| WEG

Wohnungseigentümer kann kein behördliches Einschreiten gegen Miteigentümer verlangen

Wohnungseigentümer können untereinander keine öffentlich-rechtlichen Abwehransprüche geltend machen, damit Behörden gegen Miteigentümer einschreiten. Das gilt auch, wenn einer durch eine laute Gaststätte stört. Innerhalb der WEG gelten speziellere wechselseitigen Rechte gegen Störungen, etwa die Möglichkeiten, einen WEG-Beschluss zu erwirken.

Hintergrund: Unzumutbarer Lärm

Der Eigentümer einer Wohnung verlangt von der Bauaufsichtsbehörde, dass diese gegen den Betrieb einer Gaststätte vorgeht. Die Gaststätte befindet sich in einer Teileigentumseinheit unterhalb seiner Wohnung. Laut Baugenehmigung ist in der Teileigentumseinheit ein Café/Bistro zulässig.

Der klagende Eigentümer beanstandet, dass von der Gaststätte unzumutbarer Lärm ausgehe. Tatsächlich werde dort eine Sportgaststätte bzw. Musikkneipe betrieben. Die tatsächliche Nutzung gehe über die genehmigte Nutzung hinaus. Deshalb müsse die Bauaufsichtsbehörde einschreiten und den Betrieb, der über eine Nutzung als Café/Bistro hinausgehe, verbieten.

 

Sondereigentum schützt nur vor Beeinträchtigungen von außen

Die Klage vor dem Verwaltungsgericht bleibt ohne Erfolg, da sie unzulässig ist.

Die Klage des Sondereigentümers der Wohnung richtet sich auf bauaufsichtliches Einschreiten gegen den Sondereigentümer der Räume, in denen sich die Gaststätte befindet.

  • Das Sondereigentum gibt eine Rechtsposition, die Schutz von Beeinträchtigungen von außen gibt (§ 13 Abs. 1 WEG).
  • Deshalb kann ein Sondereigentümer mittels einer öffentlich-rechtlichen Nachbarklage nur solche Beeinträchtigungen abwehren, die ihre rechtliche Grundlage in einer einem außerhalb der Eigentümergemeinschaft stehenden Dritten erteilten behördlichen Genehmigung haben.
  • Innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer ein und desselben Grundstückes bestehen solche öffentlich-rechtlichen Nachbarschutzansprüche nicht.

 

Sondereigentum schließt öffentlich-rechtliche Nachbarschutzrechte gegen Miteigentümer aus

Das Sondereigentum schließt öffentlich-rechtliche Nachbarschutzrechte innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer ein- und desselben Grundstücks grundsätzlich aus.

Für das Sondereigentum ergibt sich der Ausschluss öffentlich-rechtlicher Schutzansprüche innerhalb der Gemeinschaft aus der Ausgestaltung, die das Sondereigentum im WEG gefunden hat. Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen solchen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Die Vorschrift setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln können. Über Streitigkeiten der Eigentümer untereinander über deren Rechte und Pflichten entscheidet das Amtsgericht/Wohnungseigentumsgericht.

 

Bei nach WEG aufgeteilten Grundstück gelten speziellere wechselseitigen Rechte gegen Störungen

Bei einem nach dem WEG aufgeteilten Grundstück sind die wechselseitigen Rechte der Sondereigentümer und damit auch die Abwehrrechte gegen Störungen auf dem Grundstück durch dieses Gesetz besonders geregelt.

Kommt es zu einem Nutzungskonflikt, so gestalten die Normen des WEG die zwischen dem nachteilig betroffenen Eigentümer und dem Störer bestehende Rechtslage. Etwaige öffentlich-rechtliche Drittschutzansprüche werden durch das Zivilrecht überlagert und verdrängt.

Der Wohnungseigentümer, der sich von der Gaststätte gestört fühlt, muss deshalb ggf. einen Beschluss der WEG erwirken, der die beanstandete Nutzung einschränkt. Im Rahmen dessen und eines Rechtsstreits hierüber sind auch die baurechtlichen Vorschriften zu beachten.

(VG München, Urteil v. 10.1.2011, M 8 K 10.3187).


Aktuell

Meistgelesen