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BGH: Vermieter von Sozialwohnung kann bei unwirksamer Renovierungsklausel Mieterhöhung verlangen

Bild: Haufe Online Redaktion

Der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung kann - anders als bei preisfreiem Wohnraum - eine Mieterhöhung verlangen, wenn die Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter fehlgeschlagen ist.

Hintergrund

Der Vermieter einer öffentlich geförderten Wohnung stellte während des Mietverhältnisses fest, dass die im Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter Schönheitsreparaturen ausführen muss, unwirksam ist. Er bot dem Mieter daher an, die unwirksame Klausel durch eine wirksame zu ersetzen. Anderenfalls müsse er die Miete erhöhen, da nun er - der Vermieter - die Schönheitsreparaturen ausführen müsse.

Der Mieter lehnte eine Vertragsänderung ab. Daraufhin erklärte der Vermieter, dass er die Miete gemäß § 28 Abs. 4 II. BV um 60,76 Euro erhöht. Der Mieter zahlte die verlangte Erhöhung nicht. Der Vermieter hat Klage auf Zahlung der erhöhten Miete erhoben.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter war berechtigt, die Miete einseitig um den streitigen Betrag zu erhöhen.

Nach § 28 Abs. 4 II. BV darf der Vermieter einen Zuschlag zur Kostenmiete in Ansatz bringen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Das ist hier der Fall. Der Vermieter darf den Zuschlag bei der Kostenmiete nur dann nicht verlangen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt hat. Hat der Vermieter die Abwälzung zwar beabsichtigt, ist damit aber gescheitert, darf er den Zuschlag verlangen.

Das steht nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des BGH, wonach der Vermieter von frei finanziertem Wohnraum bei unwirksamer Renovierungsklausel keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Anders als im preisfreien Wohnraum wird die Vergleichsmiete im preisgebundenen Wohnraum nämlich nach Kostenelementen ermittelt und richtet sich nicht nach der marktüblichen Miete.

(BGH, Urteil v. 24.3.2010, VIII ZR 177/09)

§ 28 II. Abs. 4 BV lautet:

Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. …

Schlagworte zum Thema:  Schönheitsreparaturen

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