Beim Oberlandesgericht München wurde die bundesweit erste Musterfeststellungsklage im Mietrecht eingereicht. Grund ist eine heftige Mieterhöhung. Strittig ist der Zeitraum zwischen Ankündigung und Beginn einer Modernisierungsmaßnahme.

Die Modernisierung der Wohnungen im Hohelzollernkarree in Schwabing war nach Angabe des Mietervereins München von der Vermieterin, der Max-Emanuel Immobilien GmbH, bereits Ende 2018 angekündigt worden, soll aber erst ab Mai 2021 umgesetzt werden.

"Damit kann der Vermieter gerade noch altes Recht abgreifen, bei dem anschließende Mieterhöhungen deutlich höher ausfallen dürfen." Volker Rastätter, Geschäftsführer Mieterverein München

Seit dem 1.1.2019 gilt das neue Mietrecht, bei dem nur noch ein geringerer Teil der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden darf. Zwischen Ankündigung und Beginn der Modernisierung sollten drei Monate liegen.

"Deswegen sind wir der Meinung, dass hier neues Recht gelten muss." Volker Rastätter, Geschäftsführer Mieterverein München

Genau das soll in der Musterfeststellungsklage jetzt geklärt werden. Kläger ist der Mieterverein – betroffene Mieter können sich über das Klageregister anschließen.

230 betroffene Mieter sollen mehr Miete zahlen

Betroffen sind 230 Mieter, deren Miete sich nach Abschluss der Arbeiten zum Teil fast verdoppeln würde.

Nach alter Rechtslage durften jährlich elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Nach neuem Recht sind es nur noch acht Prozent pro Jahr. Zusätzlich gilt eine Obergrenze von einer erlaubten Erhöhung von zwei oder drei Euro pro Quadratmeter im Monat innerhalb von sechs Jahren nach Modernisierung.

Musterfeststellungsklage erst seit November 2018 möglich

Die Möglichkeit einer Musterfeststellungsklage gibt es in Deutschland erst seit November 2018. Eingereicht werden können die Klagen von Verbänden. Innerhalb von zwei Monaten müssen sich mindestens 50 Mieter der Klage anschließen. Nach Angaben des Mietervereins haben bereits bei Einreichung der Klage 67 Betroffene unterzeichnet.

Eine Mitgliedschaft im Mieterverein ist nicht Voraussetzung, auch Kosten fallen für die Mieter nicht an. Das Risiko übernimmt der klagende Verband. Fällt ein Urteil, gilt es für alle, die sich über das Klageregister anschließen.

Vermieter: Härtefallregelung zum Mieterschutz

Der Mieterverein München hat außerdem angekündigt, zu überprüfen, welche der angekündigten Maßnahmen tatsächlich Modernisierungen und welche nicht-umlagefähige Instandsetzungen sind.

Die Max-Emanuel Immobilien GmbH sieht die Sache anders: Da die ersten Renovierungsarbeiten schon Ende 2019 mit Fundamenten beginnen würden, sei der Zeitraum zwischen Ankündigung und Umsetzung rechtens. Zudem müsse dank einer Härtefallregelung kein Mieter fürchten, seine Wohnung zu verlieren.

"Der Vermieter sichert zu, die Kosten so umzulegen, dass kein Mieter seine Wohnung im Zuge steigender Mieten verlassen muss." Mitteilung Max-Emanuel Immobilien GmbH

Sollten die Mietkosten nach der Modernisierung mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens betragen, heißt es in der Mitteilung weiter, werden darüber hinausgehende Kosten nicht umgelegt, sondern vom Vermieter getragen.


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Schlagworte zum Thema:  Modernisierung, Mieterhöhung, Klage, Muster