Corona-Krise: Kann die WEG-Versammlung stattfinden?

Einmal jährlich trifft sich die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), um wichtige Entscheidungen zu treffen – üblicherweise im Frühjahr. Die Corona-Krise stellt Verwalter vor das Problem: Den Pflichtermin verschieben oder gar absagen? Noch ist es eine Kann-Entscheidung, so der Branchenverband VDIV.

In der Regel lädt der Verwalter einmal pro Jahr in schriftlicher Form zur Versammlung ein – mindestens zwei Wochen vor dem Termin; meist im ersten Halbjahr. Grundsätzlich ist es nicht möglich, die jährliche Eigentümerversammlung einfach ausfallen zu lassen.

WEG-Versammlung trotz Pandemie?

Ob und wie lange noch eine Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) trotz des Coronavirus stattfinden darf und mit welchen Vorgaben – das hängt derzeit letztlich von den Behörden des jeweiligen Bundeslandes und vom weiteren Vorgehen des Bundes ab.

"Ich rechne fest damit, dass Verwalter in den kommenden Monaten nicht mehr gesetzlich zu einer Eigentümerversammlung verpflichtet sein werden", sagte Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) auf Nachfrage.

Würde bundesweit ein Katastrophenfall ausgerufen, wie in Bayern bereits geschehen, könnte eine Notgesetzgebung möglich werden, die auch von Pflichten wie diesen befreit. Dann dürften Eigentümerversammlungen nicht mehr stattfinden und müssten auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden. Bei Verstößen gegen behördliche Anordnungen könnten dann getroffene Beschlüsse gerichtlich angefochten werden oder gar nichtig sein, schreibt der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE).

Noch kann sich die WEG versammeln – wenn sie einen Veranstaltungsort findet

Doch noch muss die Situation von Tag zu Tag bewertet werden. Jeder müsse derzeit für sich selbst entscheiden, ob er zur WEG-Versammlung einlädt oder nicht, so Kaßler. Da es sich bei Eigentümerversammlungen um nichtöffentliche Veranstaltungen handelt, sind die Verwalter dabei noch relativ flexibel.

"Der Teilnehmerkreis ist eingrenzbar, zudem werden die anwesenden Personen am Eingang zentral registriert, sodass die Möglichkeiten der Kontrolle im Falle eines Ausbruches des Virus bei einer Person uneingeschränkt gegeben sind", erklärt Kaßler. Dennoch sollten auch hier soziale Kontakte auf ein Minimum beschränkt werden.

Findet die WEG-Versammlung wie geplant statt, könnten Wohnungseigentümer neben den üblichen Schutzmaßnahmen (kein Händeschütteln, Abstandhalten, Bereitstellen von Desinfektionsmitteln) zum Beispiel schriftliche Vollmachten erteilen, um nicht persönlich erscheinen zu müssen, rät der VDIV. "So schlank wie möglich" solle die Versammlung sein, je kleiner der Personenkreis, desto geringer die Gefahr von möglichen Infizierungen, so Kaßler. Die Vollmacht könnte an Miteigentümer, Beiräte oder den Verwalter erteilt werden, ergänzt der WiE.

Doch nicht jede WEG hat einen eigenen Raum, wo sie sich treffen kann. Wer auf öffentliche Einrichtungen, etwa Nebenzimmer in Gaststätten, angewiesen ist, kann der gesetzlichen Versammlungspflicht im Moment schon deshalb nur schwer nachkommen, weil viele öffentliche Versammlungsorte in Deutschland bereits geschlossen sind. Kommen Verwalter dennoch nicht darum herum, den Termin zu verschieben, sieht Kaßler auch einen positiven Effekt: Die Gefahr der Ansteckung werde deutlich reduziert – "und die Handlungsfähigkeit der Verwaltungen als Vertreter der Eigentümergemeinschaften bleibt gewährleistet. Denn würde dort wegen eines Infektionsfalls eine Quarantäne verhängt werden, käme die Verwaltung quasi zum Erliegen".

Mögliche Folgen von verschobenen WEG-Versammlungen – der Status Quo

Will eine Eigentümergemeinschaft energetische Sanierungsmaßnahmen beschließen und muss den Termin wegen des Coronavirus auf die zweite Jahreshälfte verschieben, würde sich laut VDIV die Beschlussfassung erheblich verzögern, zumal im Winter viele Baumaßnahmen nicht realisiert werden können. Im schlechtesten Fall würde die WEG ein Jahr verlieren gegenüber einer Eigentümerversammlung im Frühjahr oder in der ersten Jahreshälfte. Kaßler rät in der aktuellen Situation davon ab, weitreichende Ent­scheidungen – wie umfangreiche Sanierungen – zu treffen.

Dazu kommt, dass Wohnungseigentümer ihre Steuererklärungen grundsätzlich bis zum 31. Juli eines Jahres abgeben müssen – und dabei auf Abrechnungen angewiesen sind, die in der WEG-Versammlung beschlossen werden.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen gibt es außerdem das Problem, dass dem Mieter die Betriebskostenabrechnung bis zum 31. Dezember des laufenden Jahres für das vergangene Jahr zugestellt werden muss. Findet nun eine Eigentümerversammlung erst gegen Ende des Jahres statt, laufen die Eigentümer als Vermieter Gefahr, dass sie Nachzahlungen nicht einfordern können, weil die Frist nicht eingehalten werden kann. Das wird vor allem dort zum Problem, wo die Mietverwaltung beauftragt wurde: Der Verwalter hat dann wenig Zeit hat, aus der spät beschlossenen Abrechnung fristgerecht die Betriebskostenabrechnung für die Mieter zu erstellen – und nicht beschlossene Abrechnungen sind nicht verbindlich.

Virtuelle Eigentümerversammlungen noch nicht flächendeckend

Der VDIV erhebt nach eigenen Angaben nicht, wie viele der rund 3.000 Mitglieder bereits auf virtuelle Eigentümerversammlungen – technisch und rechtlich – vorbereitet sind. In einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften ist es laut VDIV jedoch bereits heute geübte Praxis, die Eigentümerversammlung als Telefon-, Video- oder Onlinekonferenz abzuhalten.

Eine Online-Eigentümerversammlung – ausschließlich mithilfe von Telekommunikationsmitteln – abzuhalten, ist laut WiE derzeit nur möglich, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung vereinbart worden ist. Dies gilt auch für die Online-Teilnahme einzelner Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung durch Zuschaltung über Videotelefonie oder Ähnliches.

"Entsprechende Regelungen will der Gesetzgeber zwar erst im Zuge der laufenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes schaffen. Doch besteht in der Eigentümergemeinschaft Einstimmigkeit über eine solche Alternative zur klassischen Präsenzveranstaltung, ist dies auch schon heute möglich", so VDIV-Deutschland-Ge­schäfts­führer Kaßler abschließend.

Nachtrag: WEG-Sonderregelungen wegen Corona-Krise

Damit WEG-Verwalter und Eigentümer während der Corona-Epidemie auch ohne Eigentümerversammlung handlungsfähig bleiben, haben Bundestag und Bundesrat am 25./27.3.2020 temporäre Regeln zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beschlossen: Der zuletzt bestellte Verwalter bleibt vorerst im Amt und der aktuelle Wirtschaftsplan gilt vorerst fort.


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