Grundsteuerreform: Überblick für Steuerberater

Ein am 1.2.2019 zwischen Bund und Ländern ausgehandelter Kompromiss sieht bei der Grundsteuer-Reform eine Mischung aus der Besteuerung von Flächen und Wert der Grundstücke und Gebäude vor. Dabei sollen die Steuerpflichtigen vor einem zu bürokratischen Modell bewahrt werden.

Grundsteuerreform im Überblick

Das BMF hat hierzu folgende Eckpunkte veröffentlicht:

  1. Bei Wohngrundstücken wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an die aus dem Mikrozensus des Statistisches Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten (Mieten aus dem Mikrozensus, nach Mietstufen gestaffelt) angeknüpft. Anstelle der durchschnittlichen Nettokaltmiete wird die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete angesetzt, wenn der Eigentümer dem Mieter Grundstücke oder Grundstücksteile zu einer Nettokaltmiete überlasst, die bis zu 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Nettokaltmiete liegt. Überlässt der Eigentümer dem Mieter Grundstücke oder Grundstücksteile zu einer Nettokaltmiete, die über 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Nettokaltmiete liegt, ist die um 30 Prozent geminderte durchschnittliche Nettokaltmiete anzusetzen.
  2. Das Baujahr ist für die Ermittlung des Grundstückswerts ein notwendiger Bewertungsparameter. Für Gebäude, die vor 1948 erbaut wurden, genügt aus Vereinfachungsgründen in der Erklärung die Angabe "Gebäude erbaut vor 1948".
  3. Ausgangspunkt für die Bewertung von Grund- und Boden sind die Bodenrichtwerte. Die Finanzverwaltung kann ergänzende Vorgaben zur Bestimmung der Bodenrichtwertzonen (Größe) machen, § 196 Abs. 1 BauGB. Die Gutachterausschüsse können Bodenrichtwertzonen zu noch größeren Zonen (Lagen) zusammenfassen. Für Kommunen, deren mittleres Bodenwertniveau unter dem Landesdurchschnitt Wohnen liegt, kann optional das für die Kommune jeweils ermittelte "mittlere Bodenwertniveau" als "Ortsdurchschnittswert" angesetzt werden (De-minimis-Regelung).
  4. Soweit für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke weder tatsächlich vereinbarte Mieten vorliegen noch ortsübliche Mieten ermittelt werden können, ist anstelle des Ertragswertverfahrens ein gegenüber dem geltenden Recht vereinfachtes Sachwertverfahren anzuwenden (statt über 30 Angaben sind dann nur 8 erforderlich).
  5. Die Reform wird aufkommensneutral gestaltet. Die Steuermesszahl für die Neuregelung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts unter Berücksichtigung der Punkte 1 bis 4 beträgt bei konstanten Hebesätzen nach erster grober Schätzung 0,325 ‰. Die Steuermesszahl wird nach Grundstücksarten differenziert. Für die jeweiligen Grundstücksarten wird die Steuermesszahl regelmäßig überprüft und gegebenenfalls angepasst.
  6. Für die Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft wird ein Ertragswertverfahren, gemäß dem Gesetzentwurf des Bundesrats (BR-Drs. 515/16) eingeführt.
  7. Die Kommunen erhalten die Option, eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke zu erheben.
  8. Es wird eine Lösung hinsichtlich der Auswirkungen für den Länderfinanzausgleich erarbeitet.

Mit dem neuen Konzept des Bundesfinanzminsters  soll die Grundsteuer im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts auf eine rechtssichere Basis gestellt werden und für die Gemeinden als wichtige Einnahmequelle dauerhaft gesichert bleiben. Zudem sollen die Steuerzahlerinnen und Steuerzahler nicht wesentlich stärker belastet werden. Das Gesamtaufkommen aus der Grundsteuer soll mit dem Vorschlag auf dem jetzigen Niveau stabil bleiben. Die Neuregelung muss bis Ende 2019 gesetzlich umgesetzt werden.

Was macht nun Bayern?

Da auch andere Unions-Minister gesagt haben, für sie ist das Kompromissmodell ein gangbarer Weg, wächst der Druck auf Bayern, auch mitzumachen. Zumal es keinerlei Mehrheit für den eigenen Vorschlag gibt, die Steuer nur nach der Fläche zu berechnen. Denn da würde die Villa im Zentrum einer Großstadt genauso hoch besteuert wie der Bauernhof auf dem Land. Aber gerade in gefragten Städten könnte die Umlage der Steuer auf Mieter zu neuen Belastungen führen. Bayerns Ministerpräsident Markus Söder (CSU) betont, steigende Mieten würden alle Pläne konterkarieren, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Gegenüber dem "Handelsblatt" sagte Söder "Bayern und die CSU sehen es noch nicht als zustimmungsfähig an." Bei den Verhandlungen zwischen Bund und Ländern sei man auf dem Weg, "aber noch lange nicht am Ziel".

Können Mehrbelastungen etwa in Großstädten vermieden werden?

Scholz setzt darauf, dass in Städten über den Parameter des individuellen Hebesatzes und die Steuermesszahl dafür gesorgt wird, dass die Belastungen für Mieter nicht zu stark steigen. Dass sie also nach unten angepasst werden, damit beim Multiplizieren ein ähnliches Ergebnis wie bisher herauskommt. Die FDP hält das Ganze immer noch für viel zu kompliziert. Und der finanzpolitische Sprecher Florian Toncar prophezeit: "Wohnen in den Ballungsräumen wird so noch teurer werden. Das ist ein Schlag ins Kontor für die Mieter in Deutschland."