Wenn die Miete an einen Preisindex gekoppelt ist Bild: Haufe Online Redaktion

Eine wirksame Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert nicht die Angabe, wie sich der Verbraucherpreisindex prozentual verändert hat.

Hintergrund: Vermieter erhöht Indexmiete

Die Vermieter und der Mieter einer Wohnung streiten darüber, ob eine Mieterhöhung berechtigt war.

Im Mietvertrag aus dem Jahr 2006 ist eine Kaltmiete für Wohnung und Stellplatz in Höhe von 685 Euro vereinbart. Ferner enthielt der Mietvertrag zur Höhe der Miete folgende Bestimmung:

„Die Parteien vereinbaren, dass der Mietzins durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindexes sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist. […]“

Im Oktober 2013 erhöhten die Vermieter die Kaltmiete ab Dezember 2013 um 85 Euro. Zur Begründung führten sie aus:

„Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 2013) gestiegen. […] Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690,00 Euro um (abgerundet) 85,00 Euro auf 775,00 Euro zu erhöhen. […]“

Der Mieter zahlte die Erhöhungsbeträge nicht. Er hält die Mieterhöhung für unwirksam, weil in dem Schreiben nicht angegeben war, wie sich die Indexdaten prozentual verändert haben.

Nachdem das Mietverhältnis geendet hatte, behielten die Vermieter die Erhöhungsbeträge aus der Mietkaution ein. Der Mieter verlangt die Auszahlung des einbehaltenen Betrages.

Entscheidung: Indexänderung muss nicht prozentual genannt sein

Die Vermieter haben die Erhöhungsbeträge zurecht einbehalten. Die Mieterhöhung war wirksam.

Bei einer vereinbarten Indexmiete muss eine Änderung der Miete durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden, wie sich aus § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB ergibt. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben.

Diesen gesetzlichen Anforderungen wird die Mieterhöhungserklärung gerecht. Die Vermieter haben in ihrem Schreiben den Index zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, den aktuellen Index sowie den Betrag, um den sich die Miete erhöht sowie die künftig geschuldete Kaltmiete angegeben. Damit standen dem Mieter alle Angaben zur Verfügung, die notwendig sind, um die geforderte Mieterhöhung rechnerisch und inhaltlich nachzuprüfen.

Ein wirksames Mieterhöhungsbegehren erfordert bei der Indexmiete nicht, dass der Vermieter über den eindeutigen und abschließenden Wortlaut des § 557b Abs. 3 BGB hinaus zusätzlich angibt, welche prozentuale Veränderung sich aus den im Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergibt.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Zweck der Regelung. Es liegt vielmehr - auch für den durchschnittlichen Mieter - auf der Hand, dass sich eine Indexmiete im gleichen Verhältnis ändert wie der Index. Der Vermieter muss dem Mieter nicht einzelne einfache Rechenschritte vorrechnen.

Soweit die Vermieter in ihrem Mieterhöhungsverlangen eine Ursprungsmiete von 690 Euro anstatt 685 Euro zugrunde gelegt haben, hat sich das nicht ausgewirkt. Ausgehend von der vereinbarten Ursprungsmiete von 685 Euro und einer Veränderung des Indexes von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte war eine Mieterhöhung von 12,62 Prozent gerechtfertigt, was 86,51 Euro entspricht. Die verlangte Mieterhöhung von 85 Euro war somit berechtigt.

(BGH, Urteil v. 22.11.2017, VIII ZR 291/16)

Lesen Sie auch:

Indexmiete: Miethöhe an die Preisentwicklung koppeln

BGH-Rechtsprechungsübersicht zur Mieterhöhung

 

§ 557b BGB Indexmiete

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

...

(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

...

Schlagworte zum Thema:  Indexmiete, Mieterhöhung, Mietrecht

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