10.11.2016 | Top-Thema Grundsteuerreform

Die Änderungen im Detail

Kapitel
So wird in Zukunft gerechnet.
Bild: MEV-Verlag, Germany

Gesetzestechnisch ist vorgesehen, das Bewertungsgesetz (BewG) um einen 7. Abschnitt zu ergänzen, welcher die Grundlagen der Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1.1.2022 enthält.

Die §§ 204 -216 BewG-E beinhalten die allgemeinen Grundlagen zur Ermittlung und Feststellung der Grundsteuerwerte mit Hauptfeststellung, Fortschreibungen, Nachfeststellung bzw. Aufhebung, Änderung oder Nachholung der Feststellungen. Auch der Umfang der wirtschaftlichen Einheiten, die maßgebenden Wertverhältnisse und die Erklärungs- bzw. Mitteilungspflichten sollen darin geregelt werden.

Die §§ 217 - 226 BewG-E werden die zur Bewertung von land- und forstwirtschaftlichen Vermögen erforderlichen Rechtgrundlagen, einschließlich der Abgrenzung zu Grundvermögen bzw. Sonderregeln für Kleingartenland und Dauerkleingartenland enthalten. Weitere Detailfragen betreffen die Höhe der Tierbestände bzw. land- und forstwirtschaftliche Sondernutzungen.

Die Bewertungsregeln für Grundvermögen sollen in den §§ 227 - 238 BewG-E geregelt werden. Diese enthalten die Begriffsbestimmung für Grundvermögen, unbebaute bzw. bebaute Grundstücke, ebenso wie eine Einteilung für die Bewertung in Grundstücksgruppen. Dazu gehören auch die Ermittlung des Gebäudewerts und Sonderfälle wie ein Erbbaurecht oder Gebäude auf fremdem Grund und Boden.

Schließlich sollen die §§ 239 - 241 BewG-E Anwendungsvorschriften und Übergangsregelungen enthalten.

Ergänzt und für die Praxis konkretisiert werden die gesetzlichen Regelungen durch die Anlagen 27 - 36, in denen die Ertragswerte je Quadratmeter, Ar bzw. Hektar und Region für die einzelnen Nutzungen (landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich, weinbaulich, gärtnerisch, Hofstelle, Abbauland, Geringstland bzw. Unland) enthalten sind. Ebenso sind darin den Ertragswert erhöhende Umstände und Umrechnungsschlüssel für Tierbestände in Vieheinheiten sowie Tierbestandsgruppen nach der Flächenabhängigkeit enthalten. Ebenfalls im Detail geregelt werden darin die für die Gebäudebewertung wesentlichen Pauschalherstellungskosten.

Aus der Sicht des Praktikers

Ein Großteil der Regelungen, insbesondere die formellen und allgemeinen Grundlagen sowie die Abgrenzungen, sind den bisherigen Regelungen nachempfunden und enthalten für die Praxis im Grundsatz keine wesentlichen Neuerungen.

In technischer Hinsicht ist eine Vernetzung der Finanzämter mit den Katasterämtern und Grundbuchämtern vorgesehen, um die dortigen Daten als Grundlage für die Wertermittlung ziehen zu können (sog. Grundstücksdatenbank).

Für die Bewertung der Grundstücke werden die für jede Gemeinde durch deren Gutachterausschuss festzulegenden Bodenrichtwerte zentrale Bedeutung haben. Aus Fläche x Bodenrichtwert errechnet sich der sog. Kostenwert für unbebaute Grundstücke.

Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken wird aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert ebenfalls ein Kostenwert ermittelt. Für den Gebäudewert kommt den Pauschalherstellungskosten (PHK) und der jeweiligen Brutto-Grundfläche (BGF) grundlegende Bedeutung zu. Die PHK sind in einer Anlage 36 gestuft nach Gebäudetypen und Baujahrgruppen festgelegt. Die Einteilungen und Abstufungen haben sich bereits bei der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Grundbesitzbewertung bewährt. Vom so ermittelten Gebäudewert wird abschließend eine Alterswertminderung abgezogen.

Beispiel: Berechnung für ein Einfamilienhaus

Bodenwert: 500 qm x 250 EUR/qm


125.000 EUR

Gebäudewert: BGF 300 qm x PHK 730 EUR/qm

219.000 EUR

abzüglich 60 % Alterswertminderung

131.400 EUR87.600 EUR

Kostenwert


212.600 EUR

Bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben wird weiterhin ein Ertragswert wie folgt ermittelt: Die Summe der (typisierten) Reinerträge des Betriebs wird mit dem Faktor 18,6 kapitalisiert; dies ergibt den Grundsteuerwert. Neu wird sein, dass insbesondere der Wohnteil auf einer Hofstelle künftig dem Grundvermögen zugerechnet wird. Auch ein gesonderter Wert für die Hofstelle ist neu; gleiches gilt für die aufgegebene Differenzierung in aktive bzw. in verpachtete Betriebe/Stückländereien.

Zusätzliche Entschließung

In einer zusätzlichen Entschließung bittet der Bundesrat die Bundesregierung sicherzustellen, dass es insbesondere für land- und forstwirtschaftliche Betriebe keine grundsteuerliche Mehrbelastung eintritt und es auch zu keinem Anstieg der Mietnebenkosen kommt. Die Grundsteuerreform soll insgesamt aufkommensneutral sein.

Außerdem soll der Verwaltung für die Umsetzung der Reform ausreichend Zeit gegeben werden; eine Erhebung der Grundsteuer auf Basis der reformierten Werte würde danach erstmals in 2027 erfolgen.

Das weitere Gesetzgebungsverfahren 

In den nächsten Wochen wird sich nun die Bundesregierung mit dem Gesetzentwurf der Bundesländer befassen. Dieser wird dann zusammen mit einer Stellungnahme dem Bundestag zur Entscheidung zugeleitet werden. Es bleibt zu hoffen, dass das Gesetzgebungsverfahren noch in 2017 abgeschlossen werden kann. Das Gesetz soll am Tag nach der Verkündung in Kraft treten.

Gesetzentwurf des Bundesrates v. 4.11.2016, BR-Drucksache 515/16

Schlagworte zum Thema:  Steueränderungen, Bewertung, Grundsteuer

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