04.01.2011 | Miete

BGH schafft Klarheit beim Kündigungsausschluss

Bei der Wohnraummiete kann durch Formularvertrag das Recht zur Kündigung für maximal 4 Jahre ausgeschlossen werden. Der BGH hat nun klargestellt, auf welche Zeitpunkte es bei der Fristberechnung ankommt.

Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten darüber, ob eine vom Mieter erklärte Kündigung wirksam ist.

Die Parteien hatten am 27.6.2005 einen Mietvertrag geschlossen. In dem Mietvertrag ist bestimmt:

"1. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und beginnt am 1.7.2005.

2. Die Parteien verzichten in Übereinstimmung mit BGH-Urteil AZ. VIII ZR 27/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.

3. Sollte sich für den Mieter die Notwendigkeit ergeben, vor Ablauf der vier Jahre gemäß Ziffer 2. auszuziehen, ist er berechtigt gemäß Individualvereinbarung, welche dem vorliegenden Vertrag ergänzend beigefügt ist, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen."

Die Mieter kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12.2.2009 zum Ablauf des 30.6.2009. Der Vermieter meint, die Mieter hätten wegen des Kündigungsausschlusses nicht zum 30.6.2009 kündigen können. Die Mieter halten den Kündigungsausschluss für unwirksam.

 

Entscheidung

Der BGH hält den Kündigungsausschluss wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam, sofern es sich hierbei um eine vorformulierte Vertragsbedingung handelt. Da dies im vorliegenden Fall nicht klar war, hat der BGH die Sache zur weiteren Aufklärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Zwar ist es möglich, einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts - auch formularmäßig - zu vereinbaren. Dennoch kann ein formularmäßiger Kündigungsverzicht unwirksam sein, wenn er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Dies ist regelmäßig der Fall, wenn der Kündigungsausschluss einen Zeitraum von 4 Jahren überschreitet. Die Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, wie es hier unter § 2 Nr. 3 des Mietvertrags vorgesehen ist, ist zu unsicher, um die erhebliche Beeinträchtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für mehr als 4 Jahre auszugleichen.

Vorliegend beschränkt § 2 Abs. 2 des Mietvertrags das Recht zur ordentlichen Kündigung in der Weise, dass die Kündigung frühestens nach Ablauf von 4 Jahren ab dem 1.7.2005 (Beginn des Mietverhältnisses) erklärt werden kann, so dass das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf des 30.9.2009 ordentlich beendet werden konnte. Eine derartige Regelung, die den Mieter länger als 4 Jahre an den Mietvertrag bindet, hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand.

Bei einem formularmäßigen Kündigungsausschluss darf ein Zeitraum von 4 Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - nicht überschritten werden. Ein Kündigungsausschluss, der diesen Zeitraum überschreitet, ist insgesamt unwirksam.

(BGH, Urteil v. 8.12.2010, VIII ZR 86/10, veröffentlicht am 4.1.2011)

 

 

Aktuell

Meistgelesen