Der neue Bauvertrag und das Anordnungsrecht des Bestellers

Was ist ein Bauvertrag?

Unter dem Begriff Bauwerk wird nicht nur ein Gebäude erfasst, sondern beispielsweise auch Tunnel, Straßen und Brücken. Der Begriff Außenanlagen umfasst insbesondere Garten- und Landschaftsbau.

Darüber hinaus kann die Instandhaltung eines Bauwerks als Bauvertrag qualifiziert werden, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Dies ist beispielsweise bei Wartungs- und Inspektionsarbeiten der Fall, die für den Bestand eines Gebäudes wichtige Teile betreffen.

Erfasst werden sollen insbesondere Vertragsverhältnisse, die aufgrund ihrer Dauer und des Umfangs auf eine längerfristige Zusammenarbeit angelegt sind.

Bei einem solchen Bauvertrag hat der Besteller nach der neuen Regelung in § 650 b BGB unter bestimmten Voraussetzungen ein Anordnungsrecht in Bezug auf Vertragsänderungen. Die Vorschrift entspricht im Wesentlichen den Regelungen der VOB/B. Eine Übernahme dieser Regelung in das BGB hielt der Gesetzgeber für erforderlich, weil Änderungen bei langfristigen Bauverträgen regelmäßig stattfinden.

Voraussetzungen des Anordnungsrechtes des Bauherren

Scheitert der Einigungsversuch, steht dem Besteller nach Ablauf von 30 Tagen nach Zugang seines ursprünglichen Änderungsbegehrens das Recht zu, diese Änderungen einseitig anzuordnen. Dem Auftragnehmer steht also zunächst eine 30-tägige Überlegungszeit zu, bevor die einseitige Anordnung durch den Besteller erfolgen kann.

• Zumutbarkeit

Sofern es sich um eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs handelt und nicht um eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist, ist der Auftragnehmer allerdings nur dann verpflichtet, die angeordnete Änderung durchzuführen, wenn ihm dies zumutbar ist.

Unter welchen Voraussetzungen die Änderung für den Auftragnehmer unzumutbar ist, definiert das Gesetz nicht. Denkbar sind

• eingeschränkte technische Möglichkeiten,
• Kapazitäten
• oder Qualifikationen des Auftragnehmers.

Soweit er sich auf betriebsinterne Vorgänge beruft, obliegt ihm die Beweislast für die Unzumutbarkeit.

• Streitigkeiten über das Anordnungsrecht 

Bei Streitigkeiten über das Anordnungsrecht kann der Besteller gemäß § 650 d BGB eine einstweilige Verfügung erwirken und muss dabei den Verfügungsgrund nicht glaubhaft machen. Der Erlass einer einstweiligen Verfügung für den Besteller wird dadurch enorm erleichtert. Er ist nicht gehalten, darzulegen, dass ihm aus der Nichtleistung Nachteile entstehen, die schwerwiegend sind und außer Verhältnis zu dem dem Antragsgegner drohenden Schaden stehen.

Mehr- oder Mindervergütung bei angeordneter Änderung

Über die infolge der Änderung zu leistende Mehr- oder Mindervergütung sollen die Vertragsparteien nach dem Willen des Gesetzgebers möglichst Einvernehmen erzielen. Ist die Änderung für den Unternehmer zumutbar, ist er verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen.

• Können die Parteien sich hinsichtlich der Vergütung nicht verständigen, dann sind gemäß § 650 c Abs. 1 BGB die tatsächlich erforderlichen Kosten maßgeblich, wobei angemessene Zuschläge für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu berücksichtigen sind.
• Alternativ kann der Unternehmer auf die Ansätze in einer vereinbarungsgemäß hinterlegen Urkalkulation zurückgreifen.
• Er hat also ein Wahlrecht: Zur Vereinfachung kann er die Preise entweder auf Basis der Urkalkulation fortschreiben oder – wenn durch die Urkalkulation zwischenzeitlich eingetretene Preissteigerungen nicht ausreichend berücksichtigt werden – alternativ die tatsächlich erforderlichen Kosten berechnen.
• Ist die Urkalkulation ausreichend aufgeschlüsselt und greift der Unternehmer hierauf zurück, dann wird vermutet, dass die auf dieser Basis fortgeschriebene Vergütung den tatsächlich erforderlichen Kosten entspricht.

Zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs erforderliche Änderung  

Allerdings kann der Unternehmer für eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs erforderlich ist, dann keine Vergütungsanpassung verlangen, wenn seine Leistungspflicht auch die Planung des Bauwerks umfasst. In dem Fall wird nämlich von ihm verlangt, dass er das Bauwerk von Anfang an so plant, dass Änderungen zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs gar nicht erforderlich sind. Sind sie doch erforderlich, beruht dies konsequenter Weise auf einer fehlerhaften Planung, so dass der Unternehmer keine Vergütungsanpassung geltend machen kann.

Vergütungsanpassung  

Können die Parteien sich über die Höhe der Vertragsanpassung nicht einigen, besteht für den Unternehmer die Möglichkeit, als Abschlagszahlung 80 % der in seinem Angebot angesetzten Mehrvergütung zu verlangen. Die Gesamtvergütung wird dann erst nach der Abnahme des Werkes fällig. Stellt sich dabei heraus, dass der Besteller bereits zu viel bezahlt hat, ist ihm der entsprechende Betrag zzgl. Verzugszinsen zu erstatten.

Die neu geregelte Möglichkeit zu Vergütungsanpassung ist insbesondere bei langfristigen Bauvorhaben von Bedeutung, bei denen sich Änderungen ergeben, nachdem im Vergleich zur Urkalkulation erhebliche Preisänderungen eingetreten sind. Derartig erhöhte Preise können nun berücksichtigt werden und zu einer höheren Vergütung führen, da der Unternehmer nicht gezwungen ist, auf die Urkalkulation zurückzugreifen, sondern die tatsächlich erforderlichen Kosten ansetzen kann.