Entscheidungsstichwort (Thema)

Anläßlich der Grundstücksveräußerung entstehende Kosten sind keine Werbungskosten

 

Leitsatz (amtlich)

1. Zu den im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abziehbaren Werbungskosten gehören solche Aufwendungen nicht, die anläßlich der Veräußerung eines Grundstücks entstehen, das dem Steuerpflichtigen bisher zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gedient hatte.

2. Als durch die Veräußerung eines Grundstücks veranlaßte Kosten sind auch Zahlungen zu beurteilen, die der bisherige Grundstückseigentümer an den Grundstückserwerber leistet, um ihn von Schuldzinsen auf eine übernommene Grundstücksbelastung freizustellen.

 

Orientierungssatz

Die Veräußerung eines Wirtschaftsguts des Privatvermögens ist ein nicht einkommensteuerbarer Vorgang der privaten Vermögensphäre, sofern es sich nicht um ein Spekulationsgeschäft i.S. von § 22 Nr. 2, § 23 EStG handelt (vgl. BFH-Rechtsprechung).

 

Normenkette

EStG 1981 § 9 Abs. 1 S. 1; EStG § 22 Nr. 2, § 23

 

Verfahrensgang

Niedersächsisches FG (Entscheidung vom 29.10.1986; Aktenzeichen IX 675/85)

 

Tatbestand

Der Kläger und Revisionsbeklagte (Kläger) verkaufte mit notariellem Kaufvertrag vom 16.Mai 1978 ein Grundstück, das mit einem Wohnhaus bebaut war. Die Käufer übernahmen eine Grundschuld samt zugrunde liegender Darlehensschuld unter Anrechnung auf den Kaufpreis. Das Darlehen war mit 7,5 v.H. jährlich zu verzinsen und frühestens zum 30.September 1981 kündbar.

Die Vertragsparteien vereinbarten außerdem am 16.Mai 1978 in einem privatschriftlichen Vertrag, daß der Kläger die Käufer von 2 v.H. der Schuldzinsen auf die vorstehende Darlehensschuld bis zum 30.September 1981 freistellt. Aufgrund dessen überwies der Kläger im Streitjahr 1981 an die Käufer vereinbarungsgemäß 2 160 DM.

Der Kläger machte diese Aufwendungen vergeblich als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung im Streitjahr geltend. Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt --FA--) sah in den Aufwendungen eine Minderung des Kaufpreises. Der Einspruch des Klägers blieb erfolglos.

Das Finanzgericht (FG) gab der Klage mit seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 1987, 168 veröffentlichten Urteil statt. Die strittigen Leistungen des Klägers an die Grundstückserwerber seien als nachträgliche Werbungskosten nach § 9 Abs.1 Satz 3 Nr.1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) abziehbar. Es handele sich um nachträgliche Zinszahlungen, die mit den früheren Einkünften des Klägers aus Vermietung und Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang ständen. Die Aufwendungen seien noch durch das Darlehen veranlaßt, das der Kläger früher einmal zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aufgenommen habe. Allerdings lasse sich die Veräußerung des Wohnhausgrundstücks und die Verpflichtung zur Zinsfreistellung als ein einheitlicher wirtschaftlicher Vorgang ansehen. Dennoch müsse der Veräußerungsvorgang von dessen Finanzierung unterschieden werden.

Mit seiner vom FG zugelassenen Revision rügt das FA Verletzung des § 9 EStG.

Das FA beantragt, unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Der Kläger hat keinen Antrag gestellt.

 

Entscheidungsgründe

Die Revision des FA ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Entscheidung in der Sache selbst (§ 126 Abs.3 Nr.1 der Finanzgerichtsordnung --FGO--).

1. Das angefochtene Urteil war aufzuheben, weil es § 9 Abs.1 Satz 1 EStG verletzt. Das FG hat die streitbefangenen Aufwendungen rechtsfehlerhaft als nachträgliche Werbungskosten beurteilt.

a) Gemäß § 9 Abs.1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Darunter fallen alle Aufwendungen, die durch die Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen veranlaßt sind. Dies ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich dann der Fall, wenn die Aufwendungen objektiv in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dieser Einkunftsart stehen und sie subjektiv zur Förderung der Einkunftserzielung gemacht werden (Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 23.Oktober 1984 IX R 48/80, BFHE 143, 313, BStBl II 1985, 453). Unter diesen Voraussetzungen sind auch nachträgliche Werbungskosten nach § 9 Abs.1 Satz 1 und § 24 Nr.2 EStG bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, sofern sie noch in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der --inzwischen aufgegebenen-- Erzielung derartiger Einkünfte stehen.

Hingegen zählen nicht zu den bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbaren Werbungskosten Aufwendungen, die anläßlich der Veräußerung eines Grundstücks entstehen, das einem Steuerpflichtigen bisher zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gedient hatte. Sie stehen nicht in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Nutzung, sondern mit der Veräußerung eines Wirtschaftsgutes des Privatvermögens. Die Veräußerung eines solchen Wirtschaftsgutes ist ein nicht einkommensteuerbarer Vorgang der privaten Vermögenssphäre, sofern es sich nicht um ein Spekulationsgeschäft i.S. von § 22 Nr.2, § 23 EStG handelt (BFH-Urteile vom 27.Juni 1989 VIII R 30/88, BFHE 157, 541, BStBl II 1989, 934; vom 23.Januar 1990 IX R 8/85, BFHE 159, 488, BStBl II 1990, 464).

b) Nach den vorstehenden Grundsätzen stellen die strittigen Aufwendungen des Klägers --entgegen der Auffassung des FG-- keine nachträglichen Werbungskosten dar, sondern nicht abziehbare Kosten, die unmittelbar durch die Veräußerung des Wohnhausgrundstücks des Klägers veranlaßt sind. Der Kläger verpflichtete sich beim Verkauf seines Grundstücks am 16.Mai 1978 zu der Nebenleistung, die Erwerber von einem Teil der Schuldzinsen auf die übernommene Darlehens- und Grundschuld freizustellen. Wie der Kläger selbst vorgetragen hat, waren die Käufer nur unter dieser Voraussetzung bereit, die auf dem Grundstück ruhende Grundschuld samt der zugrunde liegenden Darlehensverbindlichkeit unter Anrechnung auf den Kaufpreis zu übernehmen. Anderenfalls hätte der Kläger die Grundstücksbelastung ablösen müssen, um den Erwerbern das Grundstück lastenfrei übertragen zu können. Daß der Kläger und die Erwerber die Freistellungsverpflichtung als Teil des Veräußerungsgeschäfts entgegen § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht notariell beurkunden ließen, ist in diesem Zusammenhang unbeachtlich. Dadurch wird der Charakter der Freistellungsvereinbarung als Nebenabrede zum Kauf nicht berührt.

c) Der erkennende Senat brauchte nicht die vom FG erörterte Frage zu entscheiden, ob Schuldzinsen für ein Darlehen, das ein Steuerpflichtiger für die Anschaffung oder Herstellung eines der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienenden Wohnhauses aufgenommen hat, auch noch nach seiner Veräußerung abziehbare Werbungskosten darstellen können; denn die strittigen Aufwendungen des Klägers haben ihren Rechtsgrund nicht in seinem früheren Darlehensverhältnis mit seiner kreditgebenden Bank, sondern in seiner Freistellungsvereinbarung mit den Käufern seines Grundstücks.

d) Schließlich ist das Vorbringen des Klägers für die Entscheidung unerheblich, daß er die Schuld hätte ablösen und an seine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung hätte zahlen müssen, wenn er nicht mit Hilfe der Zinsfreistellungsvereinbarung die Erwerber hätte bewegen können, die Schuld zu übernehmen. Der Senat hatte über den gegebenen Sachverhalt, nicht aber über einen vom Kläger angenommenen zu entscheiden. Im übrigen hat der Senat in seinem oben angeführten Urteil vom 23.Januar 1990 IX R 8/85 auch eine Vorfälligkeitsentschädigung zu den nicht als Werbungskosten abziehbaren Kosten der Veräußerung gezählt.

2. Die Sache ist spruchreif. Die Klage war nach den vorstehenden Ausführungen abzuweisen.

 

Fundstellen

Haufe-Index 63240

BFH/NV 1990, 58

BStBl II 1990, 775

BFHE 160, 440

BFHE 1991, 440

BB 1990, 1752

BB 1990, 1752-1753 (LT1-2)

DB 1990, 1644-1645 (LT)

HFR 1990, 680 (LT)

StE 1990, 290 (K)

WPg 1990, 645 (ST)

StRK, WK R.82 (LT)

FR 1990, 510 (KT)

Information StW 1990, 451 (T)

RWP 1990, 1197 SG 1.3 3409 (T)

NJ 1991, 48 (S)

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