19.06.2013 | Verluste mit Steuersparmodellen

Immobilienfinanzierung selbst nachrechnen – Darlehensbank haftet nicht für windige Anlagevermittler

Fehlkauf mit Folgen
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Wer sich komplett auf die Kompetenz eines Anlageberaters verlässt und mit einem Steuersparmodell hereinfällt, kann im Nachhinein nicht die Bank in Anspruch nehmen, die den Kredit zu dem waghalsigen Geschäft zur Verfügung gestellt hat.

Steuersparmodelle machen nicht immer glücklich. Inwieweit aber hat eine kreditgebende Bank gegenüber dem Darlehensnehmer Aufklärungspflichten bei Steuersparmodellen? Wo liegt die Verantwortung des Anlegers, selbst zu prüfen, ob er mit einem Steuersparmodell nicht eher arm als reich wird? Ohne Taschenrechner geht es jedenfalls nicht.

Kreditfinanzierte Immobilien als Steuersparmodell

Das OLG Hamm hatte sich mit diesem Fragenkomplex anhand einer fehlgeschlagenen Immobilieninvestition eines ehemaligen Profi-Handballers zu beschäftigen. Der Handballer – ein gelernter Bankkaufmann aus Lemgo – hatte sich einer Anlage- und Vermögensberatungsgesellschaft anvertraut, die sich auf die Klientel Profi-Handballer spezialisiert hatte und diesen kreditfinanzierte Immobilien als Steuersparmodell vermittelte.

Blind ins Verderben

Die Gesellschaft bot eine Rund-um-Versorgung. Sie beschaffte die Objekte, führte die Vertragsverhandlungen mit den Immobilienverkäufern und kümmerte sich um die Finanzierung und um sämtliche Vertragsangelegenheiten. Die Spieler mussten einzig ihre Unterschrift unter die Verträge setzen. Das ging im Falle des Klägers nicht gut.

Anlage-Eigentor eines Handballers

Er investierte etwa 360.000 Euro in zwei fremdvermietete Reihenhausgrundstücke. Den Betrag finanzierte er komplett über die beklagte Bank fremd. Die Mieteinnahmen sollten die Zinsen abdecken. Der zusätzlich abgeschlossen Bausparvertrag war für die Tilgung vorgesehen.

Rentabilität von Anfang an fragwürdig

Die Rentabilität des Modells war von Anfang an fraglich. Den prognostizierten monatlichen Mieteinnahmen von 1.718 Euro standen um 841 Euro höhere Finanzierungskosten gegenüber, die durch den Steuervorteil abgedeckt werden sollten.

  • Der klagende Handballer musste die beiden Reihenhäuser zwischenzeitlich zu einem deutlich niedrigeren Kaufpreis – 245.000 Euro – veräußern.

  • Der Vermittler ist mittlerweile insolvent.

Hätte die finanzierende Bank vor dem Geschäft und der mangelnden Rentabilität warnen müssen? Der Handballer meinte ja. Er focht den Darlehensvertrag wegen arglistiger Täuschung der Bank an und unterstellte ihr eine Zusammenarbeit mit dem Vermittler, um die in der Regel notleidenden Immobilien zu einem überhöhten Kaufpreis und zu hohen Provisionen an den Mann zu bringen.

Keine Aufklärungspflicht der Bank

Das OLG Hamm entschied gegen den Kläger. Es sei nicht ersichtlich, dass eine Finanzierungsberatung durch die Bank vorgesehen war oder stattgefunden habe. Das Gericht sah bei der Bank auch keine Verletzung der Aufklärungspflicht.

Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung sei eine Bank, die keine Beratung vornimmt, grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit aufzuklären. Auch müsse die Bank nicht vor Gefahren und Risiken warnen, die sich aus der beabsichtigten Verwendung des Darlehens ergeben. Dies gelte gerade auch bei Darlehen, die zur Finanzierung von Steuersparmodellen wie Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen dienen (vgl. beispielhaft BGH, Urteil v. 09.11.2004 – XI ZR 315/03; v. 15.03.2005 – XI ZR 135/04).

Eine Bank darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Keine Chance also für den steuersparfixierten Profi-Sportler, sich seine Verluste zurückzuholen. Anders hätte es vielleicht ausgesehen, wenn eine enge Verbindung zwischen Bank und Vermittler ersichtlich wäre und die Bank von der Brüchigkeit des Finanzierungskonzepts offenkundig gewusst hätte.

(OLG Hamm, Urteil v. 15.01.2013, I 34 U 3/12).

Schlagworte zum Thema:  Schrottimmobilie, Provision, Aufklärungspflicht

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