Wohnungseigentumsrecht - Deckert erklärt: Eigentumsentziehung

Eine WEG ist unauflöslich. In Ausnahmefällen ist es den Eigentümern aber möglich, einem für die übrigen Eigentümer unzumutbaren Miteigentümer sein Wohnungseigentum entziehen zu lassen.

Die Unauflöslichkeit einer WEG nach § 11 Abs. 1 WEG kann problematisch werden, wenn sich ein Wohnungseigentümer partout nicht an die für alle geltenden Regeln hält. Allerdings können die Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen einem Miteigentümer sein Wohnungseigentum entziehen. Genauer gesagt wird der betroffene Eigentümer durch einen Beschluss der anderen Eigentümer gezwungen, sein Wohnungseigentum zu veräußern.

Hohe Anforderungen

Die Entziehung des Wohnungseigentums ist ein schwerer Eingriff in das Eigentum. Daher sind die Hürden für diese Maßnahme sehr hoch: Ein Eigentümer muss sich gemäß § 18 WEG einer so schweren Pflichtverletzung gegenüber den anderen Eigentümern schuldig gemacht haben, dass diesen eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem störenden Eigentümer nicht mehr zuzumuten ist.

Das Gesetz normiert einige Entziehungsgründe ausdrücklich:

  • ein Eigentümer verstößt trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen seine Pflichten aus § 14 WEG

  • ein Eigentümer ist mit seinen Hausgeldzahlungen in Höhe von mehr als 3 Prozentpunkten des Einheitswerts des Wohnungseigentums über mehr als 3 Monate in Rückstand.

Diese Aufzählung ist nicht abschließend. So kommt eine Entziehung auch bei vergleichbaren Vorkommnissen und in besonders schweren Fällen auch ohne vorherige Abmahnung in Betracht.

Einzelne Entziehungsgründe

Von der Rechtsprechung gebilligte Entziehungsgründe sind z. B. dauernde Misstrauensbekundungen, Tätlichkeiten und/oder Beleidigungen gegenüber anderen Wohnungseigentümern und dem Verwalter, wiederholte Sachbeschädigung und Beschmutzung trotz Abmahnung, erhebliche Fäkalgerüche aus dem Sondereigentum, soweit eine Änderung dieses Zustands in absehbarer Zeit nicht zu erwarten ist. Pflichtverstöße von Mitbewohnern oder Mietern muss sich der Wohnungseigentümer zurechnen lassen, d. h. diese wirken wie eigene Verstöße.

Wegen Hausgeldverzug in o. g. Höhe kann zwar auch die Eigentumsentziehung beschlossen werden. Da das Entziehungsverfahren aber schwerfällig und langwierig ist, dürfte hier in den meisten Fällen die Zwangsversteigerung vorzuziehen sein; dies auch vor dem Hintergrund, dass die Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum durch die WEG-Novelle erheblich vereinfacht wurde.

Entziehungsbeschluss

Über die Entziehung des Wohnungseigentums entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss, wobei hier grundsätzlich die absolute Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer zustimmen muss. Durch den Entziehungsbeschluss wird der betreffende Eigentümer aufgefordert, sein Wohnungseigentum zu veräußern. Macht er dies nicht, muss die WEG auf Veräußerung klagen. Liegt schließlich ein Urteil auf Veräußerung vor, kann die WEG das Wohnungseigentum versteigern lassen.

Fazit

Die Entziehung eines Wohnungseigentums ist eine komplizierte und langwierige Sache. Befindet sich ein Eigentümer mit den Hausgeldzahlungen in Verzug, gibt es bessere und schnellere Mittel, um der WEG zu ihrem Recht zu verhelfen, z. B. Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung, Versorgungssperre. So dürfte die Eigentumsentziehung vor allem in Frage kommen, wenn sich ein Eigentümer dauerhaft und hartnäckig nicht an die Regeln hält. Aber auch hier müssen Verwalter die Eigentümer manchmal bremsen, auch im Hinblick auf u. U. einschlägige verfassungsrechtliche Grundrechte. Der Ruf nach einer Eigentumsentziehung wird sehr schnell laut, angesichts der hohen Anforderungen wird diese Maßnahme aber eine seltene Ausnahme bleiben.