12.04.2011 | Miete

Falsche Flächenangabe im Mietvertrag gilt auch für Betriebskostenabrechnung

Ist eine Wohnung tatsächlich kleiner als im Mietvertrag angegeben, darf der Vermieter bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen dennoch die größere Fläche laut Mietvertrag ansetzen, wenn die Abweichung höchstens 10 Prozent beträgt.

Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten darüber, welche Wohnfläche bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen anzusetzen ist. Laut Mietvertrag ist die Wohnung 55,75 Quadratmeter groß, die tatsächliche Größe beträgt aber nur 51,03 Quadratmeter. Dies entspricht einer Abweichung von 8,5 Prozent zu Lasten des Mieters.

In einem vorangegangenen Rechtsstreit, der bis vor den BGH ging, wurde der Mieter verurteilt, einer Mieterhöhung zuzustimmen, die der Vermieter anhand der vertraglich vereinbarten Wohnfläche berechnet hat. Der BGH vertrat die Auffassung, dass die Abweichung unerheblich sei, da sie weniger als 10 Prozent betrage.

Dieses BGH-Urteil ist in der Fachwelt teilweise scharf kritisiert worden. U. a. schrieb ein ehemaliger BGH-Richter in einer Fachzeitschrift, dass eine fehlerhafte, ausschließlich vom Vermieter zu vertretende und für den Mieter nachteilige, weil überhöhte Flächenangabe unter keinen Umständen dazu führen könne, dass dieser Fehler zu Lasten des Mieters auch bei einer Mieterhöhung auf Dauer fortgeschrieben werde. Die vom BGH entwickelte 10 Prozent-Grenze diene allein der Abgrenzung des unerheblichen von dem nicht mehr unerheblichen Mangel und könne eine Fortschreibung der überhöhten Miete im Rahmen einer Mieterhöhung nicht rechtfertigen.

Der Mieter begehrt angesichts der am BGH geübten Kritik nun Feststellung, dass der Vermieter in Zukunft bei Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen die tatsächliche Wohnfläche ansetzen muss.

Entscheidung

Das AG Hamburg gibt dem Vermieter Recht. Er darf weiterhin die Wohnfläche laut Mietvertrag ansetzen.

In der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag liegt nicht nur eine rechtlich unverbindliche Beschreibung der Wohnung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung. An solch eine Vereinbarung müssen sich Vermieter und Mieter grundsätzlich festhalten lassen. Eine Ausnahme, die eine Anpassung der Vereinbarung über die Wohnfläche an die tatsächlichen Verhältnisse erfordert, ist möglich, wenn sich wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, als falsch herausstellen und die Vertragserfüllung unzumutbar ist, weil das Festhalten an der vertraglichen Abrede zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führen würde.

Die vom BGH zur Abgrenzung unerheblicher-erheblicher Mangel aufgestellte 10 Prozent-Grenze ist auch zur Beurteilung der Frage heranzuziehen, ob den Parteien bei der Durchführung des Vertrags die Nachteile zuzumuten sind, die sich daraus ergeben, dass die im Mietvertrag vereinbarte Fläche von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Mit der 10 Prozent-Grenze wird die Frage der Erheblichkeit für das gesamte Mietrecht einheitlich beantwortet. Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern über die Wohnfläche wird so entgegengewirkt.

Eine Flächendifferenz von 8,5 Prozent lässt daher ein Festhalten an der Beschaffenheitsvereinbarung nicht als unzumutbar erscheinen, so dass eine Vertragsanpassung ausscheidet.

Die 10 Prozent-Grenze ist auch bei der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen. Auch wenn der Mieter wegen der überhöhten im Mietvertrag angegebenen Fläche einen überhöhten Betriebskostenanteil trägt und damit andere Mieter mit ihrem Kostenanteil entlastet, ist auch dieses Ergebnis bis 10 Prozent-Grenze zumutbar.

(AG Hamburg, Urteil v. 30.11.2010, 48 C 377/10).

 

 

Aktuell

Meistgelesen