18.01.2011 | Heizkosten

Heizkosten: die 2. Miete - immer wieder ein Streitpunkt

Die Energiekosten steigen und steigen, gleichzeitig ist das Abrechnen von Heizkosten auch noch eine komplizierte Angelegenheit. Was aber weh tut und fehleranfällig ist, bietet schnell eine Steilvorlage für einen Rechtsstreit. Hier neue Urteile rund um das heiße Thema.

Zu hoch?

Schon so manche Traumwohnung ist zum Albtraum mutiert, als die Mieter feststellten, was es kostet, sie warm zu halten. Werden Heizkosten als horrend empfunden, ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter schnelleingetrübt.

Doch auch wenn der Vermieter die alte Heizung ersetzen will, ist nicht jeder Mieter von der Aussicht auf Lärm, Staub und Kostenbeteiligung spontan begeistert.

 

Hohe Heizkosten sind kein Minderungsgrund

Muss ein Mieter wegen der Beschaffenheit der Heizung besonders hohe Heizkosten tragen, stellt dies für sich allein betrachtet noch keinen Mangel der Mietsache dar.

 

Mieter muss vorausschauende Modernisierung dulden

Wenn der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, ein veraltetes Heizungssystem bis 2020 auszutauschen, muss der Mieter die entsprechenden Baumaßnahmen bereits jetzt dulden.

 

Berechnungsfragen

Es gibt verschieden Möglichkeiten, um Heizkosten zu errechnen, für manche Mieter oder WEG-Eigentümer ist diese Variante besser, für andere die andere. Auch das ein Streitpotential, das nicht zu unterschätzen ist.

 

BGH: Vermieter kann mehrere Gebäude zusammen abrechnen

Der Vermieter preisfreien Wohnraums kann bei der Betriebskostenabrechnung mehrere zusammenhängende Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen. Das gilt auch, wenn nur für einzelne Kostenarten ein technisches Bedürfnis hierzu besteht. Dies ergibt sich schon aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot.

 

BGH: Wohnungseigentümer können Heizkostenverteilung per Mehrheitsbeschluss ändern

Wohnungseigentümer können eine Vereinbarung, nach der die Heizkosten zu 100 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern und die künftige Kostenverteilung der Heizkostenverordnung anpassen.

 

BGH: Vermieter kann Abrechnung auf einzelnen Mieter beschränken

Ein Mieter muss auch dann Betriebskosten nachzahlen, wenn nur er die Betriebskostenabrechnung erhalten hat, nicht aber die weiteren Mieter der Wohnung, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind.

 

Fehler gemacht

Irren ist menschlich - bei der Heizkostenabrechnung gilt aber oft eher der Nulltoleranzansatz, Fehler gehen hier nämlich schnell ins Geld.

 

BGH: Vermieter darf Abrechnung auch korrigieren, wenn er Guthaben erstattet hat

Selbst wenn der Vermieter ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ausgezahlt hat, darf er die Abrechnung innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist auch zu Lasten des Mieters korrigieren.

 

BGH: Falscher Abzug von Vorauszahlungen macht Betriebskostenabrechnung nicht unwirksam

Zieht der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung die vereinbarten anstatt die tatsächlichen Vorauszahlungen ab, ist die Abrechnung trotzdem formell wirksam. Das hat der BGH entschieden.

 

Weitere Praxisfragen

Wohnen in einem Schloss ist von alters her etwas zugig, doch den Fiskus lässt das kalt.

Wohnen in denkmalgeschütztem Schloss: Heizkosten keine außergewöhnliche Belastungen

Heizkosten eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten Schlosses sind selbst dann nicht als außergewöhnliche Belastungen abzugsfähig, wenn sie im Interesse der Denkmaleigenschaft des Gebäudes entstehen.

 

Hausratversicherung des Vermieters keine Betriebskosten

Lediglich die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Haus selbst sind Betriebskosten. Dazu gehört zum Beispiel auch die Wohngebäudeversicherung.

 

BGH: Mieter muss Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung jedes Jahr neu vorbringen

Ein Wohnungsmieter muss eine Einwendung gegen eine Betriebskostenabrechnung auch dann erheben, wenn er die gleiche Einwendung schon in den Vorjahren geltend gemacht hat.

 

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