26.09.2011 | Mietrecht

Völlige Zerstörung der Mietsache: Muss der Vermieter sie für den Mieter neu errichten?

Grundsätzlich hat der Vermieter gegenüber dem Mieter Instandhaltungspflichten und muss die Mietsache als Verpflichtung aus dem Mietvertrag in vertragsgemäßem Zustand halten und zum Gebrauch zur Verfügung stellen. Was aber gilt, wenn Unglück, Unwetter oder andere Vorfälle das Mietobjekt grundlegend ruiniert haben?

Pflicht zur Gebrauchsüberlassung entfällt

Bei völliger Zerstörung der Mietsache erlischt das Mietverhältnis ohne Kündigung automatisch. Der Vermieter wird von seiner Pflicht zur Gebrauchsüberlassung frei (§ 275 Abs. 1 BGB). Eine Wiederherstellungspflicht des Vermieters besteht nicht.

Gleiches gilt, wenn die Pachtsache durch einen Brand im Wesentlichen zerstört wird. Eine Pflicht des Verpächters zum Wiederaufbau besteht in diesem Fall nicht. Auf Fragen der Zumutbarkeit i. S. v. § 275 Abs. 2 BGB kommt es insofern nicht an. Eine Zerstörung, die zur Unmöglichkeit führt, liegt auch nicht erst dann vor, wenn kein Stein mehr auf dem anderen steht.

 

Es gilt die funktionelle Betrachtungsweise

Maßgebend ist eine funktionelle Betrachtung, bei der es darauf ankommt, ob der erhalten gebliebene Teil eigenständig wirtschaftlich sinnvoll nutzbar ist und die Identität des Pachtgegenstands gewahrt bleibt. Dies ist nicht der Fall, wenn das Herzstück der Pachtsache ein historischer Teil (hier: alte Mühle) und dieser weitgehend abgebrannt ist, später angebaute Gebäudeteile jedoch zu wesentlichen Teilen erhalten geblieben sind.

Entsprechendes gilt bei erheblichen Beschädigungen der Mietsache, wenn der Wiederaufbau dem Vermieter aus finanziellen Gründen nicht zumutbar ist.

 

Praxis-Beispiel: Überflutung der ­Mietsache

Dementsprechend steht einem Wohnungsmieter auch nach der «Jahrhundertflut» in den östlichen Bundesländern auch bei einem nicht völlig zerstörten Mietobjekt kein Besitzverschaffungsanspruch gegen den Vermieter zu, wenn die dem Vermieter obliegende zumutbare Opfergrenze überschritten ist (LG Dresden, Urteil v. 14.6.2007, 4 S 640/06).

 

Wenn der Mieter selbst Hand anlegt zum Wiederaufbau

Vereinbaren die Parteien, dass der Mieter eine geringere Miete bezahlt, im Gegenzug aber den Ausbau und die Instandhaltung der Mieträume für einen bestimmten Zeitraum (hier: 20 Jahre) übernimmt, lebt nach Ablauf des Zeitraums die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters wieder auf. Der Vermieter kann die Durchführung von erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen dann nicht mit der Begründung verweigern, der Mieter würde immer noch eine geringe Miete zahlen. Der Vermieter kann lediglich die Miete nach allgemeinen Vorschriften erhöhen.

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