Ein Vermieter kann eine Mieterhöhung nur auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde stützen, wenn beide Gemeinden vergleichbar sind. Eine Universitätsstadt mit 155.000 Einwohnern und eine benachbarte Kleinstadt mit 27.000 Einwohnern sind nicht vergleichbar.

Hintergrund: Vermieter wendet Mietspiegel der Nachbarstadt an

Der Vermieter einer Wohnung in Griesheim verlangt vom Mieter, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die Stadt Griesheim hat 27.000 Einwohner und grenzt westlich an die Stadt Darmstadt an, die 155.000 Einwohner hat. Ein eigener Mietspiegel für die Stadt Griesheim existiert nicht.

Zur Begründung der Mieterhöhung bezog sich der Vermieter auf den Mietspiegel für die Stadt Darmstadt. Der Mieter weigert sich, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Er meint, mangels Vergleichbarkeit der beiden Städte komme eine Anwendung des Darmstädter Mietspiegels in Griesheim nicht in Betracht.

Entscheidung: Uni- und Kleinstadt sind nicht vergleichbar

Die Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung hat keinen Erfolg, denn das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters war formell unwirksam. Der darin herangezogene Mietspiegel für die Stadt Darmstadt war nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für die in Griesheim gelegene Wohnung geeignet.

Zwar darf sich ein Vermieter auch auf einen Mietspiegel einer Nachbargemeinde berufen, wenn für die Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet, kein eigener Mietspiegel existiert; dies aber nur, wenn die Gemeinden vergleichbar sind. Die Vergleichbarkeit von Gemeinden richtet sich allgemein nach der vorhandenen wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur, dem Grad der Industrialisierung, der verkehrstechnischen Erschließung und der Anbindung an Versorgungszentren. Dabei muss insgesamt eine umfassende vergleichende Bewertung stattfinden. Ein Teilvergleich mit einzelnen Stadt- oder Ortsteilen ist unzulässig.

Nach diesen Kriterien sind Darmstadt und Griesheim keine vergleichbaren Gemeinden.

Die Stadt Darmstadt verfügt über eine Reihe von Universitäten/ Hochschulen und Forschungseinrichtungen. Dazu kommen große Firmen und Einrichtungen der Kommunikations- und IT-Branche. Darmstadt ist ferner Sitz mehrerer Gerichte, des Regierungspräsidiums und mehrerer Krankenhäuser und hat einen Hauptbahnhof mit regelmäßigen IC-Direktverbindungen in andere Städte.

Hingegen verfügt Griesheim weder über eigene Universitäten/Hochschulen oder über entsprechende Forschungseinrichtungen, noch existieren dort vergleichbare kulturelle Einrichtungen. Ebenso wenig haben sich in Griesheim Industrie- und Dienstleistungsunternehmen in einem Umfang angesiedelt, welcher Darmstadt auch nur annähernd entspräche, noch ist es in vergleichbarer Weise ein Behördenzentrum oder Standort eines Krankenhauses beziehungsweise eines Bahnhofs.

Es ist vor diesem Hintergrund offensichtlich, dass die Stadt Griesheim von ihrer Infrastruktur, dem Grad der Industrialisierung und der verkehrstechnischen Erschließung nicht mit der Stadt Darmstadt vergleichbar ist.

Ob möglicherweise einzelne Darmstädter Stadtteile wegen einer ruhigeren Randlage mit Griesheim vergleichbar sind, ist unerheblich, weil das Gesetz hierauf nicht abstellt. In § 558 c Abs. 2 BGB unterscheidet das Gesetz zwischen Gemeinden und Gemeindeteilen, und auch die ortsübliche Vergleichsmiete selbst wird gemäß § 558 Abs. 2 BGB nur gebildet aus den „üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde“ erzielt werden. Maßgeblich ist also allein der Vergleich der Gemeinden als Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit. Ein Teilvergleich ist unzulässig.

Eine andere Beurteilung könnte allenfalls angezeigt sein, wenn die Stadt Darmstadt für einzelne Stadtteile als Gemeindeteile im Sinne von § 558 c Abs. 2 BGB einen eigenen Mietspiegel erstellt hätte. Das ist aber nicht der Fall. Der Mietspiegel erstreckt sich auf das gesamte Stadtgebiet und gibt keine spezifischen Auskünfte eigens und speziell für bestimmte einzelne Stadtteile.

(AG Darmstadt, Urteil v. 10.10.2017, 303 C 156/17)

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