21.03.2012 | Finanzverwaltung

Sonniges Investment: Besteuerungsregeln für spanische Immobilien im Fokus (OFD)

Eine Ferienwohnung an der Costa Blanca oder eine Finca auf Mallorca sind der Traum vieler Deutscher. Die OFD Frankfurt erklärt, wie das sonnige Investment hierzulande besteuert wird.

Die geltenden Besteuerungsregeln für spanischen Immobilienbesitz fasst die OFD Frankfurt mit Verfügung vom 18.10.2011 wie folgt zusammen:

Vermietung der Immobilie

Das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz steht sowohl dem Belegenheitsstaat Spanien als auch dem Ansässigkeitsstaat Deutschland zu. Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, wird die spanische Steuer allerdings auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet! Diese Anrechnungsmethode gilt auch für Einkünfte aus einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb in Spanien.

Die OFD weist darauf hin, dass in Spanien erzielte Verluste in allen offenen Fällen mit anderen Einkünften verrechnet werden können.

Selbstnutzung der Immobilie

Bis 1986 konnte die Selbstnutzung der eigenen spanischen Immobilie in Deutschland zu steuerpflichtigen Einkünften führen. Die OFD weist darauf hin, dass noch bis zum Jahr 1998 eine Besteuerung über eine Übergangsregelung in Betracht kam. Heutzutage führt die Selbstnutzung aber nicht mehr zu steuerpflichtigen Einkünften in Deutschland.

Eigenheimzulage

Für ausländische Immobilien kann keine Eigenheimzulage beantragt werden. Die vom Gesetzgeber vorgesehene Beschränkung auf inländische Immobilien (§ 2 Abs. 1 Satz 1 EigZulG) hat die BFH-Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt.

Hinweis: Auch für inländische Immobilien gehört die Eigenheimzulage mittlerweile der Vergangenheit an. Mit dem Gesetz zur Abschaffung der Eigenheimzulage vom 22.12.2005 hat der Gesetzgeber bestimmt, dass nur noch Objekte gefördert werden, wenn der Baubeginn bzw. Kaufvertrag vor dem 1.1.2006 datiert (§ 19 Abs. 9 EigZulG).

Veräußerung der Immobilie

Umwälzungen ergeben sich insbesondere bei der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen. Wer seine spanische Immobilie veräußert, kann mit dem Veräußerungsgewinn – genau wie mit den Vermietungseinkünften – sowohl in Deutschland als auch in Spanien zur Steuer herangezogen werden; beiden Staaten steht das Besteuerungsrecht zu. Wie diese Doppelbesteuerung gelöst werden kann, ist allerdings im Wandel: Die bisher angewandte Anrechnungsmethode hat der BFH mit Beschluss vom 19.5.2010 (Az. I B 191/09) abgelehnt. Da die Leiter der Außensteuerreferate der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder dieser Rechtsprechung mittlerweile gefolgt sind, werden spanische Veräußerungsgewinne vorerst nicht mehr in die Bemessungsgrundlage der deutschen Steuer eingerechnet! Die OFD weist darauf hin, dass die Veräußerungsgewinne in allen offenen Fällen über die Freistellungsmethode außen vor gelassen werden. Allerdings unterliegen die Gewinne dem Progressionsvorbehalt, erhöhen also den Steuersatz auf alle übrigen deutschen Einkünfte.

Deutscher Steuerzugriff kommt in Sichtweite

Die Freistellung spanischer Veräußerungserlöse von der deutschen Steuer ist nur in einem kurzen Zeitfenster möglich. Denn das neue deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen sieht wieder die Anrechnungsmethode vor. Das Abkommen wurde bereits am 19.10.2011 ratifiziert.

Amts- und Rechtshilfe

Ergänzend weist die OFD darauf hin, dass die deutschen Finanzbehörden die Sachverhaltsaufklärung auch über ein Auskunftsersuchen an die spanischen Finanzbehörden vorantreiben können, sofern die Aufklärung über den Immobilienbesitzer nicht zum Ziel führt bzw. keinen Erfolg verspricht.

OFD Frankfurt, Verfügung v. 18.10.2011, S 1301 A - ES.08 - St 56

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