09.02.2010 | Wohnflächenberechnung

BGH: Mietvertrag geht Bauordnung bei Wohnflächenberechnung vor

Die Fläche eines zum Wohnen vermieteten Galeriegeschosses zählt auch dann zur Wohnfläche, wenn die Galerie nach der Bauordnung nicht als Aufenthaltsraum gilt.

Hintergrund

Vermieter und Mieter streiten über die richtige Berechnung der Wohnfläche einer Maisonette-Dachgeschosswohnung.

Die Wohnung verfügt über eine beheizbare Galerie, die über eine innen liegende Treppe zu erreichen ist. Wegen der Dachschräge hat weniger als die Hälfte des Galeriegeschosses eine lichte Höhe von 2,20 m. Laut Hessischer Bauordnung gilt die Galerie deshalb nicht als Aufenthaltsraum.

Dem Mietvertrag zufolge ist die Wohnung einschließlich Galerie „ca. 88 qm“ groß. Nach Angaben der Mieterin beträgt die tatsächliche Fläche des unteren Geschosses 72,55 Quadratmeter, die des Galeriegeschosses 11,79 Quadratmeter unter Berücksichtigung der Dachschräge (Wohnung insgesamt 84,34 Quadratmeter).

Die Mieterin meint, die Galerie dürfe bei der Wohnfläche nicht mitgezählt werden, da sie laut Hessischer Bauordnung nicht als Aufenthaltsraum gelte. Sie hat die Miete wegen der Flächenabweichung gemindert. Die Wohnfläche liege mit 72,55 Quadratmetern mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten Wohnfläche von 88 Quadratmetern.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Galerie bei der Wohnfläche zu berücksichtigen ist.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht.

Die Angabe der Größe der Räume mit „ca. 88 qm“ ist eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche. Bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent zum Nachteil des Mieters liegt ein Mangel vor, der den Mieter zur Minderung berechtigt.

Die Wohnfläche weicht hier aber nicht um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Fläche ab, denn die Galerie ist bei der Wohnfläche mitzuzählen. Dem Umstand, dass die Räume des Galeriegeschosses nach der Hessischen Bauordnung nicht als Aufenthaltsräume gelten, kommt keine Bedeutung zu.

Die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, sind bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung als Wohnraum anzurechen sind.

Demzufolge hat die Wohnung eine Größe von 84,34 Quadratmetern. Die Abweichung gegenüber dem Mietvertrag liegt somit unter 10 Prozent, so dass die Mieterin die Miete nicht mindern kann.

(BGH, Urteil v. 16.12.2009, VIII ZR 39/09, veröffentlicht am 9.2.2010)

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