Lärm aus den Nachbarwohnungen ist hinzunehmen, soweit er auf eine übliche Wohnnutzung zurückzuführen ist. Hierzu gehört z. B. der mit den üblichen Hausarbeiten verbundene Lärm[1], aber auch gelegentliche Hausmusik zu bestimmten Zeiten. Maßstab ist weder der überempfindliche noch der lärmunempfindliche, sondern der durchschnittliche Mieter.[2] Vermeidbarer Lärm ist dagegen als Mangel zu bewerten, wenn der Mietgebrauch hierdurch beeinträchtigt wird.

Die Abgrenzung zwischen den sozialadäquaten und damit unerheblichen Beeinträchtigungen und den erheblichen Gebrauchsstörungen richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.[3] Maßgeblich sind insbesondere Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräuschemissionen.

Die Ursache des Lärms ist unerheblich:

  • 20 % wegen Lärm eines im Innenhof laufenden Stromgenerators[4]
  • 20 % bei nächtlichem Lärm durch ein Garagentor[5]
  • 10 % bei Lärmbelästigung durch Einwerfen von Flaschen in Sammelcontainer[6]
  • 20 % bei Ruhestörung aus einer Tanzschule nach 22 Uhr[7]
 
Praxis-Beispiel

Unerhebliche Lärmursache

Das Minderungsrecht besteht sowohl bei einer Lärmverursachung durch rücksichtslose Nachbarn[8] als auch bei Beeinträchtigungen infolge einer ungenügenden Schallisolierung[9] und auch bei einer Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse nach Vertragsschluss.[10]

Es kommt auch nicht darauf an, ob der Vermieter die Störung abstellen kann.

Kinderlärm

Nach der Rechtsprechung des BGH müssen die Mieter eines Mehrfamilienhauses gelegentliche Beeinträchtigungen durch lärmende Kinder hinnehmen. Soweit die Beeinträchtigungen den in einem Mehrfamilienhaus üblichen Umfang nicht überschreiten, sind die Störungen sozialadäquat und können deshalb nicht als Mangel bewertet werden. Erhebliche Gebrauchsstörungen müssen die Mieter dagegen nicht akzeptieren. Die Abgrenzung zwischen den sozialadäquaten und damit unerheblichen Beeinträchtigungen und den erheblichen Gebrauchsstörungen richtet sich auch hier nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich ist insbesondere Dauer und Zeit der verursachten Geräuschemissionen, das Alter und der Gesundheitszustand der Kinder sowie die Vermeidbarkeit der Emissionen etwa durch objektiv gebotene erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Maßnahmen.[11] Die Wertentscheidungen des § 22 Abs. 1a BImSchG sind auch im Fall von Kinderlärm aus den Nachbarwohnungen zu berücksichtigen ("Ausstrahlungswirkungen").[12]

 
Wichtig

Grenzen des Kinderlärms

Ständige Belästigungen durch Trampeln und Geschrei muss der Mieter aber auch dann nicht hinnehmen, wenn sie von Kindern herrühren. Insbesondere sind die Eltern gehalten, mäßigend auf die Kinder einzuwirken.[13]

In der Rechtsprechung besteht Einigkeit, dass Kindern außerhalb der Wohnung auch ausreichend Platz zur Verfügung stehen muss, wo sie sich ihrem Alter entsprechend gefahrlos und ungehindert im Spiel entfalten können. Deshalb ist es nicht nur zulässig, sondern sogar geboten, den Kindern gefahrlose Spielmöglichkeiten in zumutbarer Entfernung ihrer Wohnungen zu schaffen. Soweit Kinderlärm aus einem Innenhof in die Wohnungen dringt, ist dies regelmäßig als üblich und sozialadäquat hinzunehmen.[14] Dem Ruhebedürfnis der Mieter muss allerdings ebenfalls Rechnung getragen werden. Hierbei ist von üblichen Lebensgewohnheiten und den Bedürfnissen eines durchschnittlich Lärmempfindlichen auszugehen. Wer als Mieter wegen seines Alters, seiner Gesundheit, seines Berufs oder seiner sonstigen Lebensgewohnheiten ein erhöhtes Ruhebedürfnis hat, muss dies bei der Wahl seiner Wohnung mit einem entsprechenden Umfeld berücksichtigen.[15]

Sonderfall: Kindertageseinrichtung und Spielplatz

In dem seit dem 2.5.2013 geltenden § 22 Abs. 1a BImSchG ist geregelt, dass "Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, ... im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung" sind und dass bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht heranzuziehen sind.

Die Vorschrift privilegiert nicht nur die von den Kindern selbst verursachten Geräusche, sondern auch das Rufen von Betreuungspersonen und den durch den Betrieb der Spielgeräte bedingten Lärm.

 
Wichtig

Stand der Technik ist einzuhalten

Das gilt allerdings nur für solche Spielgeräte, die dem Stand der Technik zur Lärmvermeidung entsprechen.[16]

Die Verpflichtung des Betreibers eines Spielplatzes zur Vermeidung von überflüssigem Lärm und zur Errichtung geeigneter Lärmschutzeinrichtungen wird durch § 22 Abs. 1a BImSchG also nicht berührt.

Baulärm

Grundsätzlich rechtfertigt auch Baulärm eine Mietminderung. So z. B. LG Hamburg 35 % bei erheblichen Belästigungen durch eine nahe Großbaustelle.[17]; 30 % bei Baustellenlärm auch des Nachts.[18]

Ausnahmsweise keine Mietkürzung möglich

Nach einem neueren Urteil des BGH ist eine Mietminderung unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen.

In dem vorliegenden Fall schlossen die Parteien einen M...

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