstückspreise, bei denen unterschiedliche wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigt werden, vorgeben, kann ggf. auf andere Quellen zurückgegriffen werden. Der bei einem zeitnahen Verkauf des Erbbaurechtes erzielte Preis geht dem nach dem Vergleichswertverfahren ermittelten Werten vor (BFH v. 2.7.2004 – II R 55/01, BStBl. II 2004, 703 = ErbStB 2004, 272 [Halaczinsky]).

Beraterhinweis Von einem zeitnahen Verkauf ist bei einem Vertragsabschluss innerhalb eines Jahres nach Erwerb des Erbbaurechtes auszugehen. Allerdings kann auch ein späterer Zeitpunkt noch ausreichend sein, wenn über entspr. Unterlagen nachgewiesen wird, dass sich die Verhältnisse für die Bewertung seit dem Erwerb bis zur tatsächlichen Veräußerung nicht verändert haben oder Abweichungen durch andere Kriterien ausgeglichen wurden. Auch hier muss auf die Werte des örtlich zuständigen Gutachterausschusses zurückgegriffen werden.

Finanzmathematische Methode: Kann das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden, setzt sich der Wert des Erbbaurechts aus dem Bodenwertanteil und dem Gebäudewertanteil zusammen. Ist das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück unbebaut, besteht der Grundbesitzwert des Erbbaurechts allein im Bodenwertanteil. Der BFH hat inzwischen eindeutig festgestellt, dass die ImmoWertV die Ermittlung des Grundbesitzwerts eines Erbbaugrundstücks nach der finanzmathematischen Methode zulässt (BFH v. 14.10.2020 – II R 7/18, BFH/NV 2021, 474 = ErbStB 2021, 97 [Knittel]).

Der Bodenwertanteil ergibt sich aus dem kapitalisierten Unterschiedsbetrag zwischen dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins am Bewertungsstichtag. Hierbei ist der angemessene Verzinsungsbetrag durch eine Multiplikation des Bodenwerts für das Grundstück (§ 179 BewG) mit dem Liegenschaftszinssatzes (Kapitalisierungszinssatz) zu ermitteln.

Marktanpassungsfaktor: Insgesamt basiert die Ermittlung des Bodenwertes auf den Regelungen der aktuellen Wertermittlungs-Richtlinie. Allerdings wurde das Verfahren für die Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer vereinfacht, indem kein Marktanpassungsfaktor zur Berücksichtigung der Lage am Grundstücksmarkt vorgesehen wurde.

Beraterhinweis Die anzusetzenden Liegenschaftszinssätze basieren auf § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BauGB. Dabei handelt es sich um die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entspr. Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abzuleiten (§ 14 Abs. 3 ImmoWertV). Die Liegenschaftszinssätze werden von den Gutachterausschüssen für die jeweilige Grundstücksart ermittelt.

Wertspannen: Sofern der Gutachterausschuss die Liegenschaftszinssätze in Wertspannen veröffentlicht, ist im Regelfall der gesetzliche Liegenschaftszinssatz des § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG anzuwenden, der sich innerhalb der Spanne befindet. Liegt der gesetzliche Zinssatz außerhalb der Spanne, ist der Liegenschaftszinssatz zu wählen, der dem gesetzlichen Liegenschaftszinssatz an nächsten liegt.

Gesetzliche Zinssätze: Stehen Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse nicht zur Verfügung, sind die Zinssätze nach § 193 Abs. 4 Satz 2 BewG anzuwenden. Diese variieren nach der Art der Bebauung und liegen zwischen 3 und 6,5 %.

Maßgebender Erbbauzins ist der am Bewertungsstichtag zu zahlende jährliche Erbbauzins (§ 193 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BewG). Dabei ist ausschließlich auf die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien abzustellen; auf den tatsächlich gezahlten Erbbauzins kommt es nicht an. Beachten Sie: Sind Erbbauzinsen während der Laufzeit des Erbbaurechts in unterschiedlicher Höhe vereinbart, kann aus Vereinfachungsgründen ein durchschnittlicher Jahresbetrag aus den insgesamt nach dem Bewertungsstichtag zu leistenden...