| Jahresabrechnung

BGH: Unberechtigte Ausgaben gehören auch in die Jahresabrechnung

Ausgaben, die der Verwalter zu Unrecht aus Mitteln der WEG getätigt hat, sind in die Jahresabrechnung einzustellen und auf die Eigentümer zu verteilen. Streit um Schadensersatz ist grundsätzlich außerhalb der Abrechnung zu klären.

Hintergrund

In der Eigentümerversammlung 2008 hatten die Eigentümer die Jahresabrechnung für das Jahr 2007 beschlossen. Darin sind u. a. Ausgaben für die Reparatur einer Glasscheibe in einer Wohnung enthalten. Laut Teilungserklärung sind solche Kosten vom jeweiligen Wohnungseigentümer allein zu tragen.

Ferner enthält die Abrechnung Ausgaben, die der Verwalter für das Errichten von Trennwänden im Keller und eine Fassadenreinigung getätigt hat. Diese Maßnahmen hatte der Verwalter ohne vorherigen Eigentümerbeschluss in Auftrag gegeben.

Sämtliche Ausgaben hat der Verwalter in der Jahresabrechnung nach dem in der WEG geltenden allgemeinen Umlageschlüssel auf die Eigentümer verteilt.

Ein Eigentümer hat den Beschluss über die Jahresabrechnung angefochten.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat nur Erfolg, soweit die Kosten für die Fensterreparatur auf alle Eigentümer umgelegt worden sind.

In die Jahresgesamtabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat. Nur so können die Eigentümer die Finanzlage der WEG erfassen und prüfen, ob ggf. Ersatzansprüche gegen den Verwalter oder sonstige Personen in Frage kommen. Diese Prüfung würde erschwert, wenn unberechtigte Ausgaben in der Abrechnung weggelassen würden.

Unberechtigte Ausgaben sind auch in den Einzelabrechnungen zu berücksichtigen. Die WEG ist darauf angewiesen, dass alle tatsächlichen Belastungen nach dem jeweils einschlägigen Verteilungsschlüssel umgelegt werden. Ansonsten würden die Liquiditäts- und Planungssicherheit in Mitleidenschaft gezogen. Sofern sich Ersatzansprüche gegen Miteigentümer oder den Verwalter durchsetzen lassen, fließen der WEG die vereinnahmten Gelder in einem späteren Abrechnungszeitraum wieder zu. Die Eigentümer haben daher ein Interesse daran, dass auch unberechtigte Ausgaben aus dem Gemeinschaftsvermögen möglichst kurzfristig umgelegt werden.

Alle Kosten müssen in den Einzelabrechnungen grundsätzlich nach dem jeweils einschlägigen Verteilungsschlüssel umgelegt werden. Dieser kann sich aus dem Gesetz, einer Vereinbarung, einem Beschluss oder einer gerichtlichen Entscheidung ergeben.

Wenn die WEG einen Ersatzanspruch gegen einen Miteigentümer hat, kommt eine alleinige Belastung dieses Eigentümers mit der betreffenden Position (= abweichende Kostenverteilung für diese Position) nur in Frage, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, z. B. wenn der Eigentümer anerkannt hat, dass er für diese Position allein aufkommen muss. Ein eventueller Streit darüber, ob der Eigentümer diese Position allein tragen muss, soll nämlich nicht im Verfahren über die Anfechtung der Jahresabrechnung ausgetragen werden.

Im vorliegenden Fall war die Umlage der Fassadenreinigung und der Kellerabtrennungen auf sämtliche Eigentümer korrekt. Sofern der Verwalter nicht berechtigt war, diese Maßnahmen zu beauftragen, können die Eigentümer von ihm Schadensersatz verlangen.

Hingegen war die Umlage der Fensterreparatur auf alle Eigentümer nicht rechtens, da die Teilungserklärung vorsieht, dass jeder Eigentümer die Kosten für „seine" Fenster selbst tragen muss. Dementsprechend hätten diese Kosten dem betroffenen Eigentümer in der Einzelabrechnung allein auferlegt werden müssen.

(BGH, Urteil v. 4.3.2011, V ZR 156/10).

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