05.07.2011 | Mietrecht

Wichtige BGH-Entscheidungen zum Mietrecht im 1. Halbjahr 2011

Wer einen Mietrechtsstreit führt, ist oft auf der Suche nach dem für seinen Fall optimal passenden Urteil. Doch so nett eine AG- oder LG-Entscheidung ist, die den eigenen Standpunkt untermauert - den besten Stich macht man immer noch mit einem BGH-Urteil. Hier sehen Sie wichtige Urteile aus 2011.

Was hat sich in diesem Jahr mietrechtlich beim BGH schon Wichtiges und Spannendes getan? Neue Urteile zu verschiedenen Mietrechtsbereichen ...

 

  • Neues in Sachen Kündigung

zu unrentabel:

Vermieter darf unrentable Immobilie kündigen

Ein Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks anders nicht möglich ist. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Immobilie im vermieteten und unrentablen Zustand erworben hat. (BGH, Urteil v. 8.6.2011, VIII ZR 226/09).

 

zu spät:

Unpünktliche Mietzahlung ist Kündigungsgrund

Zahlt der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät, obwohl ihn der Vermieter zur pünktlichen Zahlung aufgefordert hat, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. (BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10).

 

zu alt

Vermieter kann für Neubau kündigen

Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung eines Wohnraummietvertrags haben, wenn er anstelle einer völlig veralteten Siedlung moderne Mietwohnungen errichten will. (BGH, Urteil v. 9.2.2011, VIII ZR 155/10).

 

zu kleinlich

Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung kann rechtsmissbräuchlich sein

Wenn ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten hat und der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet ist, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen. (BGH, Urteil v. 2.2.2011, VIII ZR 74/10).

 

  • Immer wieder aktuell: Betriebskostenabrechnung

zählt noch

Vorauszahlungen werden aufgrund der letzten Abrechnung angepasst

Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Die Anpassung ist nur für die Zukunft möglich. (BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 271/10).

 

schlägt durch

Minderung schlägt auf Betriebskostenabrechnung durch

Eine Mietminderung umfasst neben der Nettomiete auch die Betriebskosten. Der Vermieter muss die Minderung demzufolge auch bei der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen. (BGH, Urteil v. 13.4.2011, VIII ZR 223/10).

 

geht noch

BGH erlaubt ausnahmsweise Abrechnungskorrektur trotz Fristablaufs

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zulasten des Mieters ändern. Nur in besonderen Ausnahmefällen kann aber doch noch eine Korrektur zulässig sein. (BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 133/10).

 

geht auch

Vermieter kann Verwaltungskosten auf Gewerbemieter abwälzen

In einem gewerblichen Mietverhältnis kann der Vermieter den Mieter auch durch Formularvertrag verpflichten, die Kosten für die Hausverwaltung zu tragen. (BGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09).

 

Betriebskostennachforderung bei Insolvenz des Mieters

Bei der Insolvenz des Mieters ist eine Betriebskostennachforderung für einen Zeitraum vor Insolvenzeröffnung eine Insolvenzforderung. Dies auch dann, wenn die Betriebskostenabrechnung zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war. (BGH, Urteil v. 13.4.2011, VIII ZR 295/10).

 

Betriebskostenabrechnung bei Doppelhaushälfte

Bei der Betriebskostenabrechnung für eine Doppelhaushälfte kann der Vermieter die direkt für die Haushälfte anfallenden Betriebskosten an den Mieter „weitergeben". Er muss nicht die Kosten beider Häuser zusammenzählen und dann verteilen. (BGH, Beschluss v. 15.3.2011 VIII ZR 243/10).

 

Vermieter darf mehrere Häuser zusammen abrechnen

Ein Vermieter darf bei einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung mehrere Häuser als Wirtschaftseinheit zusammenfassen, wenn diese über einen gemeinsamen Fernwärmeanschluss versorgt werden. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthält. (BGH, Urteil v. 2.2.2011, VIII ZR 151/10).

 

zu spät

Betriebskostenabrechnung: Wer sich nicht rührt, muss zahlen

Der Mieter muss es innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung beanstanden, wenn der Vermieter über Betriebskosten abrechnet, für die eine Pauschale vereinbart ist. (BGH, Urteil vom 12.1.2011, VIII ZR 148/10).

 

früh genug

Vermieter darf Abrechnung auch korrigieren, wenn er Guthaben erstattet hat

Selbst wenn der Vermieter ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ausgezahlt hat, darf er die Abrechnung innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist auch zu Lasten des Mieters korrigieren. (BGH, Urteil v. 12.1.2011, VIII ZR 296/09)

 

  • Wo bleibt die Miete? Und andere Geldfragen

vorsichtig

Vermieter kann auf zukünftige Zahlung klagen, wenn Mieter in Verzug ist

Wenn der Mieter mit den Mietzahlungen in erheblichem Umfang in Rückstand gekommen ist, kann der Vermieter auch auf Zahlung der erst in Zukunft fälligen Mieten klagen. (BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 146/10).

 

langsam

Ersatzanspruch des Mieters verjährt in 6 Monaten

Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung von Renovierungskosten verjährt in 6 Monaten ab Ende des Mietverhältnisses. Das hat der BGH entschieden und damit eine wichtige Streitfrage geklärt. (BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 195/10).

 

privat

Vermieter muss Zuschuss für Instandsetzung bei Mieterhöhung nicht angeben

Fördermittel, die der Vermieter für Instandsetzungsmaßnahmen erhalten hat, wirken sich nicht auf die zulässige Höhe einer Mieterhöhung aus. Der Vermieter muss diese daher bei einer Mieterhöhung nicht angeben. (BGH, Urteil v. 19.1.2011, VIII ZR 87/10).

 

klein

Mieter kann auch bei möblierter Wohnung wegen zu geringer Wohnfläche mindern

Auch bei einer möblierten Wohnung kann der Mieter die Miete mindern, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % geringer ist als im Mietvertrag vereinbart. (BGH, Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR 209/10).

 

  • Modernisierung

überraschend

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme auch bei fehlender Ankündigung zulässig

Ein Vermieter kann die Miete erhöhen, wenn er eine Modernisierungsmaßnahme tatsächlich durchgeführt hat. Es kommt dabei nicht darauf an, dass er die Arbeiten vorher nicht gegenüber dem Mieter angekündigt hat. (BGH, Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR 164/10).

 

nicht kleinlich

BGH interpretiert „Modernisierung" großzügig

Bei der Frage, ob eine bauliche Veränderung oder eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist der Begriff der „Modernisierung" großzügig zu handhaben. (BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 82/10).

 

mitgegangen, mitgefangen

Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig

Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen. (BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10).

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