25.10.2011 | Urteile zum Wohneigentum

BGH: wichtige neue Entscheidungen zum Wohnungseigentum in 2011

Fast so gefürchtet wie Nachbarschaftsstreit, sind bei Gericht Auseinandersetzungen rund um's Wohnungseigentum. Es gibt viele potentielle Streitpunkte: Zwischen Verwalter und Eigentümern, zwischen einzelnen Eigentümern, aber auch nach eskalierten Wohnungseigentümerversammlungen. Jahr für Jahr landen einige solcher Fälle schließlich vor dem BGH.

Ständig stehen beim BGH wohnungseigentumsrechtliche Fragen auf der Tagesordnung. In dieser Übersicht haben wir die wichtigsten Entscheidungen, die 2011 veröffentlicht worden sind, zusammengestellt.

 

  • Typische, häufig auftauchende Streitfragen

Es gibt einige Fragen und Probleme, die sind fast vorprogrammiert bei einer Gemeinschaft wie der WEG, andere sind eher überraschend:

 

Heizkörper kann Sondereigentum sein

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können dem Sondereigentum zugeordnet werden. In diesem Fall sind auch die Thermostatventile Sondereigentum (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10).

 

Hobbyraum ist nicht zum Wohnen da

Ein in der Teilungserklärung als „Hobbyraum" ausgewiesener Raum darf nicht zu Wohnzwecken benutzt werden. Darauf, ob die Wohnnutzung im Einzelfall stört, kommt es nicht an (BGH, Beschluss v. 16.6.2011, V ZA 1/11).

 

BGH ist bei Änderung der Kostenverteilung großzügig

Den Wohnungseigentümern steht ein weiter Gestaltungsspielraum zu, wenn sie den Umlageschlüssel für Betriebskosten ändern wollen (BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 162/10).

 

Ort einer Eigentümerversammlung darf nicht spontan verlegt werden

Wenn sich Wohnungseigentümer schriftlich darauf geeinigt haben, wann und wo eine Eigentümerversammlung abgehalten werden soll, darf der Ort dieser Versammlung nicht einseitig geändert werden (BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 222/10).

 

Wohnungseigentümer kann Videoauge am Eingang verlangen

Ein Wohnungseigentümer kann den Einbau einer Videokamera am Hauseingang verlangen, wenn diese nur kurz aktiviert wird, wenn geklingelt wurde und die Bilder nur in die jeweilige Wohnung übertragen werden. (BGH, Urteil v. 8.4.2011, V ZR 210/10).

 

  • Der Verwalter, ein Freund und Helfer?

Der Verwalter hat es nicht leicht, kann es nie allen Recht machten - aber manch einer macht auch manchmal Mist.

 

Verwalter darf nicht grenzenlos Aufträge vergeben

Auch wenn ein Sanierungsbeschluss keine Kostenobergrenze nennt, darf der WEG-Verwalter keine Aufträge in unbegrenzter Höhe vergeben. Er muss sich vielmehr an dem ihm bekannten Willen der Eigentümer orientieren (BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10).

 

BGH: Verwalter kann selbst um Verwaltungsunterlagen streiten

Gibt ein Wohnungseigentümer dem Verwalter Verwaltungsunterlagen, die er von diesem erhalten hatte, nicht zurück, kann der Verwalter selbst auf Rückgabe klagen (BGH, Urteil v. 15.7.2011, V ZR 21/11).

 

Verwalter muss keine Kopien verschicken

Ein Wohnungseigentümer, der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen möchte, muss dies in der Regel im Büro des Verwalters tun. Er hat keinen Anspruch darauf, dass ihm der Verwalter Kopien übersendet (BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10).

 

Verwalter darf Hausgeld nicht in eigenem Namen einklagen

Der WEG-Verwalter kann Ansprüche der WEG seit Anerkennung von deren Teilrechtsfähigkeit im Regelfall nicht mehr in eigenem Namen geltend machen (BGH, Urteil v. 28.1.2011, V ZR 145/10).

 

Wiederbestellung des Verwalters ohne Vergleichsangebot möglich

Vor der Wiederbestelltung des WEG-Verwalters müssen keine Vergleichsangebote anderer Verwalter eingeholt werden. Die Eigentümer können auch dann am bewährten Verwalter festhalten, wenn dessen Vergütung höher ist als die anderer Verwalter (BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10).

 

Verwalterentlastung ist im Zweifel 1.000 Euro wert

Der Streitwert einer Klage gegen die Verwalterentlastung bestimmt sich nach der Höhe möglicher Ansprüche gegen den Verwalter und dem Wert, den die Vertrauensbekundung hat, die in der Entlastung liegt. Letzterer ist in der Regel mit 1.000 Euro zu veranschlagen (BGH, Beschluss v. 31.3.2011, V ZB 236/10).

 

  • Einer schießt immer quer oder macht Ärger

Es wäre ja nichts los, wenn nicht immer einer was ganz Anderes wollen würde oder seine Problem so lange nicht in den Griff bekäme, bis es auch das Problem der anderen ist.

 

Wer Maßnahme ablehnt, muss trotzdem zahlen

Wohnungseigentümer, die einer durchgeführten Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme nicht zugestimmt haben, müssen sich selbst dann an den Kosten hierfür beteiligen, wenn der zugrundeliegende Beschluss erfolgreich angefochten worden ist (BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 202/10).

 

Fehlen einer Abmahnung kann Entziehungsbeschluss kippen

Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss über die Entziehung seines Wohnungseigentums mit der Begründung anfechten, dass keine Abmahnung vorausgegangen ist. War eine Abmahnung erfolgt, spielt deren Berechtigung erst bei der nachfolgenden Entziehungsklage eine Rolle (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11).

 

WEG kann Wohnung von insolventem Hausgeldschuldner versteigern lassen

In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers hat die WEG für bestimmte rückständige Hausgeldforderungen ein Recht auf abgesonderte Befriedigung aus der Wohnung. Dann kann sie die Wohnung versteigern lassen (BGH, Urteil v. 21.7.2011, IX ZR 120/10).

 

  • Die WEG vor Gericht

Verfahren mit WEG-Bezug haben es in sich und folgen ihren eigenen Gesetzen.

 

Verwalter kann Streit um Verwaltungsunterlagen selbst führen

Gibt ein Wohnungseigentümer dem Verwalter Verwaltungsunterlagen, die er von diesem erhalten hatte, nicht zurück, kann der Verwalter selbst auf Rückgabe klagen (BGH, Urteil v. 15.7.2011, V ZR 21/11).

 

Zentrales WEG-Berufungsgericht - Vorsicht Falle!

Bezeichnet das Amtsgericht einen Rechtsstreit als „Wohnungseigentumssache", darf ein Rechtsanwalt allein hieraus nicht schließen, dass das zentrale WEG-Berufungsgericht für die Berufung zuständig ist (BGH, Beschluss v. 14.7.2011, V ZB 67/11).

 

Gericht kann Notverwalter einsetzen

Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein untauglicher Verwalter abberufen und ein tauglicher Verwalter bestellt wird. Auf Antrag kann das Amtsgericht auch einen Notverwalter einsetzen, wenn hierfür ein dringendes Bedürfnis besteht (BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 146/10).

 

Kläger kann bei Beschlussanfechtung Adressen nachreichen

Die einmonatige Klagefrist bei der Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer wird durch Zustellung an den Verwalter gewahrt. Namen und Anschriften der Eigentümer können im Berufungsverfahren nachgereicht werden (BGH, Urteil v. 20.5.2011, V ZR 99/10).

 

Keine Klage gegen Verwalter, wenn Eigentümer selbst entscheiden

Lehnen es die Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters ab, der Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen, muss der Verkäufer die Eigentümer und nicht den Verwalter auf Zustimmung verklagen (BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 166/10).

 

Kläger muss beklagte Wohnungseigentümer genau bezeichnen

Bei der Beschlussanfechtung muss der Kläger die beklagten Wohnungseigentümer mit Namen und Anschrift benennen. Dass die Konkretisierung der Beklagten nicht schon mit Klageerhebung, sondern erst bis zum Ende der mündlichen Verhandlung erfolgen muss, ändert hieran nichts (BGH, Urteil v. 4.3.2011, V ZR 190/10).

 

Zustellung von Anfechtungsklage kann auch nach Monaten rechtzeitig sein

Wird eine Anfechtungsklage den beklagten Wohnungseigentümern erst viele Monate nach der Eigentümerversammlung zugestellt, kann die einmonatige Klagefrist dennoch gewahrt sein. Verzögerungen bei Gericht gehen nicht zu Lasten des Klägers (BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 136/10).

 

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