| Neue Entwicklungen beim WEG

WEG: Urteile und neuere Entwicklungen rund um das Wohnungseigentum

Rechtsstreitigkeiten rund um das Wohnungseigentum sind bei Richtern noch gefürchteter, als das sprichwörtliche Schreckgespenst Nachbarstreitigkeit. Während sich Nachbarn nur an der Grenze bekriegen, kommen sich WEG-Eigentümer noch näher und müssen gelegentlich kooperieren: Ein heißes Eisen und viele Streitfragen ...

Wohnungseigentümer zu sein, zumal in einer großen Wohnungseigentümergesellschaft, ist nichts für Feiglinge, Querulanten oder Zartbesaitete: In einer Vielzahl von Dingen muss ein gemeinsamer Standpunkt gefunden werden und es ist, je nach Sachlage, mal Durchsetzungskraft, mal Kompromissfähigkeit und fast immer Toleranz gefordert.

Mal herrscht in der ganzen WEG ein Hauen und Stechen, mal gibt es einen Einzelnen, der den Rest der Gemeinschaft in den Wahnsinn treibt: Er zahlt nicht, kommt nicht zu Versammlungen, ist immer dagegen oder hat ständig Sonderwünsche. Hier einige Entscheidungen über Fälle, bei denen es an dem einen oder anderen gefehlt hat.

 

Das liebe Geld

Beim Geld hört die Freundschaft auf, das gilt in der Wohnungseigentümergesellschaft genau wie sonst überall in der Welt: Mal geht es um die gerechte Aufteilung von Kosten, mal will oder kann einer überhaupt nicht zahlen.

  • Dauerbrenner: gerechte Kostenverteilung

BGH: Eigentümer können Kostenverteilung nicht versteckt ändern

Wollen die Mitglieder einer WEG den Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten ändern, muss das transparent gestaltet werden. Es reicht nicht, einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan einfach den neuen Schlüssel zugrundezulegen. Rückwirkend kann der Umlageschlüssel in der Regel nicht geändert werden.

 

BGH: Wohnungseigentümer können Heizkostenverteilung per Mehrheitsbeschluss ändern

Wohnungseigentümer können eine Vereinbarung, nach der die Heizkosten zu 100 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern und die künftige Kostenverteilung der Heizkostenverordnung anpassen.

 

BGH: Änderung des WEG-Verteilerschlüssels nur bei erheblicher Mehrbelastung

Ein Wohnungseigentümer kann eine Änderung des Verteilerschlüssels für verbrauchsunabhängige Kosten (Verteilung nach Fläche statt nach Miteigentumsanteil) nur verlangen, wenn er sonst erheblich mehr belastet würde. Ab 25 % ist die Mehrbelastung als erheblich anzusehen. Dies ist keine starre Grenze, sondern eine Orientierungsgröße.

Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen von den Eigentümern zu tragen. Teilungserklärungen sehen hiervon abweichend häufig vor, dass die Kosten teilweise nach der Wohnfläche, teilweise nach Verbrauch, teilweise nach Köpfen umzulegen sind. In gewissen Grenzen besteht gemäß § 16 Abs. 3 und Abs. 4 WEG auch eine entsprechende Beschlusskompetenz

Merke: Nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kommt eine Änderung in Betracht, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

  1. Dabei kommt es allein auf die Mehrbelastung des Eigentümers, der die Änderung verlangt, an.
  2. Unerheblich ist, wenn ein anderer Eigentümer ohne Änderung erhebliche Vorteile hätte.
  3. Der Änderungsanspruch soll nur unbillige Härten beseitigen, nicht aber eventuelle Vorteile verhindern.

 

  • Wer ist Schuldner: WEG oder die einzelnen Wohnungseigentümer?

Behörde muss Gebührenschuldner genau benennen

Wenn eine Behörde die einzelnen Wohnungseigentümer wegen Grundbesitzabgaben (z. B. Abfallgebühren) in Anspruch nehmen will, muss Sie den Abgabenbescheid entsprechend unmissverständlich formulieren.

 

  • Was tun, wenn ein Eigentümer nicht mit dem Wohngeld rausrückt?

WEG darf säumigem Eigentümer auch den Strom abklemmen

Eine Versorgungssperre gegen einen säumigen Wohnungseigentümer kann auch dann die Stromzufuhr erfassen, wenn der Eigentümer seinen Strom direkt vom Versorger bezieht und an diesen zahlt, seine Wohnung aber über eine Leitung versorgt wird, die im Gemeinschaftseigentum steht.

 

BGH: Kein Versammlungs- und Stimmrechtsausschluss bei Wohngeldverzug

Ein Wohnungseigentümer, der mit Hausgeldzahlungen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.

 

 

Rechte und Pflichten des Verwalters - Haftung und Konsequenzen

Der Verwalter hat in der Wohnungseigentümergesellschaft eine wichtige Position, er hat einigen Einfluss auf ihr Funktionieren, kann aber auch viel verkehrt machen und im Ernstfall muss er u.U. haften.

 

BGH: Verwalter kann auch außerhalb von § 49 Abs. 2 WEG für Prozesskosten haften

Auch wenn das Gericht dem WEG-Verwalter die Prozesskosten nicht gemäß § 49 Abs. 2 WEG auferlegt, kann der Verwalter trotzdem zum Ersatz der Kosten verpflichtet sein.

 

Verwalter haftet für falsche Behauptung

Bestätigt der Verwalter den Wohnungseigentümern „ins Blaue hinein“, der Test einer Maßnahme habe ergeben, dass die Maßnahme zur Behebung eines Mangels geeignet sei, haftet er den Eigentümern auf Schadensersatz, wenn sich die Maßnahme als nutzlos erweist.

 

 Weitere Rechtsfragen rund um die WEG

Auch sonst tauchen bei dieser komplexen Rechtsstruktur immer wieder neue Fragen auf.

 

WEG kann Einheiten in der eigenen Anlage erwerben

Eine WEG kann auf Grund ihrer Rechtsfähigkeit auch selbst Eigentum an Wohnungs- oder Teileigentums-Einheiten in der eigenen Anlage erwerben und als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

 

WEG: Beschluss ist trotz fehlender Eintragung wirksam

Wird ein Eigentümerbeschluss nicht in ein Beschluss-Buch eingetragen, obwohl dies in der Gemeinschaftsordnung vorgeschrieben ist, ist der Beschluss dennoch wirksam, aber anfechtbar.

 

So ein Müll! Vermieter muss für ausstehende Müllgebühren des Ex-Mieters gerade stehen

Ein Wohnungseigentümer haftet für die Müllgebühren, auch wenn der Abfall von seinem ehemaligen Mieter stammt. Wenn er will und es ihm den Aufwand wert ist, kann er sich die Gebühren auf zivilrechtlichem Wege zurückholen.

 

Hintergrund:

Die Rechte und Pflichten des Verwalters sind in § 27 WEG geregelt. Dieser ist unabdingbar. Der Verwalter kann somit nicht in seinen Aufgaben eingeschränkt oder gar ausgeschlossen werden. Er ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 1 WEG berechtigt und verpflichtet:

  • Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;
  • die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
  • in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;
  • Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
  • die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten;
  • alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
  • die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 WEG anhängig ist;
  • Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 2 WEG berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie:

  • Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
  • Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1 und 4 oder Nr. 5 WEG im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
  • Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
  • mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen.

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