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BGH: Vermieter kann Vertragsverlängerung schon bei Kündigung widersprechen

Der Vermieter kann bereits in der Kündigung einer Fortsetzung des Mietverhältnisses durch fortgesetzte Nutzung der Mietsache widersprechen. Ein zeitlicher Zusammenhang mit der Vertragsbeendigung muss nicht bestehen.

Hintergrund

Der Vermieter eine Wohnung hat mit Schreiben vom 23.5.2007 den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zum Ablauf des Monats Februar 2008 gekündigt. Im Kündigungsschreiben hat der Vermieter einer stillschweigenden Vertragsfortführung durch Fortsetzung des Gebrauchs widersprochen.

Der Mieter ist bis Ende Februar 2008 nicht aus der Wohnung ausgezogen. Daraufhin hat der Vermieter Räumungsklage erhoben. Während des Räumungsverfahrens ist der Mieter aus der Wohnung ausgezogen. Die Parteien streiten nun noch darüber, wer die Kosten des Verfahrens tragen muss.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Mieter muss die Kosten des Räumungsprozesses tragen, weil der Vermieter den Prozess gewonnen hätte.

Das Mietverhältnis wurde durch die Eigenbedarfskündigung zum Ende Februar 2008 beendet, so dass der Mieter bis dahin hätte ausziehen müssen. Das Mietverhältnis ist auch nicht dadurch fortgesetzt worden, dass der Mieter die Wohnung über Ende Februar hinaus genutzt hat, denn der Vermieter hat einer Verlängerung wirksam widersprochen.

Nach § 545 Satz 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt und keine der Parteien ihren entgegenstehenden Willen binnen zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.  Für den Vermieter beginnt die Frist mit dem Zeitpunkt, ab dem er weiß, dass der Mieter die Wohnung weiter nutzt. Den Widerspruch kann der Vermieter aber auch schon vor Beginn dieser Zweiwochenfrist erheben, z. B. in der Kündigung wie im vorliegenden Fall.

Ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Widerspruch und Beendigung des Mietverhältnisses muss nicht bestehen; das gilt jedenfalls dann, wenn der Widerspruch zusammen mit der Kündigung erklärt wird. Es schadet daher nicht, wenn zwischen Kündigung nebst Widerspruch und Ende des Mietverhältnisses mehrere Monate (hier: 9 Monate) liegen. Der Vermieter muss in diesem Fall seinen Widerspruch nicht „erneuern“, wenn er erfährt, dass der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist tatsächlich weiter nutzt.

(BGH, Beschluss v. 21.4.2010 VIII ZR 184/09)

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