Wohnungsveräußerung an Ex-Ehepartner ist Veräußerung an Ehepartner nicht gleichgestellt

Die Ausnahme von einem Zustimmungserfordernis des Verwalters nach § 12 WEG für den Fall „Veräußerung an den Ehegatten“ greift nicht, wenn die Wohnung nach Rechtskraft der Scheidung an den geschiedenen Ehegatten veräußert werden soll.

Hintergrund

Nach ihrer Scheidung im Jahr 2007 sind die Ex-Eheleute noch je zur Hälfte Eigentümer einer Wohnung. Im Jahr 2010 einigten sie sich darauf, dass die Ex-Ehefrau ihren Miteigentumsanteil auf den Ex-Ehemann überträgt, so dass dieser Alleineigentümer der Wohnung werden soll.

Laut Grundbucheintrag bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters. Als Ausnahme ist die Veräußerung an den Ehegatten genannt.

Das Grundbuchamt meint, die Übertragung des hälftigen Anteils der Ex-Ehefrau auf den Ex-Ehemann bedürfe der Zustimmung des Verwalters.

Entscheidung

Die Übertragung ist nur mit Zustimmung des Verwalters wirksam

Es liegt keine „Veräußerung an den Ehegatten" vor. Als die Miteigentümer die Übertragung vereinbarten, waren sie schon seit über 2 Jahren geschieden.

Die Ausnahme greift auch nicht deshalb, weil die Übertragung des Alleineigentums auf den Ex-Ehemann dazu dienen soll, die Ehe vermögensrechtlich endgültig abzuschließen und damit ihren Grund in der Ehe hat. Der Wortlaut der Ausnahme fordert eindeutig, dass Veräußerer und Erwerber zum Zeitpunkt der Veräußerung miteinander verheiratet sein müssen.

Ausnahmen von der Zustimmungspflicht für Veräußerungen an Personen, die dem Veräußerer nahe stehen, beruhen in der Regel darauf, dass die WEG ihr Schutzinteresse ausnahmsweise als nachrangig ansieht. Dies kann zum einen darauf beruhen, dass das Interesse des Veräußerers an zustimmungsfreier Veräußerung als besonders hochrangig angesehen wird, zum anderen darauf, dass die Gemeinschaft aus Gründen, die in der Person des potentiellen Erwerbers, d. h. in seiner Beziehung zum Veräußerer liegen, ihr Interesse als weniger gefährdet ansieht.

Die vorliegende Veräußerung hat ihren Schwerpunkt aber nicht in der persönlichen Beziehung, sondern darin, das Wohnungseigentum wirtschaftlich zu verwerten; sie unterscheidet sich hinsichtlich der zu schützenden Interessen der Gemeinschaft damit nicht von der Veräußerung an einen Dritten.

(KG Berlin, Beschluss v. 1.3.2011, 1 W 57/11).