| WEG-Verwaltung

Verwalter haftet für unberechtigten Auftrag

Ein WEG-Verwalter, der ohne Eigentümerbeschluss eine umfassende Sanierung beauftragt, obwohl die Sache nicht dringlich ist, haftet der WEG auf Schadensersatz.

Hintergrund

Eine WEG verlangt vom ehemaligen Verwalter Schadensersatz.

Am 14.9.2001 meldete der Hausmeister der Verwaltung, dass in einem Kellerraum des 1958 errichteten Gebäudes Wasser eintrete. Der Verwalter begutachtete dies und veranlasste zunächst nichts. Er hielt den Wassereintritt nicht für so gravierend, dass sofortige Maßnahmen eingeleitet werden müssten. Außerdem war für den 8.10.2001 ohnehin geplant, in diesem Bereich den Boden zu öffnen.

Bei der Öffnung des Bodens am 8.10.2001 wurde festgestellt, dass dort Tonrohre gebrochen und teilweise zerdrückt waren. Ferner war eine Isolierung des Kellermauerwerks nicht mehr vorhanden.

Der Verwalter beauftragte noch auf der Baustelle das anwesende Unternehmen, das die Gefahr einer Fundamentunterspülung ansprach, mit umfassenden Sanierungsarbeiten. Die Rechnung von umgerechnet 17.000 Euro beglich er aus Mitteln der WEG.

Die WEG meint, der Verwalter habe solch einen umfassenden Auftrag nicht erteilen dürfen, ohne zuvor eine Eigentümerversammlung darüber entscheiden zu lassen, und verlangt Schadensersatz.

Entscheidung

Das OLG Hamm gibt der WEG dem Grunde nach Recht.

Der Verwalter darf einen Werkvertrag namens der WEG nur schließen, wenn es sich um eine dringende Maßnahme zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt. Sofern die Auftragserteilung nicht in diesem Sinn als Notgeschäftsführung gerechtfertigt werden kann, verbleibt es hingegen bei der alleinigen Entscheidungszuständigkeit der Eigentümerversammlung. Ein Verwalter, der sich über die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinwegsetzt, verletzt seine Pflichten. Er muss der WEG den gesamten ihr daraus entstandenen Schaden ersetzen. Dazu gehört im Ausgangspunkt der gesamte Werklohn, den der Verwalter zu Unrecht aus Mitteln der Gemeinschaft an den Unternehmer gezahlt hat.

Um einen dringenden Fall handelt es sich nur, wenn die Maßnahme zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums so eilbedürftig ist, dass es nicht möglich ist, vorher eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Bei der Beurteilung, ob dies der Fall ist, muss der Verwalter besonders sorgfältig vorgehen.

Die Sache war im vorliegenden Fall nicht so dringend, dass der Verwalter an Ort und Stelle eine umfassende Sanierung hätte beauftragen müssen. Besonders zu berücksichtigen war, dass es sich um ein altes Gebäude mit erheblichem Sanierungsbedarf handelte. Außerdem bestand der Defekt offenbar schon länger, ohne dass es zu dramatischen Feuchtigkeitsschäden gekommen sei. Es hätte daher ausgereicht, den Schaden provisorisch zu beheben und über alles Weitere kurzfristig die Eigentümer entscheiden zu lassen.

Auch durfte sich der Verwalter nicht von der Äußerung des Unternehmers, es drohe eine Fundamentunterspülung, dazu verleiten lassen, sofort eine umfassende Sanierung zu beauftragen. Der Verwalter hätte hierzu kurzfristig sachverständigen Rat einholen müssen, denn es lag zumindest nahe, dass der Unternehmer einen schnellen Auftrag witterte und die Sache deshalb als gefährlich darstellte.

Der Verwalter muss der WEG den Schaden ersetzen, der durch den unberechtigten Auftrag entstanden ist. Der Schaden besteht in dem Betrag, den der Verwalter aus Mitteln der Gemeinschaft gezahlt hat. Hierauf anzurechnen sind nur die Leistungen, die die WEG erhalten hat und die die Eigentümer zwingend sofort hätten beschließen müssen.

(OLG Hamm, Beschluss v. 19.7.2011, 15 Wx 120/10)

 

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