23.03.2011 | Mietrecht

Vermieter darf auch Gewerbemieter keine Gestaltung vorschreiben

Bild: Haufe Online Redaktion

Eine formularmäßige Mietvertragsklausel, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt und nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist auch in einem Mietvertrag über Gewerberäume unwirksam.

Hintergrund

Vermieter und Mieter streiten über Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in einem größeren Objekt. Der Mieter hatte dieses zum Betrieb eines Seniorenheims gemietet und vermietete seinerseits einzelne Zimmer bzw. Wohnungen an ältere Menschen.

In den Allgemeinen Vertragsbedingungen des Vermieters ist geregelt, dass der Mieter Schönheitsreparaturen ausführen muss. Weiter ist im Vertrag niedergelegt, dass der Mieter nicht berechtigt ist, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Der Mieter hält diese Klausel für unwirksam und hat auch nach Ende des Mietverhältnisses keine Renovierungsarbeiten ausgeführt. Der Vermieter verlangt deshalb Schadensersatz von 108.000 Euro.

Entscheidung

Das Kammergericht gibt dem Mieter Recht. Der Mieter musste keine Schönheitsreparaturen ausführen und schuldet deshalb auch keinen Schadensersatz.

Die Klausel, nach der der Mieter nicht ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist unklar und benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen.

Für Wohnraummietverträge hat der BGH bereits entschieden, dass eine solche Klausel unwirksam ist. Ein in geschäftlichen Dingen erfahrener Unternehmer ist zwar grundsätzlich nicht in gleichem Maße schutzbedürftig wie ein Verbraucher. Er kann, wenn er Geschäfte der betreffenden Art häufiger abschließt, mit den Risiken des Geschäfts vielfach besser vertraut und dadurch zu einer entsprechenden Vorsorge in der Lage sein.

Diese Überlegungen gelten für den hier betroffenen Regelungsbereich aber nicht. Ein Unternehmer ist durch eine derartige Klausel in gleicher Weise wie ein Verbraucher gehindert, die angemieteten Räume nach seinem Geschmack auszugestalten. Die Einschränkung wiegt umso schwerer, als die Ausgestaltung von Geschäftsräumen oft Teil des Geschäftskonzepts ist. Bei Wirksamkeit der Klausel würde der mietende Unternehmer gehindert, sein Geschäftskonzept zu verwirklichen und die Räume vertragsgemäß zu nutzen.

Im vorliegenden Fall, wo der Mieter nach dem Geschäftszweck berechtigt und darauf angewiesen ist, die Räume zu Wohnzwecken weiterzuvermieten, kann der Mieter gar nicht verhindern, dass die Räume von seinen Mietern abweichend von der bisherigen Ausführungsart renoviert werden. Bei Wirksamkeit der Klausel wäre der Mieter gehindert, die Räume entsprechend dem vertraglich vereinbarten Geschäftszweck weiterzuvermieten.

Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam ist.

(KG, Beschluss v. 17.5.2010, 8 U 17/10).

Schlagworte zum Thema:  Schönheitsreparaturen

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