| Vertretungsnachweis

Frage nach Vollmacht kann rechtsmissbräuchlich sein

Der Verwalter ist grundsätzlich berechtigt und gehalten, von Vertretern der Eigentümer in der Eigentümerversammlung einen schriftlichen Vertretungsnachweis zu verlangen. Im Einzelfall kann die Frage nach einer Vollmacht aber pflichtwidrig sein.

Hintergrund

Der Verwalter einer WEG klagt gegen einen Beschluss, durch den er mit sofortiger Wirkung als Verwalter abberufen wurde.

Der Abberufung war folgendes vorausgegangen: Einer der Wohnungseigentümer ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die ihrerseits aus 2 GmbHs besteht. Der Geschäftsführer einer der GmbHs, der auch für die GbR einzelvertretungsberechtigt war, nahm für die GbR an mehreren Eigentümerversammlungen teil und stimmte dort für diese ab. Der Verwalter hat ihn stets als Vertreter akzeptiert, ohne einen Vollmachtsnachweis zu verlangen.

In einer Eigentümerversammlung im Juni 2009, in der der Vertreter der GbR wieder zugegen war, verlangte der Verwalter von diesem einen schriftlichen Vollmachtsnachweis, um die Beschlussfähigkeit der Versammlung feststellen zu können. Da eine schriftliche Vollmacht nicht vorlag und nicht genügend Miteigentumsanteile vertreten waren, stellte der Verwalter die Beschlussunfähigkeit der Versammlung fest und schloss diese. Im Nachgang berief er eine Wiederholungsversammlung ein. In dieser erklärte der Verwalter, er sei bereit, sein Amt zur Verfügung zu stellen.

Nachdem er sich danach zunächst geweigert hatte, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, lud der Verwalter schließlich zu einer solchen. Dort beschlossen die Eigentümer, den Verwalter aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung abzuberufen. Diesen Beschluss akzeptiert der Verwalter nicht.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage des Verwalters hat keinen Erfolg. Die Eigentümer haben ihn zu Recht aus wichtigem Grund abberufen.

Ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit diesem nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Die Annahme eines zerstörten Vertrauensverhältnisses kann insbesondere infolge schwerwiegender Pflichtverletzungen nahe liegen.

Der Verwalter hat gegen seine Pflichten verstoßen, weil er vom Vertreter der GbR in der Eigentümerversammlung im Juni 2009 die Vorlage eines Vollmachtsnachweises verlangt hat. Der Verwalter kann zwar nach § 174 BGB stets verlangen, dass eine Vollmachtsurkunde vorgelegt wird. Das gilt wegen des Grundsatzes von Treu und Glauben aber nicht, wenn der Vertreter innerhalb der Geschäftsbeziehung wiederholt vergleichbar aufgetreten ist. Das ist hier der Fall, da der Vertreter mehrfach für die GbR in Eigentümerversammlungen aufgetreten ist. Hinzu kommt, dass der Verwalter von dem Vertreter in keinem anderen Fall eine Vollmachtsurkunde verlangt hat. Das Verlangen nach der Vollmacht war daher rechtsmissbräuchlich.

Der Pflichtverstoß, der ohne erkennbaren Grund und willkürlich erfolgt ist, hat das Vertrauensverhältnis der Parteien nachhaltig zerstört. Eine Fortsetzung der Zusammenarbeit ist daher untunlich. Auch das Angebot des Verwalters, die Zusammenarbeit zu beenden und die zunächst ausgesprochene Weigerung, eine außerordentliche Versammlung einzuberufen, deuten darauf hin, dass das Vertrauensverhältnis zerstört ist.

(AG Moers, Urteil v. 28.1.2011, 564 C 41/09).

 

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