Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen, Prüfung der ortsüblichen Vermietungszeit für eine Ferienwohnung

FinMin Hamburg, 25.10.2021, S 2253 - 2021/004 - 52

Der BFH hat mit Urteil vom 26.5.2020 (Az. IX R 33/19, BStBl 2020 II S. 548) seine Rechtsprechung und die Verwaltungsauffassung (BMF-Schreiben vom 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl 2004 I S. 933) bestätigt, nach der die Einkünfteerzielungsabsicht dann anhand einer (Totalüberschuss) Prognose zu überprüfen ist, wenn die ortsübliche Vermietungszeit erheblich (um mind. 25%) unterschritten wird.

Strittig war u.a., wie die ortsübliche Vermietungszeit (hier für eine Ferienwohnung in Mecklenburg-Vorpommern) zu ermitteln ist.

Danach sei für die Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht jedoch auf diejenige von sämtlichen bzw. sonstigen Beherbergungsbetrieben (Hotels, Gasthöfen, Pensionen) in dem gesamten Ort abzustellen.

Der Begriff des Ortes könne sich nach den lokalen Begebenheiten unterscheiden und ergäbe sich aus der Vergleichbarkeit der Ferienwohnungen (vgl. Rz. 19 des o.g. BFH-Urteils). Vermietungshindernisse (bspw. Sanierungsphasen) dürfen sich bei der Beurteilung der ortsüblichen Vermietungszeit nicht auswirken.

Für die Prüfung der ortsüblichen Vermietungszeit sei die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum (im Urteilsfall 5 Jahre) zu Grunde zu legen, um eventuelle einmalige (nur in einem Jahr auftretende) Umstände auszugleichen.

Zur Berechnung der ortsüblichen Belegungstage einer Ferienwohnung seien die vom Statistischen Landesamt für einen Ort ermittelten Auslastungszahlen anzusetzen, wobei diese Auslastungszahlen nicht zwingend veröffentlicht sein müssen, sondern auch erst auf Nachfrage zugänglich sein können. Das Statistische Amt Mecklenburg-Vorpommern stellt lt. Urteil auf Nachfrage Auslastungszahlen zur Verfügung.

Der BFH sah es als unschädlich an, dass das FG nur auf statistische Zahlen zur sog. Bettenauslastung zurückgreifen konnte. Zwar habe die Rechtsprechung bisher betont, dass bei der Prüfung, ob der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten und alle in Betracht kommenden Interessenten berücksichtigt hat, in erster Linie auf die Vermietungstage der Ferienwohnung abzustellen sei.

Statistische Erhebungen zur Bettenauslastung ließen aber unter Umständen Rückschlüsse auf die Vermietungstage zu, wenn sie sich auf die im Einzelfall maßgebliche Ferienwohnungskategorie und den maßgeblichen örtlichen Erhebungsbereich beziehen. Ein Widerspruch zur bisherigen Rechtsprechung sei nicht gegeben.

Somit ist in Fällen, in denen eine Auslastung von 75% der ortsüblichen Vermietungszeit für Ferienwohnungen erreicht wird und die Ferienwohnung durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet wird, eine Prognoserechnung zur Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht nicht zulässig.

Wenn keine ortsüblichen Vermietungszeiten festgestellt werden können, ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer (Totalüberschuss-) Prognose (zu den Anforderungen vgl. BFH vom 6.11.2001, Az. IX R 97/00) zu überprüfen.

Normenkette

EStG § 21