Corona und Gewerbevermietung: Politik diskutiert Mietminderung

Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) will das Mietrecht ändern. Der Plan: Wegen Corona angeordnete staatliche Beschränkungen von Gewerbebetrieben sollen regelmäßig als "Störung der Geschäftsgrundlage" (§ 313 BGB) gelten. Für Vermieter würde das etwa bedeuten, Miete mindern zu müssen.

Wie Justiz-Staatssekretär Christian Lange (SPD) bei einer Sitzung im Bundestag sagte, will das Ministerium mit der angekündigten Änderung des Mietrechts etwas gegen die Rechtsunsicherheit tun, die bei Gewerbevermietern derzeit besteht, wenn pandemiebedingte Geschäftseinbußen dazu führen, dass Mieter ihre Miete mindern oder gar nicht bezahlen.

Juristisch umstritten ist zum einen vor allem, ob staatlich verordnete Einschränkungen oder Verbote einen Mietmangel darstellen, zum anderen taucht die Frage auf, ob sich der Mieter auf eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB berufen kann, der einen Anspruch auf Vertragsanpassung (zum Beispiel Mietminderung) oder sogar den Rücktritt vom Vertrag (Absatz 3) begründen kann. Bislang haben sich lediglich Gerichte der unteren Instanzen mit diesen Fragen beschäftigt – mit unterschiedlichen Ergebnissen.

"Breite" Anwendung des § 313 BGB und beschleunigte Gerichtsverfahren

Gewerbetreibende fielen häufig Einnahmen weg, wenn sie durch coronabedingte staatlich angeordnete Beschränkungen die angemieteten Räume gar nicht oder nur stark eingeschränkt nutzen könnten, sagte Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) im Vorfeld der Sitzung im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz. Sie wolle "gesetzlich klarstellen, dass dies regelmäßig die Störung der Geschäftsgrundlage für ein Mietverhältnis bedeutet", so die Ministerin.

Auch Bündnis 90/Die Grünen sind der Ansicht, dass ein Gesetz, in dem die Corona-Pandemie als Fall des § 313 BGB definiert wird, der richtige Weg wäre. In ihrem Antrag forderten sie unter anderem, dass "Fälle von Betriebsschließungen und Nutzungsbeschränkungen aufgrund behördlicher Allgemeinverfügungen zur Covid-19-Bekämpfung als schwerwiegende Veränderung der die Vertragsgrundlagen bildenden Umstände im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB" definiert werden sollen – mit dem Anspruch auf Vertragsanpassung. Dieser Antrag wurde jedoch bei der Sitzung im Bundestag abgelehnt.

Damit schnell Rechtssicherheit erzielt wird, will Lambrecht außerdem gesetzlich festschreiben, dass die Verfahren wegen coronabedingter Minderung von Gewerbemieten "von den Gerichten beschleunigt behandelt werden", also vorgezogen werden. Dafür sprach sich auch die Union aus.

Immobilienbranche lehnt Mietrechtsänderung ab

"Bilaterale und passgenaue Vertragsanpassungen können die Vertragsparteien besser selbst als durch rechtliche Anordnung aushandeln. Das haben die Beteiligten in den vergangenen Monaten bereits bewiesen", sagte Dr. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA). Der Verband lehnt eine pauschale Anwendbarkeit des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB entschieden ab.

Der Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD, Jürgen Michael Schick, sieht die Idee von Lambrecht ebenfalls kritisch. "Auch künftig wird es auf die Umstände des Einzelfalles ankommen, die sich durch ein Gesetz nicht abstrakt regeln lassen", so Schick. Dass gerichtliche Verfahren zu pandemiebedingten Mietausfällen vorgezogen werden sollen, hält er für ungerecht. Die Bestimmung der Reihenfolge müsse dem Gericht überlassen bleiben.

Greife der Staat übermäßig regulierend ein, würde nicht nur das Verhältnis von Vermietern und Mietern gestört, sondern es könne auch die eine oder andere Seite in Schieflage geraten, kommentierte der ZIA-Chef die geplanten regulatorischen Eingriffe. "Was passiert bei dieser geplanten Regelung zum Beispiel mit den Vermietern, den Finanzgebern und deren vertraglichen Verpflichtungen gegenüber Dritten", so Mattner. Die Justizministerin sollte "die ganze Kette, die sich anschließt, mit im Auge haben". Der jetzige Vorstoß sei wirtschaftlich nicht vernünftig.

Sonderregelung im Mietrecht: Das Mietenmoratorium aus "Phase eins" der Corona-Beschränkungen

Eine Sonderregelung im Mietrecht gab es schon einmal: Das sogenannte Mietenmoratorium. Nach dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie, das Bundestag und Bundesrat im März dieses Jahres beschlossen hatten, konnten Mietrückstände aus dem Zeitraum Anfang April bis Ende Juni 2020 – soweit sie auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhten nicht zur Begründung einer ordentlichen oder fristlosen Kündigung herangezogen werden. Diese Regel galt für Wohn- und Gewerbemietverhältnisse ebenso wie für Pacht einschließlich Grundstückspacht. Sonstige Kündigungsgründe, wie Eigenbedarf, waren davon nicht berührt.

Widerstand gegen ein "neues" Mietenmoratorium aus Union und Immobilienbranche

Anträge darauf, dass dieser spezielle Mieterschutz wiederbelebt wird, wurden mit der zweiten Phase von scharfen Corona-Beschränkungen wieder laut. Unterstützt wird eine solche Forderung im Bundestag vor allem von der SPD und den Linken. Widerstand kommt aus der Union. "Für eine Wiedereinführung des Mietenmoratoriums sehe ich weder Raum noch Rechtfertigung", sagte der CDU-Rechtsexperte Jan-Marco Luczak. Das sieht die Immobilienbranche ähnlich.

"Ein neues Kündigungsmoratorium ist aufgrund der vorhandenen Schutzschirme nicht notwendig", erklärte IVD-Präsident Schick. Nur wenige Mieter hätten das Mietenmoratorium gebraucht. Die meisten Vermieter seien bemüht, eine solidarische Lösung zu finden für Mieter, die durch Corona in Not geraten sind. Auch der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft, GdW, und der Eigentümerverband Haus und Grund lehnten eine Verlängerung des Mietenmoratoriums ab.

Mieter müssen gestundete Mieten bis Ende Juni 2022 nachzahlen

Den Zusammenhang zwischen Coronakrise und Zahlungsproblemen musste ein Mieter glaubhaft machen, etwa durch Vorlage eines Bescheids über staatliche Leistungen, einer Bescheinigung des Arbeitgebers oder anderer Nachweise über einen Verdienstausfall. Mieter von Gewerbeimmobilien konnen den Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung beweisen, wenn der Betrieb des Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung von Corona durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt worden ist.

Zur Zahlung der Miete bleiben die Mieter unabhängig vom Ausschluss des Kündigungsrechts verpflichtet. Sie haben bis zum 30.6.2022 Zeit, coronabedingte Mietrückstände auszugleichen.

Lösungsvorschläge aus der Immobilien- und Wohnungswirtschaft

Den Branchenverbänden der Immobilien- und der Wohnungswirtschaft war die Stundung der Mieten von Anfang an nicht genug. Sie legten alternative Lösungsvorschläge vor.

ZIA und HDE: Mietverzicht im Handel gegen die Verödung von Innenstädten

Die Spitzenverbände von Immobilienbranche und Handel schlugen vor, dass Vermieter den Einzelhändlern für die Zeit von Ladenschließungen infolge der Corona-Pandemie die Hälfte der Miete erlassen sollten. Ziel sei eine angemessene und außergerichtliche Risikoverteilung, teilten etwa der ZIA und der Handelsverband Deutschland (HDE) im Juni 2020 mit. Ihr Kodex sah vor, dass es nach der Schließung für drei Monate Mietreduzierungen geben soll. Nach Angaben des HDE gaben bereits Mitte August mehr als ein Fünftel (rund 20 Prozent) der Einzelhandelsunternehmen an, sie seien akut existenzgefährdet.

"Die Einzelhändler und die Vermieter bilden eine große Schicksalsgemeinschaft", warb ZIA-Präsident Mattner für die Empfehlungen. Niemand habe ein Interesse daran, dass Innenstädte verödeten, weil die Händler aufgeben müssten, bevor ein Gericht die Mietfrage klären konnte, sagte HDE-Präsident Josef Sanktjohanser. Viele Geschäfte durften nach den ersten staatlichen Beschränkungen im Frühjahr 2020 erst Ende April unter Auflagen wieder öffnen. Mattner sprach sich zudem für einen deutlichen Mietverzicht bei Gastronomen aus.

Zeitlos: Der "Sicher-Wohnen-Fonds" von GdW und DMB

Ein "Sicher-Wohnen-Fonds" wurde vom GdW und dem Deutschen Mieterbund (DMB) vorgeschlagen – mehrere Verbände sind der Initiative mittlerweile beigetreten.

Der Fonds setzt ab Nichtleistung spätestens der zweiten Miete an und soll helfen, bis andere staatliche Sicherungssysteme greifen. Dazu beantragt der Mieter beim Fonds die Übernahme der Miete, wenn diese in Folge der Krise nicht gezahlt werden kann – mit Eingang des Antrags sind außerordentliche und ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Die Notsituation muss dargelegt werden. Die Unterstützung wird als Zuschuss oder zinsloses Darlehen gewährt.

"Die bereits jetzt in den Innenstadtlagen erkennbaren Leerstände zeigen, dass die Immobilienbranche eine erhebliche Last der Pandemiefolgen schultert. Hinzu kommen die gemeinsam mit den Mietern getroffenen Kürzungs- und Stundungsvereinbarungen", ergänzte Andreas Ibel, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Durch die von der Justizministerin geplanten gesetzlichen Änderungen wären diese einvernehmlichen Lösungen null und nichtig. Es gebe auf beiden Seiten nur Verlierer, warnte Ibel.


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