Hartz/Meeßen/Wolf, ABC-Führ... / 2. Wohnungen im Bereich der sozialen Wohnraumförderung
 

Rz. 28

Stand: EL 112 – ET: 05/2017

Bei der Ermittlung der anzusetzenden ortsüblichen Miete für Wohnungen, deren Bau und Unterhaltung öffentlich gefördert werden (> Rz 29 ff), ist auch lohnsteuerlich zu beachten, dass während der Dauer der Sozial- bzw der Preisbindung der Vermieter selbst dann an die festgelegte Miete gebunden ist, wenn für vergleichbare nicht sozialer Bindung unterliegende Wohnungen (> Rz 18) höhere Mieten erzielt werden. Die sich daraus ergebenden Vorteile sind nach § 3 Nr 58 und 59 EStG regelmäßig steuerfrei. Zu Einzelheiten > Rz 60 ff (66).

 

Rz. 29

Stand: EL 112 – ET: 05/2017

Die Wohnraumförderung ist in den vergangenen Jahren mehrfach geändert worden. Bis zum 31.12.2001 regelte das II. WoBauG die Förderung des "sozialen Wohnungsbaus". Mit dem Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13.09.2001 (BGBl 2001 I, 2376) wurde das Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) vom 13.09.2001 (BGBl 2001 I, 2376) geschaffen, das die bisherige Regelung ablöste. Allerdings läuft die nach altem Recht begonnene Förderung weiter. Deshalb gelten einige Vorschriften des II. WoBauG für die nach alter Rechtslage geförderten Wohnungen fort (vgl § 48 WoFG). Im Rahmen der Föderalismusreform im Jahr 2006 wurde die Zuständigkeit für die Gesetzgebung zur sozialen Wohnraumförderung zum 01.09.2006 vom Bund auf die Länder übertragen. Inzwischen haben viele Länder eigene Landes-Wohnraumförderungsgesetze erlassen. Soweit das WoFG des Bundes nicht durch landesrechtliche Regelungen ersetzt worden ist, bleibt es weiterhin gültig.

 

Rz. 30

Stand: EL 112 – ET: 05/2017

Um sicherzustellen, dass Sozialwohnungen ihrem Zweck entsprechend genutzt werden, hat der Bund 1965 das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) erlassen, das ebenfalls im Rahmen der Föderalismusreform in vielen Ländern durch Landeswohnungsbindungsgesetze mit ähnlichen Regelungen ersetzt worden ist. Soweit die Länder keine Gesetze geschaffen haben, gilt das WoBindG des Bundes weiter. Durch die Wohnungsbindungsgesetze wird festgelegt, dass die Verfügungsberechtigten Wohnungen nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen dürfen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Dieses Entgelt wird als Kostenmiete bezeichnet. Anzuwenden sind die Wohnungsbindungsgesetze auf Wohnraum, der bis zum 31.12.3001 – besonders nach dem II. WoBauG – öffentlich gefördert worden ist. Hierbei handelt es sich um folgende Formen:

1. Förderungsweg ist der öffentlich geförderte soziale Wohnungsbau (§§ 5, 6, 25 – 72 des II. WoBauG idF vom 14.08.1990, BGBl 1990 I, 1730). Er ist gekennzeichnet durch Festlegung von Obergrenzen für das Einkommen der bezugsberechtigten Mieter, für die Grundfläche der Wohnung sowie für die zu erhebende Miete (Kostenmiete). Die Kostenmiete wird durch Bewilligungsbescheid festgelegt. Daneben kann der Vermieter Bewirtschaftungskosten umlegen; zum pauschalen Ansatz vgl die II. BV. Spätere Veränderungen sind abhängig von Änderungen der Kapital- und Bewirtschaftungskosten oder von baulichen Verbesserungen. Diese gesetzliche Mietpreisbindung besteht fort bis zum Ablauf der Sozialbindung, die bei planmäßiger Darlehenstilgung nach etwa 30 – 50 Jahren endet (Hinweis auf das WoBindG vom 22.07.1982, BGBl 1982 II, 972). In bestimmten Fällen ist eine vorzeitige Aufhebung der Sozialbindung möglich.

 

Rz. 30/1

Stand: EL 112 – ET: 05/2017

2. Förderungsweg ist seit 1968 der im Übrigen zwar frei finanzierte, aber durch Baudarlehen, Aufwendungsdarlehen und -zuschüsse geförderte Wohnungsbau (§§ 88 – 88c II. WoBauG). Hier liegen die Einkommensgrenzen der zum Bezug berechtigten Mieter um 60 % höher als beim 1. Förderungsweg. Es besteht eine öffentlich-rechtliche Bindung des Vermieters an die Kostenmiete, die auch hier um die umgelegten Bewirtschaftungskosten ergänzt wird. Die Sozialbindung endet idR nach 15 Jahren.

Diesem 2. Förderungsweg entsprechen die mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderten Wohnungen für Angehörige des öffentlichen Dienstes, bei denen neben dem Belegungsrecht ebenfalls eine Bindung an die Kostenmiete besteht (vgl § 87a II. WoBauG).

 

Rz. 30/2

Stand: EL 112 – ET: 05/2017

3. Förderungsweg ist die 1989 eingeführte Regelung in § 88d II. WoBauG. Es handelt sich um die öffentliche Förderung von im Übrigen frei finanzierten Wohnungen durch den Bund und einige Bundesländer (zB nicht von NW) und andere Körperschaften des öffentlichen Rechts. Kennzeichnend war hier, dass zwischen dem öffentlich-rechtlichen Darlehens- und Zuschussgeber und dem Bauherrn die Höhe und Art der Fördermittel, die Zweckbestimmung der Wohnungen (Belegungsrecht) und ihre Dauer sowie die Höhe der Miete vertraglich festgelegt wurden. Die Zweckbindung der Wohnungen kann zB auf 10 Jahre begrenzt werden.

Diesem 3. Förderungsweg entspricht der mit Wohnungsfürsorgemitteln nach § 87b II. WoBauG geförderte Wohnungsbau für Angehörige des öffentlichen Dienstes.

 

Rz. 31

Stand: EL 112 – ET: 05/2017

Durch das Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13.09.2001 (> Rz 28) wurden die Regelungen der §§ 88 – 

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