Anlage SO (Sonstige Einkünfte) 2019 – Tipps und Gestaltung / 5.1 Kauf und Verkauf von Grundstücken

Rz. 893

[Anschaffungs-/Veräußerungszeitpunkt → Zeile 32]

Die Veräußerung eines privaten Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach dessen Erwerb unterliegt als Spekulationsgeschäft der Besteuerung. Ohne Belang sind die Gründe für den Verkauf, sodass eine Steuerpflicht auch z. B. dann eintritt, wenn die Versteigerung droht (BFH, Urteil v. 27.9.2012, III R 19/11, BFH/NV 2013 S. 1027). Für die Fristenberechnung in § 23 EStG kommt es darauf an, wann der Kaufvertrag schuldrechtlich abgeschlossen wurde (BFH, Urteil v. 8.4.2014, IX R 18/13, BFH/NV 2014 S. 1612). Steht die Grundstücksveräußerung unter einem Genehmigungsvorbehalt (aufschiebende Bedingung), ist dieser für die Fristberechnung unerheblich (BFH, Urteil v. 10.2.2015, IX R 23/13, BFH/NV 2015 S. 728). Wird ein bebautes Grundstück veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Besteuerung, wenn das Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist erworben wurde. Die Fertigstellung des Gebäudes ist unmaßgeblich. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden. Das gilt auch, wenn sie in einem teilfertigen Zustand verkauft werden.

Die Nutzung einer Rückerwerbsoption setzt eine neue Spekulationsfrist in Gang. Sie wird nicht als Rückabwicklung gewertet (FG Münster, Urteil v. 30.10.2012, 1 K 2240/09 E).

Bei einer Ratenzahlung über mehrere Jahre wird der Veräußerungspreis in mehreren Vz. erfasst (BFH, Urteil v. 11.11.2009, IX R 57/08, BFH/NV 2010 S. 717). Das gilt auch in Verlustfällen (BFH, Urteil v. 6.12.2016, IX R 18/16, BFH/NV 2017 S. 668).

Rz. 894

Bei dem Verkauf eines geschenkten oder geerbten Grundstücks kommt es für die Berechnung der Frist auf den Zeitpunkt des Erwerbs durch den Vorbesitzer an. Erwirbt ein Miterbe entgeltlich den Erbteil eines anderen Miterben, so entstehen ihm insoweit AK. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist führt dies dazu, dass der Gewinn aus der Veräußerung dieses Grundstücks versteuert werden muss.

Rz. 895

Die Enteignung ist kein privates Veräußerungsgeschäft i. S. von § 23 EStG und ist somit nicht steuerpflichtig (BFH, Urteil v. 23.7.2019, IX R 28/18).

Rz. 896

Die Veräußerung eines unentgeltlich bestellten Erbbaurechts ist kein privates Veräußerungsgeschäft i. S. d. § 23 EStG (BFH, Urteil v. 8.11.2017, IX R 25/15, BFH/NV 2018 S. 560). Wird ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück angeschafft und später lastenfrei weiterveräußert, ist der Veräußerungsgewinn nur anteilig steuerpflichtig (BFH, Urteil v. 12.6.2013, IX R 31/12, BFH/NV 2013 S. 1701).

Rz. 897

Auch die Entnahme eines betrieblichen Grundstücks (auch im Rahmen einer Betriebsaufgabe) wird als Erwerb angesehen. Zu diesem Zeitpunkt beginnt die Zehnjahresfrist (z. B. Entnahme des Grundstücks, anschließend Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist, Folge: Besteuerung). Der Entnahmewert gilt als Anschaffungswert.

Rz. 898

Die Einlage eines privat erworbenen Grundstücks während der Spekulationsfrist in ein Betriebsvermögen stellt keine Veräußerung dar. Ein nachfolgender Veräußerungsvorgang aus dem Betriebsvermögen wird aber auch auf der privaten Ebene steuerpflichtig, wenn das Grundstück noch während der Spekulationsfrist veräußert wird.

Immer als Veräußerung gilt eine verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft.

Rz. 899

[Verkauf der eigengenutzten Wohnung → Zeile 33]

Wird das bebaute Grundstück zwischen der Anschaffung (bzw. Fertigstellung) und der Veräußerung als Privatwohnung genutzt, bleibt der Verkaufserlös steuerfrei. Gleiches gilt, wenn im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen zwei Jahren eine entsprechende Eigennutzung vorlag (ein Leerstand zwischen Beendigung der Selbstnutzung und Veräußerung ist unschädlich, wenn die Wohnung im Jahr der Beendigung der Eigennutzung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde). Wurde dem Steuerpflichtigen die Wohnung geschenkt, wird die Zeit, in der der frühere Eigentümer die Wohnung selbst bewohnt hat, dem Rechtsnachfolger zugerechnet. Entsprechendes gilt für den Fall der Erbschaft.

Auch der Teil des Veräußerungserlöses, der auf das häusliche Arbeitszimmer entfällt (selbst wenn der Abzug der Aufwendungen ausgeschlossen oder eingeschränkt ist), ist steuerpflichtig. Das FG Köln will den anteiligen Veräußerungsgewinn einer selbstgenutzten Wohnung allerdings nicht besteuern, weil das Arbeitszimmer in den privaten Wohnbereich integriert ist und kein selbstständiges Wirtschaftsgut ist. Eine Besteuerung stehe auch im Widerspruch zum generellen Abzugsverbot von Kosten für häusliche Arbeitszimmer (FG Köln, Urteil v. 20.3.2018, 8 K 1160/15, EFG 2018 S. 1256).

Rz. 900

[Berechnung des Veräußerungsgewinns → Zeilen 34–38]

Hinweis: Wichtiges zum Thema "Berechnung des Veräußerungsgewinns" mit Berechnungsschema finden Sie auch auf http://mybook.haufe.de unter "Weiterführende steuerliche Informationen".

Rz. 901

[Abschreibungen → Zeile 36]

Der Veräußerungsgewinn erhöht sich um die in der Vergangenheit steuerlich in Anspruch genommenen Abschre...