| Mietrecht

Wichtige neue BGH-Entscheidungen in 2011

In einem Rechtsstreit ist ein Urteil, das den eigenen Standpunkt untermauert, immer eine feine Sache. Königsklasse und schwer zu toppen ist dafür ein vom BGH entschiedener Fall. Hier ein Überblick über wichtige neue BGH-Entscheidungen zum Mietrecht aus 2011.

Welche wichtigen Mietrechtsentscheidungen wurden bisher in 2011 veröffentlicht? Hier eine thematisch geordnete Übersicht:

 

Betriebskosten: streitanfälliger als die Miete selbst

Auch der zahmste Mieter oder Vermieter kann beim kniffeligen und rechenintensiven Thema Nebenkostenabrechnung zum Michael Kohlhaas mutieren...

  • BGH erlaubt verlängerten Abrechnungszeitraum

Vermieter und Mieter können vereinbaren, den Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung einmalig über 12 Monate hinaus zu verlängern, wenn dies der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung dient (BGH, Urteil v. 27.7.2011, VIII ZR 316/10).

  • Mieter muss Einbau von Funk-Ablesegeräten dulden

Der Vermieter kann ältere Ablesegeräte gegen moderne Geräte, die per Funk abgelesen werden können, ersetzen. Das gilt auch, wenn die alten Geräte noch funktionsfähig sind (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 326/10).

  • Kein Sicherheitszuschlag bei Betriebskostenanpassung

Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen orientiert sich an der letzten Betriebskostenabrechnung. Einen pauschalen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent auf den so ermittelten Wert darf der Vermieter hierbei nicht erheben (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 294/10).

  • Betriebskostenspiegel sagt nichts über Einzelfall aus

Der Hinweis eines Mieters auf einen überregionalen „Betriebskostenspiegel" reicht nicht aus, um einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darzulegen (BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 340/10).

  • Begriff „Center-Management" ist für Verwaltungskosten unklar + unwirksam

Eine Formularklausel, die dem Mieter eines Ladens in einem Einkaufszentrum als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements" gesondert auferlegt, ist unwirksam (BGH, Urteil v. 3.8.2011, XII ZR 205/09).

  • Vermieter kann Verwaltungskosten auf Gewerbemieter abwälzen

In einem gewerblichen Mietverhältnis kann der Vermieter den Mieter auch durch Formularvertrag verpflichten, die Kosten für die Hausverwaltung zu tragen (BGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09).

  • Minderung schlägt auf Betriebskostenabrechnung durch

Eine Mietminderung umfasst neben der Nettomiete auch die Betriebskosten. Der Vermieter muss die Minderung demzufolge auch bei der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen (BGH, Urteil v. 13.4.2011, VIII ZR 223/10).

  • Betriebskostennachforderung bei Insolvenz des Mieters

Bei der Insolvenz des Mieters ist eine Betriebskostennachforderung für einen Zeitraum vor Insolvenzeröffnung eine Insolvenzforderung. Dies auch dann, wenn die Betriebskostenabrechnung zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war (BGH, Urteil v. 13.4.2011, VIII ZR 295/10).

  • Vorauszahlungen werden aufgrund der letzten Abrechnung angepasst

Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Die Anpassung ist nur für die Zukunft möglich (BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 271/10).

  • Betriebskostenabrechnung: Wer sich nicht rührt, muss zahlen

Der Mieter muss es innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung beanstanden, wenn der Vermieter über Betriebskosten abrechnet, für die eine Pauschale vereinbart ist (BGH, Urteil vom 12.1.2011, VIII ZR 148/10).

  • Vermieter darf Abrechnung auch korrigieren, wenn er Guthaben erstattet hat

Selbst wenn der Vermieter ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ausgezahlt hat, darf er die Abrechnung innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist auch zu Lasten des Mieters korrigieren (BGH, Urteil v. 12.1.2011, VIII ZR 296/09).

  • Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnung läuft nicht bei formellen Mängeln

Die Einwendungsfrist des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung beginnt erst dann zu laufen, wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hat (BGH, Urteil v. 8.12.2010, VIII ZR 27/10).

  • BGH erlaubt ausnahmsweise Abrechnungskorrektur trotz Fristablaufs

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zulasten des Mieters ändern. Nur in besonderen Ausnahmefällen kann aber doch noch eine Korrektur zulässig sein (BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 133/10).

 

Ohne Miete geht es nicht

Nicht nur die Nebenkosten, auch Höhe und Zahlung der Miete sind oft ein Streitpunkt.

  • Es muss nicht der nagelneue Mietspiegel sein

Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel, der kurz zuvor veröffentlicht worden ist, sondern den bisher geltenden Mietspiegel verwendet hat (BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 337/10).

  • Vermieter muss überzahlte Miete nicht unbegrenzt erstatten

Ein Mieter, dessen Wohnung kleiner ist als vereinbart, kann zumindest für den Zeitraum bis 2001 keine Rückzahlung überzahlter Mieten mehr verlangen. Diese Ansprüche sind verjährt, auch wenn der Mieter erst Jahre später von der Flächenabweichung erfahren hat (BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 30/10).

  • Vermieter kann auf zukünftige Zahlung klagen, wenn Mieter in Verzug ist

Wenn der Mieter mit den Mietzahlungen in erheblichem Umfang in Rückstand gekommen ist, kann der Vermieter auch auf Zahlung der erst in Zukunft fälligen Mieten klagen (BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 146/10).

  • Ex-Geschäftsführer haftet bei Schuldbeitritt weiter

Ein GmbH-Geschäftsführer, der für Mieten der Gesellschaft die persönliche Haftung übernommen hat, kann diese Zusage nicht deshalb aus wichtigem Grund kündigen, weil er kurz bevor die GmbH die Miete nicht mehr zahlen kann als Geschäftsführer abberufen wird (BGH, Urteil v. 20.7.2011, XII ZR 155/09).

 

Kündigung: Was geht?

Richtig bitter für den Mieter ist in der Regel eine Kündigung. Entsprechend erbittert ist oft auch der Abwehrkampf.

  • Dauerhaft unpünktliche Mietzahlung ist Kündigungsgrund

Zahlt der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät, obwohl ihn der Vermieter zur pünktlichen Zahlung aufgefordert hat, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen (BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10).

  • Keine überspannten Anforderungen an Eigenbedarfskündigung

Für die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die er die Wohnung benötigt, und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung darlegt (BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 317/10).

  • Vermieter darf unrentable Immobilie kündigen

Ein Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks anders nicht möglich ist. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Immobilie im vermieteten und unrentablen Zustand erworben hat (BGH, Urteil v. 8.6.2011, VIII ZR 226/09).

  • Vermieter kann für Neubau kündigen

Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung eines Wohnraummietvertrags haben, wenn er anstelle einer völlig veralteten Siedlung moderne Mietwohnungen errichten will. (BGH, Urteil v. 9.2.2011, VIII ZR 155/10).

 

Modernisierung: Unser Heim soll schöner werden?!

Jeder Mieter wünscht sich, dass der Vermieter das Mietobjekt in einem guten Zustand hält. Trotzdem schätzt keiner es, längere Zeit auf einer Baustelle zu leben und danach ein höhere Miete zu zahlen.

  • Modernisierungsankündigung muss nicht ins Detail gehen

Ein Vermieter, der dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme ankündigt, muss diese nicht in allen Einzelheiten beschreiben. Es reicht, dass sich der Mieter ein Bild von der geplanten Maßnahme machen kann (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 242/10).

  • Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme auch bei fehlender Ankündigung zulässig

Ein Vermieter kann die Miete erhöhen, wenn er eine Modernisierungsmaßnahme tatsächlich durchgeführt hat. Es kommt dabei nicht darauf an, dass er die Arbeiten vorher nicht gegenüber dem Mieter angekündigt hat (BGH, Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR 164/10).

 

Aktuell

Meistgelesen