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Eigenbedarfskündigung: was geht, was geht nicht?

Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Grund für die Beendigung von Wohnraumietverhältnissen. Doch eine solche Kündigung ist mit Unabwägbarkeiten verbunden und kann sich, je nach Fallkonstellation, leicht zu einem Abenteuer mit offenem Ausgang entwickeln. Die Gerichte schwanken hier auch zwischen Vermieter- und Mieterfreundlichkeit.

Die gesetzliche Regelung der Eigenbedarfskündigung in § 573 Abs. 2 Ziff.2 BGB bot in der Vergangenheit häufig Anlass zu höchstrichterlicher Konkretisierung.

Kaum jubelten die Mieterverbände über eine Verschärfung der Auslegungsregeln zu Gunsten der Mieter ließ die „Gegenentscheidung“ mit einer Vereinfachung der Eigenbedarfskündigung nicht lange auf sich warten.

 

Hier einige aktuelle Trends und Grundzüge:

Die Kündigung zu Gunsten Angehöriger sind oft ein Streitpunkt: Wollen Sohn oder Tochter in Papas Wohnung einziehen, gibt es selten etwas zu deuteln, doch wie steht es mit lockereren Verwandschaftsbanden?

 

Wenn Onkeln und Tanten Wohnraum bereitstellen

Der Begriff des Angehörigen wurde in der jüngsten Entwicklung deutlich ausgedehnt. Neuerdings ist eine Kündigung auch zugunsten von Nichten und Neffen möglich (BGH, Urteil v 27.01.2010, VIII ZR 159/09), ohne dass es auf eine tatsächliche Nähe der persönlichen Beziehung ankäme. Die Kündigung zu Gunsten von Cousins und Cousinen bzw. Schwägern und Schwägerinnen erfordert laut BGH jedoch die Darlegung einer persönlich engen Bindung bzw. die Erläuterung der „moralischen Verpflichtung des Vermieters“, diesen Personen die Wohnung zu überlassen (BGH, Urteil v 10.11.2009, VIII ZR 247/08).

 

Wegfall des Kündigungsgrundes

Der Kündigungsgrund muss bis zur Vertragsbeendigung fortbestehen. Findet der Angehörige zwischenzeitlich eine andere Wohnung, in die er einziehen möchte, muss der Vermieter den Mieter informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbieten.

In einer erst kürzlich veröffentlichen Entscheidung hatte der BGH darüber zu befinden, ob der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter eine im gleichen Haus frei werdende Wohnung als Ersatz anzubieten. Nachdem die Vorinstanz eine solche Verpflichtung abgelehnt hatte, entschied der BGH: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter während des Laufs der Kündigungsfrist eine im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage frei werdende vergleichbare Wohnung als Ersatz anzubieten. Versäumt dies der Vermieter, wird die Kündigung hierdurch rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam (BGH, Urteil v 13.10.2010, VIII ZR 78/10) .

 

Wichtig: Stellt sich die Unwirksamkeit erst nachträglich heraus so können dem zu Unrecht gekündigten Mieter erhebliche Schadensersatzansprüche zustehen, so auf Ersatz der Umzugskosten, auf Zahlung der Differenzmiete (neue Wohnung ist teurer) und sogar auf Zahlung von Wegekosten für eine längere Strecke zum Arbeitsplatz.

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