| Mietrecht

Verwirkung der Miete: Worauf kommt es an?

Dass  Ansprüche verjähren können, ist allgemein bekannt. Gerade im Mietrecht mit den vielfältigen Abrechnungen und gegenseitigen Ansprüchen spielt die Verjährung eine wichtige Rolle. Oft zuwenig Augenmerk wird allerdings darauf gerichtet, dass Ansprüche gelegentlich auch verloren gehen, weil sie verwirkt werden.

Der Verlust einer Forderung durch Verwirkung ist, auch wenn er eine rechtliche Ausnahme bildet, im Mietrecht von einiger Bedeutung und dringend zu beachten bzw. verhinden.

 

Wenn ein Anspruch nach Treu und Glaube nicht mehr geltend gemacht werden kann

Die Verwirkung eines mietrechtlichen Anspruches oder Rechtes bedeutet, dass der Mieter bzw. Vermieter das Recht/den Anspruch aus dem Mietrecht  trotz seines formellen Bestehens  nicht mehr geltend machen kann. Für eine Verwirkung bedarf es zwar regelmäßig eines geringeren Zeitablaufs als für eine Verjährung,  andererseits ist mit reinem Zeitablauf noch nichts erreicht, denn neben dem Zeitmoment ist auch ein Umstandsmoment erforderlich, sodass es – anders, als bei der Verjährung - stets auf die besondere Umstände des Einzelfalls ankommt.

 

Rechtsnatur/ Grundlage

Die Verwirkung ergibt sich als Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung  aus dem Grundsatz von Treu und Glauben in § 242 BGB. Die Verwirkung ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung wegen widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB); sie beruht auf dem Gedanken des Vertrauensschutzes und kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht.

 

Wann und wie kommt es zur Verwirkung von Ansprüchen?

Ein Recht ist verwirkt,

  • wenn der Berechtigte über einen längeren Zeitraum hinweg untätig geblieben ist,
  • dadurch bei seiner Gegenpartei den Eindruck erweckt hat, sie brauche mit der Geltendmachung des Rechts nicht mehr zu rechnen,
  • die Gegenpartei sich darauf eingerichtet hat
  • und ihr die verspätete Inanspruchnahme nicht zugemutet werden kann.

 

Bloßer Zeitablauf reicht nicht

Der bloße Zeitablauf reicht niemals aus. Stets müssen darüber hinaus besondere Umstände vorliegen, die die verspätete Inanspruchnahme des Schuldners als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen.

Verwirkung von Ansprüchen des Vermieters

Wan kommt es zur Verwirkung Verwirkung des Anspruchs auf die Miete? Hierzu gibt es sehr unterschiedliche Ansichten in der Rechtsprechung: Nimmt der Vermieter eine unberechtigte Minderzahlung längere Zeit rügelos entgegen, führt dies

  • nach einem Teil der Rechtsprechung zur Verwirkung des fraglichen Mietbetrags für die Vergangenheit und nach einer Mindermeinung sogar für die Zukunft. An den Zeitraum der Hinnahme der Minderzahlung werden unterschiedliche Anforderungen gestellt. Nach mancher Ansicht bedarf es 3-jähriger Untätigkeit; nach anderer Ansicht genügen ca. 2 Jahre oder sogar nur 4 bis 6 Monate.
  • Nach einer anderen Meinung kann der Vermieter die restliche Miete bis zum Eintritt der Verjährung geltend machen mit der Begründung, dass der Mieter nicht darauf vertrauen dürfe, dass der Vermieter eine möglicherweise unberechtigte Minderung akzeptieren werde.
  • Schließlich wird noch die Auffassung vertreten, dass in einem solchen Fall eine Umkehr der Beweislast eintreten könne (LG Berlin, 2.4.1998, 67 S 442/97).

Nach der Ansicht des BGH ist in Fällen dieser Art auf den Einzelfall abzustellen (Urteile v. 4.2.2004, VIII ZR 171/03 undv. 19.10.2005, XII ZR 224/03).

Konkretes Umstandsmoment

Wie immer bei der Verwirkung müssen konkrete Umstände für die Annahme des Umstandsmoments vorliegen. Dabei genügt es nicht, wenn der Vermieter auf die Minderzahlung nicht reagiert. Erst recht ist die Annahme einer Verwirkung ausgeschlossen, wenn der Vermieter deutlich macht, dass er auf der Mietzahlung besteht (BVerfG, Beschluss v. 14.12.2005, 1 BvR 2874/04).

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