Die nächste Mietrechtsänderung steht an, neue Regelungen bei der Mietpreisbremse und der Modernisierungsmieterhöhung sind geplant Bild: Tim Reckmann ⁄

Ein erster Entwurf für die nächste Mietrechtsänderung liegt vor. Neue Regelungen bei der Mietpreisbremse und der Modernisierungsmieterhöhung sieht der von Bundesjustizministerin Katarina Barley vorgelegte Referentenentwurf unter anderem vor. Der Entwurf wird nun den anderen Ressorts zur Abstimmung zugeleitet.

Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) hat den Entwurf für ein neues Mietrechtsänderungsgesetz vorgelegt, der einige Vereinbarungen auf dem Koalitionsvertrag aufgreift. Der Referentenentwurf des „Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ sieht folgende Änderungen am Mietrecht vor:

Mietpreisbremse: Auskunft über Vormiete; vereinfachte Rüge

Vermieter sollen in bestimmten Fällen künftig verpflichtet sein, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen. Konkret soll dies Vermieter treffen, die eine Miete verlangen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt, und sich hierbei auf eine der in § 556e und § 556f BGB geregelten Ausnahmen (höhere Vormiete, vorangegangene Modernisierung, erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014) berufen wollen. Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, soll er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen können, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde.

Zudem soll es für Mieter künftig einfacher sein, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während der Mieter nach bisheriger Rechtslage eine qualifizierte Rüge erheben muss, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, soll künftig eine einfache Rüge ohne weitere Angaben ausreichen.

Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent

Modernisierungskosten sollen für eine Dauer von zunächst fünf Jahren nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (aktuell: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden können. Zudem sieht der Gesetzentwurf vor, die Umlage von Modernisierungskosten auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren zu begrenzen (Kappungsgrenze für Modernisierungen).

Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage

Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro sollen Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen können.

Vereinbarungen zur Wohnfläche

Im Gesetz soll klargestellt werden, dass die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Berechnung der Wohnfläche treffen können. Fehlt eine Vereinbarung hierzu, sollen für Gebäude, die bis 2003 bezugsfertig waren, die §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung maßgeblich sein; für neuere Gebäude soll sich die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung richten. Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachgärten sollen stets zu einem Viertel anzurechnen sein.

Schadensersatz bei „Herausmodernisieren“

Vermieter, die die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu nutzen wollen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen, sollen künftig sanktioniert werden. Zum einen sieht der Gesetzentwurf eine Pflicht zum Schadensersatz vor. Zum anderen soll das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Wann tritt Mietrechtsänderung 2018 in Kraft?

Der Entwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes sieht vor, dass die neuen Regelungen am ersten Tag des Monats nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten. Allerdings steht das Gesetzgebungsverfahren erst am Anfang, so dass dieser Zeitpunkt noch nicht prognostiziert werden kann. Nach der nun anstehenden Abstimmung zwischen den beteiligten Ministerien muss der endgültige Entwurf zunächst vom Bundeskabinett beschlossen werden, bevor er in den Bundestag eingebracht wird. Die dortigen Beratungen werden voraussichtlich einige Monate in Anspruch nehmen. Zudem ist damit zu rechnen, dass sich im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens noch Änderungen am Gesetzentwurf ergeben.

Echo der Verbände gespalten

Der Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) kann dem Gesetzentwurf wenig abgewinnen. Es helfe nichts „an den Symptomen herumzudoktern“, wenn man das eigentliche Problem nicht angehe, so GdW-Präsident Axel Gedaschko. Statt einer Verschärfung der Mietpreisbremse und einer Einschränkung der Modernisierungsumlage müssten Anreize zum Wohnungsbau und bessere Rahmenbedingungen für bezahlbaren Wohnraum geschaffen werden.

Auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) äußerte sich kritisch. Viele der geplanten Maßnahmen seien „reine Augenwischerei“, sagte ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner und würden Wohnungssuchenden nur das unzutreffende Gefühl vermitteln, schneller eine Wohnung zu finden. Die Änderungen an der Modernisierungsumlage zielten zwar darauf ab „schwarze Schafe“ zu treffen, erschwerten es aber vielen „ehrenhaft tätigen Unternehmen“, dringende Modernisierungen durchzuführen.

Der Deutsche Mieterbund bezeichnete den Entwurf als einen ersten kleinen Schritt in die richtige Richtung. Die vorgesehenen Änderungen gingen allerdings nicht weit genug, so Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten.

Gesetzentwurf im Volltext: Den vollständigen Gesetzentwurf finden Sie auf der Internetseite des Deutschen Mietgerichtstages als pdf-Dokument zum Download.

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Schlagworte zum Thema:  Mietrechtsänderungsgesetz, Mietrecht, Mieterhöhung nach Modernisierung

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