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Ein Garten oder Gartenteil ist ein typisches Sondernutzungsrecht Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Das Wohnungeigentumsrecht unterscheidet zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum. Doch es existiert auch noch das Sondernutzungsrecht. Es  ermöglicht es einem Wohnungseigentümer, Teile des Gemeinschaftseigentums zu nutzen wie ein Alleineigentümer. Wie sehen die rechtlichen Details aus?

In den meisten WEGs sind Sondernutzungsrechte (SNR) zu Gunsten einiger Eigentümer bestellt. Ein SNR erlaubt es dem berechtigten Eigentümer, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer zu nutzen (positive und negative Komponente). Die betroffenen Bereiche bleiben Gemeinschaftseigentum und unterliegen daher weiterhin der Verwaltung durch die Gemeinschaft.

Haupt-Anwendungsfälle des Sondernutzungsrechts

Haupt-Anwendungsfälle des SNR sind Stellplätze, Gartenflächen, Terrassen, Dachböden und Kellerabteile. Solche SNRe können bereits in der Teilungserklärung begründet werden oder nachträglich durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer.

Wie wird es begründet?

Nicht möglich ist es, ein SNR durch Mehrheitsbeschluss zu begründen. Ein solcher Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig. Wird ein SNR nachträglich vereinbart, entfaltet dies gegenüber einem Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers (z. B. Käufer) nur Wirkung, wenn es beim Berechtigten als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (sozusagen als Annex zum Sondereigentum). Ein SNR ist auch nur innerhalb der Gemeinschaft übertragbar und kann nicht isoliert veräußert werden.

Sondernutzungsrecht hat Grenzen

Der Sondernutzungsberechtigte darf die Sondernutzungsflächen grundsätzlich allein benutzen. Dieses Nutzungsrecht hat aber auch seine Grenzen. So berechtigt das SNR – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen – nicht, bauliche Veränderungen vorzunehmen.

Überschreitet ein Eigentümer ein ihm eingeräumtes SNR, können die anderen Eigentümer von ihm Unterlassung verlangen. Umgekehrt kann ein Sondernutzungsberechtigter von der WEG Unterlassung bzw. Entschädigung verlangen, wenn er in der Ausübung seines Sondernutzungsrechts behindert wird.

Wer muss für Instandhaltung der Sondernutzungsfläche aufkommen?

Der Berechtigte muss nicht ohne Weiteres für die Instandsetzung- und -haltung der Sondernutzungsfläche aufkommen. Vielmehr ist grundsätzlich die WEG verpflichtet, auch diesen Bereich instand zu setzen und zu halten, da er Gemeinschaftseigentum bleibt.

Wen trifft die Verkehrssicherungspflicht?

Ebenso verbleibt die Verkehrssicherungspflicht bei der Gemeinschaft. Es ist jedoch möglich – und dies wird oft der Fall sein –, kraft Vereinbarung dem Sondernutzungsberechtigten die Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht aufzuerlegen. In einigen Fällen ist dem Sondernutzungsberechtigten sogar die Instandsetzungspflicht übertragen.

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