Koalition uneins über "Umwandlungsverbot" für Mietwohnungen

Die Koalition streitet über das Baulandmobilisierungsgesetz: Das CSU-geführte Innenministerium hat im neuen Entwurf den strengen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wohl eigenmächtig gestrichen. Die SPD droht nun: Ohne "Umwandlungsverbot" keine BauGB-Reform.

Das sogenannte "Umwandlungsverbot" eines § 250 Baugesetzbuch (BauGB) eigentlich eine "Umwandlungsbremse" – soll für alle Gebiete in Deutschland verbindlich werden, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Die Liste der Fälle, in denen eine Genehmigung für eine Umwandlung erteilt werden müsste, ist lang. Auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern brauchen dann eine Genehmigung, wenn sie Wohnungen einzeln verkaufen wollen.

Das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat (BMI) unter der Leitung von Horst Seehofer (CSU) hatte einen Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) zur Novelle des BauGB mit dem sogenannten "Umwandlungsverbot" im Juni 2020 vorgelegt.

Das Innenressort schlug darin vor, dass die Behörden die Genehmigung zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum auch versagen können sollten, "wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen erforderlich ist". Die geplanten schärferen Regeln für die Umwandlung von Miete in Eigentum sollen zunächst für fünf Jahre gelten.

Baulandmobilisierungsgesetz: aktualisierter Entwurf sorgt für Zwist in der Regierung

Am 29.9.2020 schickte das BMI dann einen aktualisierten Entwurf an die anderen Ministerien, in dem diese Passage fehlt. "Dieses faktische Umwandlungsverbot hatte zuvor harsche Kritik erfahren und ist nun ersatzlos aus dem Gesetzentwurf gestrichen worden", hatte Dr. Jan-Marco Luczak, rechtspolitischer Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, öffentlich erklärt. Der Unionspolitiker hatte sich zuvor vehement für eine Streichung der Regel eingesetzt.

Das Innenressort erklärte sich ähnlich: In der Länder- und Verbände-Anhörung zum Baulandmobilisierungsgesetz habe sich gezeigt, dass die ursprünglich enthaltene Regelung zur Wohnungsumwandlung "unter den Ländern derzeit streitig" sei, daher sei sie aus dem aktuellen Gesetzentwurf "ausgeklammert" worden.

Ebenfalls gestrichen wurde im aktuellen Gesetzentwurf eine Ausweitung der Möglichkeiten, Baugebote zu verhängen. Dabei kann die Gemeinde unter anderem Eigentümer verpflichten, Grundstücke innerhalb einer bestimmten Frist zu bebauen.

SPD-Fraktion: "Ohne Umwandlungsverbot und Baugebot keine Novelle des BauGB"

Justizministerin Christine Lambrecht (SPD) nahm am 1.10.2020 im Bundestag die Debatte zum Haushalt ihres Ressorts zum Anlass, vom Koalitionspartner Union zu fordern, die geplante Einführung höherer Hürden für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen voranzubringen. "Das haben wir miteinander vereinbart", betonte Lambrecht. Der aktuelle Gesetzentwurf sei nicht zwischen den Ministerien abgestimmt.

Der stellvertretende SPD-Fraktionschef, Sören Bartol, sagte der Deutschen Presse-Agentur (dpa): "Ohne ein Umwandlungsverbot und ein Baugebot wird es mit der SPD-Fraktion im Bundestag keine Novelle des Baugesetzbuches geben".

Hier sei das letzte Wort noch nicht gesprochen, sagte Lambrecht in Richtung von Seehofer. "Bei dieser Umwandlung werden wir sehr wohl darauf drängen, dass das, was vereinbart wurde, auch umgesetzt wird", so die Justizministerin. Seehofer selbst zeigte sich zuversichtlich, dass "wir eine gute Lösung hinbekommen als Koalition".

Unionssprecher: Eigentumsquote steigern, statt "Verbotsdebatten" führen

"Mein Ziel ist, mehr Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden zu ermöglichen", schrieb Luczak in einer offiziellen Meldung. Das funktioniere aber nicht, wenn Umwandlungen verboten würden. Das würde Eigentumswohnungen, "die sich dann wirklich keiner mehr leisten kann", nur verteuern. Statt Verbotsdebatten zu führen, sollte ein Programm aufgelegt werden, das mehr Mietern den Wohnungskauf ermöglicht. Im Falle der Umwandlung hätten Mieter ein Vorkaufsrecht – dies könnte gezielt durch Darlehen gefördert und unterstützt werden.

Das Mietrecht habe bereits "starke soziale Leitplanken", auch im Fall der Umwandlung in Eigentumswohnungen – "bis zu zehn Jahre beträgt der Kündigungsschutz", so Luczak. Und auch danach müsse ein Vermieter Eigenbedarf nachweisen können.

Prof. Dr. Michael Voigtländer, Immobilienexperte beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln, schlug bereits im März als Alternative vor: Mit einem Kredit der Kommunen könnten Mieter, deren Wohnungen umgewandelt werden sollen, selbst kaufen - und umgekehrt würden die Städte und Gemeinden so Zinseinnahmen generieren. "Wir brauchen Investitionen, keine Reform, die Chancen auf Wohneigentum nimmt", so Voigtländer. Deutschland habe eine der geringsten Eigentumsquoten in Europa.


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