BGH: Sozialbindung kann nicht ewig gelten

Investoren können bei der Errichtung von Sozialwohnungen zwar für Jahrzehnte, aber nicht zeitlich unbefristet verpflichtet werden, die Wohnungen verbilligt anzubieten.

Hintergrund: Stadt vergibt günstiges Darlehen an Investor

Die Stadt Langenhagen bei Hannover hatte 1995 mehrere Grundstücke an eine Wohnungsbaugenossenschaft zum Bau von Sozialwohnungen verkauft. Zur Finanzierung gewährte die Stadt der Genossenschaft ein zinsgünstiges Darlehen. Im Gegenzug verpflichtete sich die Genossenschaft, der Stadt unbefristete Belegungsrechte an den Wohnungen einzuräumen sowie diese verbilligt und nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten.

Kurz darauf kaufte eine andere Wohnungsgenossenschaft die Grundstücke und übernahm die Verpflichtungen bezüglich der Belegungsrechte. Diese Genossenschaft will nun feststellen lassen, dass sie die Wohnungen nach Ablauf von 20 Jahren seit Bezugsfertigkeit frei und ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten kann. Sie meint, die Vereinbarung über unbefristete Belegungsrechte sei unwirksam.

Entscheidung: Keine unbefristete Sozialbindung

Die zeitlich unbefristete Verpflichtung, die Wohnungen nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten, ist unwirksam. Dies führt aber nicht dazu, dass die Sozialbindung der Wohnungsbaugenossenschaft ohne Weiteres entfällt. Statt dessen muss nun geklärt werden, welchen Bindungszeitraum die Vertragsparteien vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass eine unbefristete Bindung unzulässig ist.

§ 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG, der den sogenannten „dritten Förderweg“ regelt, sieht vor, dass die Zweckbestimmung der Belegungsrechte einen Zeitraum von 15 Jahren nicht überschreiten soll, wenn nicht auf Grund der Zielsetzung und der Art der Förderung, insbesondere wegen der Bereitstellung von Bauland, „ein längerer Zeitraum“ geboten ist. Da ein „Zeitraum“ einen von Anfang und Ende gekennzeichneten Zeitabschnitt bezeichnet, ist eine unbefristete Bindung im Gesetz somit nicht vorgesehen.

Eine zeitlich unbefristete Bindung ergibt sich auch nicht daraus, dass die Stadt seinerzeit die Grundstücke verkauft und ein zinsgünstiges Darlehen gewährt hat. Grund und Boden sind zwar ein knappes Gut, das bei einem Verkauf durch eine Stadt an einen Privaten dauerhaft bei diesem verbleibt. Es gehört aber zum Konzept des dritten Förderweges, dass die öffentliche Hand privaten Investoren günstiges Bauland zur Verfügung stellt. Dies rechtfertigt nach dem Gesetz eine längere Bindung als 15 Jahre, aber keine unbefristete Bindung. Wollen Kommunen eine dauerhafte Beschränkung privater Investoren erreichen, können sie diesen Erbbaurechte einräumen, anstatt die Grundstücke zu verkaufen.

Indes folgt aus der Unwirksamkeit der Vereinbarung aber nicht ohne Weiteres, dass bereits jetzt keine Belegungsrechte mehr bestehen. Stattdessen ist davon auszugehen, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit Belegungsrechte für einen möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart hätten. Im Zweifel hätten die Belegungsrechte für die Laufzeit des vergünstigten Darlehens - nach Angaben der Parteien etwa 35 Jahre - fortbestehen sollen. Das OLG, an das der BGH den Rechtsstreit zurückverwiesen hat, muss nun klären, zu welchen Konditionen das Darlehen seinerzeit gewährt worden ist.

(BGH, Urteil v. 8.2.2019, V ZR 176/17)

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