Beschluss gegen Proteste: Kabinett segnet "Umwandlungsverbot" ab

Das Bundeskabinett hat nach langem Hin und Her den Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen – mit dem umstrittenen "Umwandlungsverbot" für bestimmte Mietwohnungen. Das soll maximal bis Ende 2025 gelten. Geplant ist auch eine neue Baugebietskategorie "Dörfliches Wohngebiet".

Zuerst war der strenge Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum drin im Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz zur BauGB-Novelle. Nach Protesten aus der CDU wurde die Passage für das sogenannte "Umwandlungsverbot" dann ersatzlos gestrichen. Deshalb verweigerte Koalitionspartner SPD die Zustimmung zur BauGB-Novelle – und schließlich hat das federführende Innenministerium den Entwurf erneut angepasst: Mit Genehmigungsvorbehalt für eine Umwandlung in bestimmten Gebieten.

Den jüngsten Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) hat das Bundeskabinett am 4.11.2020 beschlossen. Damit das Gesetz in Kraft treten kann, muss noch der Bundestag zustimmen, der sich als nächstes damit befasst.

Das sogenannte "Umwandlungsverbot" eines § 250 Baugesetzbuch (BauGB) eigentlich eine "Umwandlungsbremse" – soll dann für alle Gebiete in Deutschland verbindlich werden, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Welche dies sind, sollen die Landesregierungen jeweils durch Rechtsverordnung bestimmen können, befristet bis zum 31.12.2025. Der erste Entwurf hatte noch die Möglichkeit vorgesehen, die Gebiete für eine Dauer von bis zu fünf Jahren zu bestimmen.

Die Liste der Fälle, in denen eine Genehmigung für eine Umwandlung erteilt werden müsste, ist lang. Auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern brauchen dann eine Genehmigung, wenn sie Wohnungen einzeln verkaufen wollen.

Das "Umwandlungsverbot": was bisher geschah

Das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat (BMI) unter der Leitung von Horst Seehofer (CSU) hatte erstmals einen Entwurf eines Baulandmobilisierungsgesetzes zur Novelle des BauGB mit dem sogenannten "Umwandlungsverbot" im Juni 2020 vorgelegt.

Das Innenressort schlug darin vor, dass die Behörden die Genehmigung zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum auch versagen können sollten, "wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen erforderlich ist". Die geplanten schärferen Regeln für die Umwandlung von Miete in Eigentum sollen zunächst "für fünf Jahre" gelten. Das wurde nun konkretisiert mit dem Stichtag 31.12.2025.

Am 29.9.2020 schickte das BMI dann einen aktualisierten Entwurf an die anderen Ministerien, in dem diese Passage plötzlich fehlte. "Dieses faktische Umwandlungsverbot hatte zuvor harsche Kritik erfahren und ist nun ersatzlos aus dem Gesetzentwurf gestrichen worden", erklärte Dr. Jan-Marco Luczak, rechtspolitischer Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, den Vorgang. Der Unionspolitiker hatte sich zuvor vehement für eine Streichung der Regel eingesetzt.

Das Innenressort erklärte sich öffentlich ähnlich: In der Länder- und Verbände-Anhörung zum Baulandmobilisierungsgesetz habe sich schließlich gezeigt, dass die ursprünglich enthaltene Regelung zur Wohnungsumwandlung "unter den Ländern derzeit streitig" sei  daher sei die Passage aus dem aktuellen Gesetzentwurf "ausgeklammert" worden.

Justizministerin Christine Lambrecht (SPD) nahm am 1.10.2020 im Bundestag die Debatte zum Haushalt ihres Ressorts zum Anlass, vom Koalitionspartner Union zu fordern, die geplante Einführung höherer Hürden für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen voranzubringen. Dieser Gesetzentwurf sei nicht zwischen den Ministerien abgestimmt gewesen, so Lambrecht. Sie lobte den Beschluss des Kabinetts vom Mittwoch.

Baugebot mit Ausnahmen – Bauen am Ortsrand wird leichter

Auch ein "Baugebot" sieht die Novelle vor. Demnach können Kommunen Grundstückseigentümer dazu verpflichten, freie Flächen innerhalb einer bestimmten Frist mit Wohnungen zu bebauen, soweit es dringenden Wohnbedarf gibt beziehungsweise in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Hier sind aber Ausnahmen zugelassen: etwa, wenn das Grundstück der Altersvorsorge der Besitzer dienen soll.

Mit der geplanten Ausweitung des Baugebots setzte Seehofer eine Empfehlung der Baulandkommission mit Vertretern von Bund, Ländern, Kommunen und Wohnungswirtschaft aus dem Sommer 2019 um. Die erschwerte Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hatten Bund, Länder und Kommunen beim Wohngipfel im September 2018 vereinbart.

Geplant ist zudem eine neue Baugebietskategorie "Dörfliches Wohngebiet". Das soll es Gemeinden erleichtern, Bauland zu mobilisieren, indem ein einvernehmliches Miteinander von Wohnen und – insbesondere landwirtschaftlicher – Nebenerwerbsnutzung vereinfacht wird.

Das Baulandmobilisierungsgesetz sieht auch die Wiedereinführung einer Regelung zum unkomplizierteren Bauen am Ortsrand vor, die Ende 2019 zunächst ersatzlos ausgelaufen war. Sie soll verlängert werden bis Ende 2022: Der Wohnungsbau auf bis zu 10.000 Quadratmeter großen Flächen, "die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen", soll so erleichtert werden. Eeine Umweltprüfung soll nicht notwendig sein. Es muss auch keinen Ausgleich für den Naturschutz geben.

Gesetzgebungsverfahren "Gesetz zur Mobilisierung von Bauland" mit Stellungnahmen


Das könnte Sie auch interessieren:

Umwandlungsbremse im BauGB-Entwurf sorgt für Zähneknirschen

Immobilienbranche kritisiert geplante BauGB-Änderungen als Investitionsbremse

Wohnungsbau am Ortsrand: Innenministerium will Ausnahme (§ 13b BauGB) verlängern