Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf zur Mietrechtsänderung 2018 verabschiedet. Zuvor hatten sich die Spitzen von Union und SPD auf einige Änderungen gegenüber dem bisherigen Entwurf verständigt. Nun ist der Bundestag am Zug.

Anfang Juni war ein erster Entwurf für ein neues Mietrechtsänderungsgesetz bekannt geworden, der Vereinbarungen auf dem Koalitionsvertrag aufgreift. Dieser war auf Kritik bei der Union gestoßen, weil einige Regelungen über das hinausgingen, was die Koalitionäre vereinbart hatten. Nachdem Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) einen geänderten Referentenentwurf vorgelegt hatte, haben sich Union und SPD nun nach einigen weiteren Anpassungen auf eine finale Fassung geeinigt. Diese ist am 5.9.2018 vom Bundeskabinett verabschiedet worden.

Der verabschiedete Entwurf des „Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ sieht folgende Änderungen am Mietrecht vor:

Mietpreisbremse: Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen

Vermieter sollen künftig verpflichtet sein, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse  – vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – berufen wollen, sollen verpflichtet sein, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.

Die Auskunftspflicht in den zuletzt genannten Fällen war neben der Auskunft zur Vormiete bereits im ersten Entwurf vorgesehen, im zwischenzeitlich vorgelegten Entwurf herausgefallen und ist nun wieder aufgenommen worden.

Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, soll er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen können, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Hat der Vermieter die Auskunft zwar erteilt, aber die dafür gesetzlich vorgeschriebene Textform nicht eingehalten, soll er sich erst dann auf die Ausnahme berufen können, wenn er die Textform nachgeholt hat.

Mietpreisbremse: Vereinfachte Rüge

Zudem soll es für Mieter künftig einfacher sein, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während der Mieter nach bisheriger Rechtslage eine qualifizierte Rüge erheben muss, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, soll künftig eine einfache Rüge ohne weitere Angaben ausreichen. Es soll aber dabei bleiben, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.

Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent

In Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, sollen Modernisierungskosten für eine Dauer von zunächst fünf Jahren nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (aktuell: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden können. Der erste Entwurf hatte diese Regelung ohne Einschränkung auf bestimmte Gebiete vorgesehen.

Zudem sieht der Gesetzentwurf vor, die Umlage von Modernisierungskosten auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren zu begrenzen (Kappungsgrenze für Modernisierungen).

Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage

Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro sollen Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen können.

„Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung

Es soll Vermietern erschwert werden, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. So soll künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet werden, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung soll sich der Vermieter entlasten können, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt.

Die ersten beiden Entwürfe hatten noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters für den Fall des „Herausmodernisierens“ vorgesehen. Die nun in den Entwurf aufgenommene Vermutungsregel käme hingegen im Rahmen des allgemeinen Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB zum Tragen.

Zudem soll das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Gestrichen: Regelungen zur Wohnfläche

Im ersten Entwurf war eine Regelung vorgesehen, dass die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Berechnung der Wohnfläche treffen können. Dieser Passus fehlt in den weiteren Entwürfen.

Wann tritt Mietrechtsreform 2018 in Kraft?

In einer Mitteilung der Bundesregierung heißt es, das Gesetz solle spätestens ab 1.1.2019 gelten. Ob dieser Zeitpunkt zu halten ist, bleibt abzuwarten. Nach dem Beschluss des Bundeskabinetts wird der Entwurf nun in den Bundestag eingebracht. Die dortigen Beratungen werden einige Zeit in Anspruch nehmen. Zudem ist damit zu rechnen, dass sich im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens noch Änderungen ergeben.

Gesetzentwurf zur Mietrechtsänderung im Volltext

Den vollständigen Gesetzentwurf zur Mietrechtsänderung 2018 sowie den vorangegangenen Referentenentwurf finden Sie auf der Internetseite des Bundesjustizministeriums als pdf-Dokument zum Download.

Echo der Verbände zur geplanten Mietrechtsänderung

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen bezeichnete den vom Bundeskabinett beschlossenen Gesetzentwurf als „Versuch der gerechteren Verwaltung einer Mangelsituation“. Die langjährige Diskussion über eine Verschärfung des Mietrechts müsse mit dem Kabinettsbeschluss ein Ende finden. Stattdessen müsse die ungeteilte politische Aufmerksamkeit mit voller Kraft auf das Thema Neubauklima in Deutschland gelenkt werden, forderte GdW-Präsident Axel Gedaschko. Als positiv bewertet der Verband die geplanten Regelungen, die ein „bewusstes Herausmodernisieren“ von Mietern erschweren sollen. Die Reduzierung der Modernisierungsumlage sei aber kontraproduktiv und hemme die energetische Modernisierung.

Der Immobilienverband IVD kritisierte den beschlossenen Gesetzentwurf. Eine Verschärfung der Mietpreisbremse werde nicht dazu beitragen, den Mangel an Wohnraum in Großstädten und Ballungsräumen zu beheben, so IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Zudem bestehe bei der Mietpreisbremse kein Novellierungsbedarf. Im Koalitionsvertrag sei eine Evaluierung der Mietpreisbremse vereinbart; diese werde nun übergangen. Weiter verweist Schick auf das beim Bundesverfassungsgericht anhängige Verfahren, in dem die Verfassungsmäßigkeit der Regelung überprüft wird sowie das Gutachten des Wissenschaftlichen Beirats beim Bundeswirtschaftsministerium, der dafür plädiert, die Mietpreisbremse abzuschaffen.

Dem Deutschen Mieterbund gehen die geplanten Änderungen nicht weit genug. Der Entwurf enthalte zwar positive Ansätze, sei im Ergebnis aber unzureichend. Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten kritisiert insbesondere, dass die Mietpreisbremse auch künftig nicht flächendeckend gelte und diverse Ausnahmen den Wirkungsbereich einschränkten. Die Absenkung der Modernisierungsumlage und die Einführung einer Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen seien zwar richtige Ansätze, mehr aber auch nicht. Insoweit plädiert der Mieterbund für deutlich restriktivere Regelungen.

Lesen Sie auch:

Mietpreisbremse: Das müssen Sie über das Gesetz wissen

Berufszulassung für Immobilienverwalter in Kraft getreten

Schlagworte zum Thema:  Mietrecht, Mietpreisbremse, Mieterhöhung