Nachtrag zum Mietvertrag kann Mietpreisbremse nicht umgehen

Ein zeitgleich mit dem Mietvertrag abgeschlossener Nachtrag über eine Modernisierung nebst Mieterhöhung kann keine Miete rechtfertigen, die die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe überschreitet. Das LG Berlin monierte eine entsprechende Vertragsgestaltung der Deutsche Wohnen und warf dem Unternehmen vor, die Mietpreisbremse umgehen zu wollen.

In dem Fall, der bereits im August 2018 vom Berliner Landgericht in zweiter Instanz entschieden worden war, ging es um eine 84,5 Quadratmeter große Wohnung im Berliner Bezirk Friedrichshain, die von der Deutsche-Wohnen-Tochter GSW vermietet wird.

Der eigentliche Mietvertrag sah eine monatliche Kaltmiete von 573,29 Euro vor. Zeitgleich hatten die Mieter einen "Nachtrag zum Mietvertrag" unterschrieben, in dem Baumaßnahmen vereinbart worden waren: Die geplante Verlegung von Mosaikparkett und Küchenbodenfliesen sowie die Installation eines Handtuchheizkörpers sollten einen Monat nach Einzug zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 143,64 Euro auf 716,93 Euro führen.

Das sei zu viel, befanden die Richter. Zulässig sei im vorliegenden Fall wegen der in Berlin geltenden Mietpreisbremse lediglich ein Betrag in Höhe von 507,62 Euro – und damit ein Betrag, der sogar unterhalb der im eigentlichen Mietvertrag vereinbarten Summe liegt.

Das Urteil des LG Berlin vom 13.8.2018 (66 S 45/18) war erst kürzlich durch die Plattform wenigermiete.de bekannt geworden.

Nachtrag zum Mietvertrag: "Untauglicher Versuch" Mietpreisbremse zu umgehen

Die GSW hatte im Verfahren argumentiert, dass es sich beim "Nachtrag zum Mietvertrag" um eine freie Vereinbarung über die Anhebung der bisher geltenden Miete nach Unterzeichnung des Mietvertrages handele. Der Fall einer unzulässig hohen Miete liege nicht vor.

Diese Erklärung ließen die Richter nicht gelten: Sie verwiesen darauf, dass der vermeintliche Nachtrag zugleich mit dem eigentlichen Mietvertrag unterzeichnet worden sei. Dabei habe alleine der "Nachtrag" jene Miethöhe enthalten, die vorher in einem Exposé zur Wohnung veröffentlicht worden sei. Im Exposé habe zwar gestanden, dass die "nach Absprache möglichen" Ausstattungsverbesserungen im Mietpreis bereits berücksichtigt worden seien, erwähnt worden sei jedoch nicht, dass die Mieter bei einem Verzicht auf den Nachtrag die Wohnung ebenfalls hätten anmieten können und zwar zu einer geringeren Miete.

Deutsche Wohnen: Zusatzvereinbarung ist freiwillig

Deutsche-Wohnen-Sprecherin Manuela Damianakis verteidigte nach Bekanntgabe des Urteils durch wenigermiete.de die zusätzlichen Vereinbarungen. Das Landgericht habe nicht die Anwendung des § 555f BGB in Frage gestellt, sondern lediglich Zweifel an der Freiwilligkeit zum Abschluss der Modernisierungsvereinbarung gehegt.

"Bei der Besichtigung werden wir immer wieder auf den Wunsch nach zusätzlicher Ausstattung ... angesprochen. Daher haben wir uns entschlossen, in vereinzelten Quartieren diesem Wunsch nach Abschluss des Mietvertrages auf freiwilliger Basis nachzukommen." Unternehmenssprecherin Manuela Damianakis, Deutsche Wohnen

Über zusätzliche Ausstattungsmerkmale werde nach der Vorschrift aus dem BGB eine Modernisierungsvereinbarung getroffen, die zu einer zusätzlichen Miete führe. Man weise jedoch darauf hin, dass eine solche Vereinbarung freiwillig ist, sagte Damianakis der Haufe Online Redaktion. Ein Neumieter könne sich gegen die Zusatzausstattung und die höhere Miete entscheiden.


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Schlagworte zum Thema:  Mietpreisbremse, Mietrecht