06.12.2011 | Mieterhöhung

Mietrecht: 9 Dinge, die Sie zur Mieterhöhung wissen sollten

"Zins und Miete schlafen nicht" (= altes Sprichwort) und wirklich, wer zur Miete wohnt, kann sich selten sicher sein, ob eine Mieterhöhung ins Haus steht. Daher ist es wichtig zu wissen, was hier geht und was nicht. Das gilt nicht nur für Mieter, sondern genauso für Vermieter und erst recht für Anwälte. Eine kleine Schnell-Info zum Thema.

1. Muss der Mieterhöhung zugestimmt werden oder reicht es, wenn der Mieter nicht widerspricht?

Die Mieterhöhungserklärung des Vermieters muss auf die Erteilung der Zustimmung durch den Mieter ausgerichtet sein. Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass der Mieter seine Zustimmung zur Erhöhung erteilt. Das bedeutet nicht, dass im Falle der Nichterteilung der Vermieter mit einer Mieterhöhung endgültig ausgebremst ist. Er muss aber in diesem Fall auf Zustimmung klagen. Hat er Erfolg, ersetzt die Verurteilung des Mieters dessen Zustimmung zur Erhöhung.

 

2. Wie kann ein Erhöhungsverlangen begründet werden?

Erhöht werden kann wegen Modernisierung und zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Für Letztere (§ 558a Abs. 1 BGB) stehen dem Vermieter mindestens vier Möglichkeiten zur Verfügung:

  • Mietspiegel
  • Auskunft aus einer Mietdatenbank
  • Mieterhöhungsgutachten oder
  • Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen.

Diese Begründungsmöglichkeiten zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind nicht abschließend. Der Vermieter kann sich auch anderer Mittel bedienen, um dem Mieter die Erhöhung plausibel zu machen. So können auch frühere Urteile zur angemessenen Miete für den betreffenden Ort herangezogen werden. Von solchen Alternativmöglichkeiten ist aber abzuraten, da sie stets angreifbarer sind als die gesetzlich ausdrücklich erwähnten.

 

3. Muss der vom Vermieter zur Erhöhung verwendete Mietspiegel der neueste sein?

Es muss nicht der nagelneue Mietspiegel sein: Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel, der kurz zuvor veröffentlicht worden ist, sondern den bisher geltenden Mietspiegel verwendet hat (BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 337/10) Mehr

 

4. Wie groß muss bei Vergleichswohnung die Ähnlichkeiten mit dem Objekt der Mieterhöhung sein?

Die Vergleichbarkeit der Fremdwohnungen muss nicht in jeder Hinsicht ganz exakt gegeben sein. Dies ist ohnehin in den wenigsten Fällen überhaupt möglich (OLG Schleswig, Beschluss v. 3.10.1986, 6 ReMiet 1/86), es sein denn, dass die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus liegen und gleich zugeschnitten und ausgestattet sind.

Ausreichend ist eine grobe Vergleichbarkeit. Praxisrelevant wird dies beim qm-Preis und bei der Ausstattung. Grundsätzlich können die Vergleichsobjekte auch größer oder kleiner sein als die Wohnung des Mieters, deren Miete erhöht werden soll. Denn den meisten Mietern kommt es auf die konkrete Fläche der Vergleichswohnung kaum an (BVerfG, Beschluss v. 12.3.1980, 1 BvR 759/77). Deswegen genügt im Allgemeinen der qm-Preis der Vergleichwohnungen. Allerdings haben die Instanzgerichte es in manchen Fällen auch an der Vergleichbarkeit scheitern lassen.

 

5. Wie detailliert muss die Ankündigung einer Modernisierung sein?

BGH: Ankündigung der Modernisierung muss nicht alle Details nennen: Ein Vermieter, der dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme ankündigt, muss diese nicht in allen Einzelheiten beschreiben. Es reicht, dass sich der Mieter ein Bild von der geplanten Maßnahme machen kann (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 242/10) Mehr

 

6. Ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme auch bei fehlender Ankündigung zulässig?

Neu! Ein Vermieter kann die Miete erhöhen, wenn er eine Modernisierungsmaßnahme tatsächlich durchgeführt hat. Es kommt dabei nicht darauf an, dass er die Arbeiten vorher nicht gegenüber dem Mieter angekündigt hat (BGH, Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR 164/10) Mehr

 

7. Sind auch Renovierungskosten im Rahmen einer Modernisierung umlagefähig?

Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen (BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10).

8. Kann auch ein Stellvertreter die Mieterhöhung aussprechen?

Das geht, aber bei Stellvertretung ist unbedingt die Originalvollmacht beizufügen: Stellvertretung bei der Mieterhöhungserklärung ist grundsätzlich zulässig. Mieterhöhungen werden häufig von Rechtsanwälten oder Vermieterverbänden geltend gemacht. Wichtig ist, dass die Vollmacht der Erhöhungserklärung beigefügt wird. Hierzu muss das Original vorgelegt werden. Eine beglaubigte Fotokopie genügt nicht, noch weniger eine unbeglaubigte Kopie. leiches gilt für die Vollmacht per Telefax oder e-mail. Der Mieter ist in solchen Fällen berechtigt, das Erhöhungsverlangen unverzüglich zurück zu weisen, § 174 BGB (OLG Hamm, Beschluss v. 28.5.1982, 4 ReMiet 11/81).

Bei der Zurückweisung durch den Mieter mangels Originalvollmacht muss ausdrücklich das Fehlen der Vollmacht oder deren Mangelhaftigkeit gerügt werden. Es würde also nicht genügen, wenn der Mieter lediglich erklärt: “Ich weise die Mieterhöhung hiermit zurück” oder “Die Mieterhöhung ist aus formellen Gründen nicht wirksam”. Vielmehr muss erklärt werden: “Dem Mieterhöhungsverlangen lag keine Originalvollmacht bei. Ich weise sie hiermit zurück”.

 

9. Muss der Mieter die Modernisierung immer dulden?

Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden. Ausnahme (§ 554 Abs. 2 BGB): Die Maßnahme bedeutet für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.

Typische Beispiele: Wenn die Maßnahmen kurz vor dem Auszug aus der Wohnung erfolgen soll, wenn im Winter wegen Kälte unzumutbare Arbeiten durchgeführt werden sollen.

 

 

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