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Gib mir mein Geld zurück: BGH stärkt erneut Anlegerschutz bei Schrottimmobilien

Langsam hat der BGH in Sachen Schrottimmobilien ganz schön aufgeräumt. Der Begriff steht für marode Anlagegeschäfte im Zuge des steuerlich stark subventionierten Baubooms nach der Wiedervereinigung. Der BGH lässt zappelnden Kreditnehmer von der rostigen Angel: Auch Badenia muss Darlehen für Schrottimmobilien rückabwickeln.

Eigentlich ein Trauerspiel: Bei der hoch emotional gehandelten Wiedervereinigung, auf dem Weg zu blühenden Landschaften, hat eine Gemengelage aus Schnäppchen- und Provisionsjagd, Steuersparwut und Verantwortungslosigkeit bei den Banken soviel Schrottanlagen produziert, das diese noch Jahrzehnte später eine Schneise durch die Rechtsprechung schlagen.

Für viele Opfer kommt die Entscheidung des BGH zu spät, da die Forderungen verjährt oder abschlägige Urteile schon rechtskräftig sind.

 

Steuerlich motivierten Immobilienvertrieb in mittlerer und unterer Einkommensschicht

In der 90er Jahren vertrieben Drückerkolonnen in großer Zahl Immobilien an eher einkommensschwache Anleger als Kapitalanlagen. Viele Erwerber finanzierten dies über die Badenia Bausparkasse, die heute zum Generali-Konzern gehört. Die Erwerber erhielten Mietgarantien von Firmen, die später insolvent wurden.

Die Kauf- und Finanzierungssummen überstiegen häufig den Wert der mehr oder weniger maroden Wohnanlagen erheblich. Die den Erwerbern vorgegaukelten Steuervorteile ließen sich häufig nicht realisieren.

 

Arglistige Täuschung der Käufer über Provisionshöhe

Die gerichtlichen Schadensersatzklagen der Immobilienkäufer wurden häufig abgewiesen, bis der BGH im Juni 2010 einer durch alle Instanzen klagenden Krankenschwester Recht gab. Die Badenia hatte den Kunden Auftragsformulare vorgelegt, in denen bestimmt war, dass die Objektvermittlungen „durch die in Punkt 4. und 5. der nachstellenden Aufstellung benannten Firmen zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden“.

Diese Klausel mussten die Betroffenen nach Ansicht der BGH-Richter so verstehen, dass damit die Gesamtprovisionen gemeint waren, die die Geschäftsabwicklung mit sich brachte. Tatsächlich verdienten die Vermittler wesentlich mehr, teilweise bis zu 20 % der Auftragssumme zusätzlich.

 

BGH führt seine Rechtsprechung in  weiteren Fällen fort

Diese Vertragsgrundlage ist nach den jüngsten BGH-Entscheidungen in weiteren 8 parallel gelagerten Fällen objektiv unrichtig. Die Anleger wurden über die Höhe der Gewinnmargen und damit über den Umfang des Eigeninteresses der Vermittler an dem Geschäft getäuscht. In weiteren Fällen drängte der BGH die Parteien nun, sich unter Beachtung dieser Rechtsposition zu vergleichen.

 

Bedeutung für große Zahl weiterer Fälle

Deutschlandweit wurden nach Schätzungen bis zu 300 000 Schrottimmobilien auf diese Art finanziert mit einem Gesamtschaden von bis zu 40 Mrd Euro. Die Zinseinnahmen der Banken und Sparkassen durch diese Geschäfte waren immens. Nur ein Bruchteil der von Kunden hiergegen eingereichten Klagen ist noch anhängig.

 

Viele abschlägige Urteile schon rechtskräftig

Viele waren vor Gericht in den Vorinstanzen unterlegen und haben die Urteile rechtskräftig werden lassen. Dennoch werden die beteiligten Banken noch in etlichen Fällen den Weg der Schadensersatzgewährung gehen müssen. Der ehemalige Chef der Kreditabteilung der Badenia wurde im März 2010 in diesem Zusammenhang rechtskräftig zu einer Bewährungsstrafe verurteilt. Er hatte zugegeben, in einer Vielzahl von Fällen die Finanzierung von überteuerten Immobilien mit zu hohen Darlehen zugelassen zu haben.

(BGH, Urteile v 11.01.2011, XI ZR 169/08; XI ZR 220/08; XI ZR 271/08 u.a.)

Hintergrund: Mit ihrer Geldanlage in Schrottimmobilien gescheiterten Anleger sehen sich als Geschädigte und forderten medienwirksam die Befreiung von der Darlehensschuld, weil die Schere zwischen Ertrag und Kreditkosten weit auseinanderklaffte.

Es handelte sich um ein Massenphänomen: manche Quelle spricht von 300 000 Geschädigten und einem Kreditvolumen in zweistelliger Milliardenhöhe. Zwar wurden in den Medien hauptsächlich die HypoVereinsbank AG und die Bausparkasse Badenia an den Pranger gestellt, aber auf den Strukturvertrieb stiegen zuhauf auch andere Privatbanken sowie Sparkassen, Volksbanken und Niederlassungen ausländischer Banken auf. Die Fälle sind fast unübersehbar geworden.

Bei der Aufarbeitung der Frage, ob und wie die Banken haften, insbesondere ob sie ihren Darlehensnehmern für die fehlgeschlagene Rentabilität gerade stehen müssen und ob also die Darlehensnehmer im Endergebnis ungeschoren aus dem Geschäft herauskommen, sind mehrere Rechtskomplexe betroffen. Insbesondere sind viele „Kapitalanleger“ durch vorsätzlich falsche Angaben zum Erwerb verleitet worden, sei es, dass

  • die vorgelegten Renditeberechnungen geschönt waren,
  • von leistungsschwachen rechtlich selbständigen Tochtergesellschaften nicht haltbare Mietgarantien versprochen wurden,
  • überhöhte Innenprovisionen verschwiegen oder dass
  • Verkehrswert oder Quadratmeterangaben frisiert wurden.

Haufe Online Redaktion